Acórdão nº 10936/18.7T8LSB-A.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 2023-10-24
| Ano | 2023 |
| Número Acordão | 10936/18.7T8LSB-A.L1-7 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam em conferência os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de (...):
RELATÓRIO
AB intentou, em 9 de Maio de 2018, providência cautelar de arresto contra o Fundo De Investimento Imobiliário Fechado CD, representado pela sua sociedade gestora, EF, S.A., GH, SA, IJ-ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÓNIOS, SGPS, SA., FM, LMS, FGC, MAB E MEC, requerendo o arresto da Fração designada pela letra "A", do prédio urbano sito na Rua (...), números 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia da (...) sob o artigo (...).
Alegou, para tanto, que era titular de um crédito no montante de €31.520.000,00, correspondente ao valor indemnizatório que lhe é devido nos termos de um Protocolo celebrado com os 3º a 8º Requeridos, na sequência da venda de determinado imóvel sem lhe ter sido dado a oportunidade de exercer o direito de preferência. O imóvel cujo arresto requereu era o único que se mantém no património do 1º Requerido e que podia garantir o pagamento daquela indemnização.
A providência foi julgada improcedente.
O requerente interpôs recurso de apelação para a Relação de (...), sendo proferido acórdão de 20.12.2018 que julgou improcedente a apelação.
Na fundamentação do acórdão, foram considerados provados os seguintes factos:
1. Entre o Requerente, PAL e APR, na qualidade de "Segundos Signatários", e FM, MEC, LMP, FGC, MAB e ST, SGPS, S.A., na qualidade de "primeiros Signatários", foi celebrado um "Protocolo" no dia 15 de Setembro de 2006, cuja cópia se mostra junta a fls. 152 a 156 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. Nos termos da "CLÁUSULA PRIMEIRA" os Signatários acordaram trabalhar em conjunto para a realização de uma operação imobiliária prevista nos "Considerandos".
3. Nos termos da "CLÁUSULA QUARTA", os "Primeiros Signatários" poderiam realizar a referida operação imobiliária quer através da sociedade (...) - IMOBILIÁRIA, Lda. quer através de qualquer outra entidade jurídica, obrigando-se a que o Protocolo seja celebrado pela entidade jurídica que vier a desenvolver e realizar a identificada operação imobiliária.
4. Nos termos da "CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA", "Os Primeiros Signatários conferem pelo presente protocolo aos Segundos Signatários, o direito de preferência na venda da sociedade (...) - IMOBILIÁRIA, LDA. ou de qualquer uma das frações autónomas ou prédios que vierem a ser adquiridos no âmbito da operação imobiliária ou das unidades de participação que detenham num ou vários fundos Imobiliários ou qualquer outra participação que esteja direta ou indiretamente ligada com a operação imobiliária descrita nos Considerandos (...)".
5. A sociedade "(...) - Imobiliária, Lda.", adquiriu as frações autónomas designadas pelas letras D, E, F, G, I e L. do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8, em (...), em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº 142 da freguesia de (...), e inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia sob o artigo (...).
6. A mesma sociedade "(...)" adquiriu outras frações autónomas - B, C, M, P, H, J - do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8, em (...).
7. Em 2008, a Requerida PORTUGALIA adquiriu o prédio sito na Rua (...), nº 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...).
8. Após a constituição do FIIF CD, todas as frações do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8, entretanto adquiridas pelas sociedades "(...)" e "IJ" foram compradas pelo Fundo.
9. O FIIF CD, continuou a aquisição das restantes frações do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8.
10. Mostra-se inscrita, por apresentação nº 4707 de 14/01/2014, a aquisição da propriedade, por compra à sociedade IJ, a favor do FIIF CD, do prédio sito nas (...), nº 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...).
11. O FIIF CD adquiriu também um prédio sito na Rua (...), nº 51 a 53, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº 772 da freguesia de (...).
12. O FIIF CD adquiriu igualmente um prédio sito na Rua (...), nº 61, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº 560 da freguesia de (...).
13. Todos estes imóveis adquiridos pelo FIIF CD destinavam-se a integrar uma parcela única, onde se pretendia projetar e construir um condomínio habitacional "único", pela sua excecional localização: interior do quarteirão (...), com acessos a partir da Rua (...), da Rua (...) e da Rua (...).
14. Na sequência da aprovação pela CML do Plano de Pormenor da Madragoa, que inclui a Unidade de Execução do Convento (...), onde se insere esta parcela, foi efetuada uma reestruturação fundiária, e daí resultou o prédio/fração que contempla todo o projeto imobiliário que passou a ser denominado "CDL": Fração autónoma designada pela letra "A", do prédio urbano sito na Rua (...), números 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia da (...) sob o artigo (...).
