Acórdão nº 138/20.8T8MDL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 09-11-2023
| Data de Julgamento | 09 Novembro 2023 |
| Ano | 2023 |
| Número Acordão | 138/20.8T8MDL.G1 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam, em conferência (após corridos os vistos legais e mudança de relator) os Juízes da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães.
I - RELATÓRIO
1.1. Decisão impugnada
1.1.1. AA, residente na Rua ..., em Lisboa (aqui Recorrente), propôs uma acção sob a forma de processo comum, contra BB, residente na Avenida ..., em ..., ..., e Outros (aqui Recorridos), pedindo que
· fosse declarada válida e eficaz a oposição efectuada por si à renovação do contrato de arrendamento que, como senhoria, a liga aos Réus, arrendatários, sendo assim declarada a resolução do dito contrato;
· fossem os Réus condenados a proceder à desocupação do imóvel objecto do mesmo contrato, devendo aquele ser-lhe entregue, livre de pessoas e bens;
· fossem os Réus condenados no pagamento de uma indemnização mensal, no valor correspondente ao da renda até à efectiva entrega do locado.
Alegou para o efeito, e em síntese, que, tendo sido celebrado em 1966 um contrato de arrendamento urbano, onde os ora Réus (BB e Outros) figuram hoje como arrendatários, veio o dito contrato, em 01 de Janeiro de 2014, a transitar do regime vinculístico para o NRAU; e, por isso, passou a consubstanciar um novo contrato de arrendamento, com o prazo inicial de 5 anos.
Mais alegou que, tendo o dito prazo decorrido em 31 de Dezembro de 2018, e tendo-se o arrendamento renovado por um ano (isto é, até 31 de Dezembro 2019), opôs-se, por carta de 29 de Janeiro de 2019, a nova renovação, carta essa recebida pelos Réus (BB e Outros).
Por fim, alegou que, não obstante o referido, os Réus (BB e Outros) não lhe entregaram o local.
1.1.2. Regularmente citados, os Réus (BB e Outros) contestaram, pedindo que se julgasse a acção improcedente, sendo eles próprios absolvidos da instância, em virtude de excepções arguidas; e deduziram pedido reconvencional, pedindo que a Autora (AA) fosse condenada a pagar-lhes a quantia de € 75.000, a título de indemnização por benfeitorias, acrescida de juros de mora, calculados à taxa supletiva legal, contados desde a citação até integral pagamento.
Alegaram para o efeito, quando à improcedência da acção, que o contrato de arrendamento que os liga à Autora (AA) foi celebrado em 1971, por escritura pública, para nele ser instalado o Museu ... - e não em 1966, alegadamente para habitação -, sendo por isso a petição inicial inepta (por contradição entre o pedido e a causa de pedir).
Mais alegaram que, de qualquer modo, o contato de arrendamento invocado pela Autora (AA), de 1966 (além de falso, no que ao destino do arrendamento diria respeito), sempre seria nulo, por falta de forma.
Já no que ao pedido reconvencional diz respeito, os Réus (BB e Outros) alegaram terem sido feitas obras de vulto no edifício, que discriminaram, a expensas suas, precisamente para permitir a instalação do dito Museu ....
Mais alegaram que as ditas obras consubstanciariam benfeitorias necessárias e úteis, pelo que teriam direito a ser indemnizados pelo seu valor, invocando ainda um direito de retenção próprio, até ao pagamento da quantia reclamada a esse título.
1.1.3. A Autora (AA) replicou, pedindo que se julgasse a reconvenção improcedente e reiterando os seus pedidos iniciais.
Alegou para o efeito, em síntese, impugnar todas as obras invocadas pelos Réus (BB e Outros) a título de benfeitorias; e defendeu que, ainda que as ditas obras fossem reais, o direito à indemnização por benfeitorias estaria expressamente excluído em ambos e sucessivos contratos de arrendamento invocados nos autos (desse modo estando igualmente excluído qualquer direito de retenção sobre o imóvel).
1.1.4. Tendo a Autora (AA) sido convidada, em sede de audiência prévia, a pronunciar-se sobre as excepções (de ineptidão da petição inicial e de nulidade do contrato de arrendamento em causa) deduzidas pelos Réus (BB e Outros), veio fazê-lo, defendendo a sua improcedência.
Alegou para o efeito, em sínese, terem-se sucedido, entre as mesmas partes e sobre o mesmo prédio, dois contratos de arrendamento, um de 1966, destinado à habitação e que não carecia de escritura pública, e outro de 1971, destinado a fim não habitacional, que exigia a respectiva celebração por escritura pública, como de facto sucedeu. Logo, inexistiria qualquer nulidade do contrato de arrendamento agora vigente entre as partes.
Mais alegou ser a causa de pedir dos autos consubstanciada pela sua oposição à renovação do dito contrato de arrendamento; e o pedido neles formulado de condenação dos Réus a desocuparem o imóvel. Logo, inexistiria qualquer ineptidão da petição inicial, nomeadamente fundada na contradição entre o pedido e a causa de pedir.
1.1.5. Foi proferido despacho: admitindo o pedido reconvencional; fixando o valor da acção em € 78.525,00; saneador (certificando a validade e a regularidade da instância, nomeadamente julgando improcedente a excepção dilatória de ineptidão da petição inicial); identificando o objecto da lide e enunciando os temas da prova; apreciando os requerimentos probatórios das partes e designando dia para realização da audiência final.
1.1.6. Realizada a audiência final, foi proferida sentença, julgando a acção totalmente improcedente e não conhecendo do pedido reconvencional (por prejudicado por aquela anterior decisão), lendo-se nomeadamente na mesma:
«(…)
III. Decisão.
Pelo exposto:
Julga-se a acção totalmente improcedente e não provada, nos termos sobreditos, absolvendo-se os RR do pedido.
Não se aprecia o pedido reconvencional deduzido pelos Reconvintes, porque dependente do formulado pela A, nos termos do art. 266º nº 6 CPC.
Não se considera ter ocorrido litigância de má-fé, pelo que não se condena nenhuma das partes, a tal título.
*
Custas (acção e reconvenção) pela A. (arts. 527 nº 2 e 536º nº 3, CPC).(…)»
*
1.2. Recurso1.2.1. Fundamentos
Inconformada com esta decisão, a Autora (AA) interpôs recurso de apelação, pedindo que o mesmo fosse provido, revogando-se a decisão recorrida e substituindo-se a mesma por decisão a julgar a acção procedente e o pedido reconvencional totalmente improcedente.
Concluiu as suas alegações da seguinte forma (aqui se reproduzindo as respectivas conclusões ipsis verbis, com excepção da concreta grafia utilizada e de manifestos e involuntários erros e/ou gralhas de redacção):
I. A presente ação de despejo foi intentada pela Autora, ora Recorrente, em virtude de ser proprietária de imóvel arrendado aos Réus, ora Recorridos, e de os mesmos se manterem a ocupar tal imóvel pese embora a oposição à renovação do arrendamento por si atempadamente comunicada.
II. Entendeu o Tribunal a quo que a oposição à renovação do arrendamento foi ineficaz e que, como tal, não se poderia considerar o contrato de arrendamento resolvido.
III. O presente recurso vem, assim, interposto da sentença que: i) julgou a ação totalmente improcedente e não provada e absolveu os Réus do pedido; ii) não apreciou o pedido reconvencional deduzido pelos Reconvintes, por dependente do formulado pela Autora e iii) considerou não ter ocorrido litigância de má-fé.
IV. Entende a Recorrente que a decisão de que se recorre fez incorreta aplicação do disposto nos artigos 236º e 1054º do Código Civil, bem como dos artigos 610º, 611º de 615º do Código de Processo Civil.
V. Ora, com a transição para o NRAU, o contrato de arrendamento objeto dos autos passou a ter a duração de 5 anos, sendo que na carta de transição para o NRAU, não foi proposto, previsto nem acordado o prazo para a sua renovação.
VI. O artigo 1054º do Código Civil estabelece, genericamente para a locação, que, findo o prazo do arrendamento, o contrato se renova por períodos sucessivos, se nenhuma das partes o tiver denunciado no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei, sendo o prazo da renovação igual ao do contrato, mas apenas de um ano se o prazo for mais longo.
VII. A Autora entendeu ser esse o preceito aplicável ao arrendamento sub-judice, considerando que, por um lado, a transição para o NRAU determinou a alteração da duração do contrato, mas não o prazo das suas renovações e, por outro lado, que tal prazo era o previsto nos contratos “anteriores” e aceite pelas partes.
VIII. Os Réus, ora Recorridos, aceitaram o fim do arrendamento não obstante invocassem um direito de retenção sobre o imóvel por força de benfeitorias alegadamente realizadas.
IX. Era, pois, inequivocamente, o entendimento das partes que o prazo de renovação era anual e que o tribunal a quo, no entanto, decidiu ultrapassar e desconsiderar, o que, de resto se entende configurar um excesso de pronúncia, nos termos do nº 1 do artigo 615º do CPC, nulidade que para todos os efeitos se invoca.
X. Mas mesmo que se considerasse que o prazo de renovação era de 3 anos e não de 1 ano e, portanto, que tal prazo terminava a 31.12.2021, sempre teria de se considerar que a oposição à renovação comunicada, porque realizada com a antecedência maior do que a lei exigia, era e é eficaz, ainda que com referência ao prazo de 31.12.2021 e não ao prazo indicado na carta de 31.12.2019.
XI. Precisamente a este propósito se pronunciou o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 10 de Setembro de 2020, Processo nº 25874/18.5T8LSB.L1-2, decidindo, como não podia deixar de ser, que a data da cessação indicada na carta de oposição à renovação é acessória, sendo antes essencial a transmissão aos inquilinos de que a senhoria decidiu, legitimamente, pôr termo ao contrato no seu termo, direito que a lei lhe confere.
XII. A oposição à renovação comunicada não podia deixar de ser entendida e interpretada nos termos do artigo 236º do Código Civil, isto é, no sentido de que visava a oposição à renovação do contrato, independentemente da data em que tal ocorresse.
XIII. A declaração de oposição à renovação do contrato pelo senhorio não pode deixar de ser entendida por qualquer inquilino como o...
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