15. A referida fração autónoma é património do FIIF CD, cujas Unidades de Participação são totalmente detidas pela sociedade (...), o qual, no dia 6 de Abril de 2018, prometeu vender à sociedade "HP, UNIPESSOAL, LDA.", que lhe prometeu comprar, o referido prédio urbano.
16. Após a outorga da escritura pública de compra e venda o FIIF CD fica sem qualquer património.
17. Até à data da interposição do presente procedimento, não foi dado direito de preferência ao Requerente na compra daquela fração autónoma.
18. O Requerente quantifica em 31.520.000,00 a indemnização prevista nas cláusulas 3a e 11a do "Protocolo", assim calculada: - Área do terreno: 6.599,49 m2
- Área de construção de caves para estacionamento (203 lugares)
- Arrecadações e outros apoios: 8.640 m2
- Área de construção de habitação: 11.050 m2
- Área de logradouros/circulações/exteriores: 2.000 m2
- Valor de compra constante do CPCV: 27.352.000,00€
- Custos de construção: 21.000.000,00€
- Valores de venda: 93.400.000€
- Lucro bruto: 45.048.000,00€
- Lucro depois de impostos: 31.520.000,00€
19. O 1º Requerido, atualmente gerido pela Sociedade "(...) - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.", requereu a notificação judicial avulsa do ora Requerente para o exercício do direito de preferência na aquisição da referida fração.
20. O ora Requerente solicitou, junto dos Serviços da Segurança Social, o benefício do apoio judiciário, na modalidade de dispensa do pagamento de taxa de justiça e demais encargos do processo, declarando "não dispor de meios para taxa de justiça".
*
A fundamentação jurídica ao acórdão radicou, essencialmente, nas seguintes considerações que se extratam:
«O 1º Requerido é totalmente detido por um único participante, a aqui 2a Requerida, a (...) - IMOBILIÁRIA S.A..
Conforme 15., no dia 6 de Abril de 2018, o 1º Requerido prometeu vender à sociedade "HP, UNIPESSOAL, LDA.", que lhe prometeu comprar, o referido prédio urbano.
O contrato promessa faz fls. 125 e ss.
O 1º Requerido até à interposição do presente procedimento não terá dado ao ora Requerente a oportunidade de exercer o direito de preferência na alienação da referida fração, embora haja requerido notificação judicial para esse fim - factos 17. e 19..
O Requerente baseia o seu direito de preferência no “protocolo” de 1. onde outorgou como segundo signatário - cf. fls. 152 e ss. Tal documento não foi outorgado nem pelo Io Requerido, nem pela 2ª Requerida.
Verifica-se probabilidade séria da existência do direito invocado pelo Requerente a tutelar?
(…)
No caso sub judice, o direito invocado pela requerente é uma preferência de fonte convencional e sem eficácia real.
Estando em causa direitos de preferência na celebração de contratos - compra e venda de bens imóveis - para os quais a lei exige uma forma especial - escritura pública (art.º 875.º do Código Civil, na redação originária), a validade formal do respetivo pacto de preferência depende da existência de documento escrito, assinado, pelo menos, pelo obrigado à preferência (artigos 415.º e 410.º, n.º 2 do Código Civil).
Retiramos portanto que a preferência invocada pelo Requerente carece de ser provada por documento escrito.
O Requerente baseia o seu direito de preferência no “protocolo” de 1. onde outorgou como segundo signatário - cf. fls. 152 e ss. Mas como tal documento não foi outorgado nem pelo Io Requerido, nem pela 2ª Requerida, o mesmo não pode ser fonte convencional do direito de preferência invocado.
Mas suponhamos que efetivamente o 1º Requerido havia celebrado o pacto de preferência com o Requerente.
Teríamos:
O pacto de preferência só constitui um direito real de aquisição quando lhe for conferida eficácia real; caso contrário, esse pacto tem natureza meramente obrigacional, havendo apenas direito a indemnização por perdas e danos em caso de inobservância do mesmo. Cf. Ac. TRP de 24-1-1990 prolatado no processo nº 078342, Relator Alcides de Almeida, acessível no mesmo site.
(…)
Então no caso estaríamos com uma preferência de eficácia meramente obrigacional.
Fundamentalmente é o alegado direito de perdas e danos que o Requerente invoca.
Porém, nesta situação sempre se diria que o invocado direito de crédito do Requerente inexistia. E que o direito do beneficiário da preferência vir a ser indemnizado pelo dador da preferência só nasce quando este incumpre o pacto de preferência.
A celebração de um contrato promessa de compra e venda, desprovido de eficácia real, com vista à alienação do bem a terceiro sem dar a possibilidade do preferente exercer o seu direito, não verifica o incumprimento do pacto de preferência. Só a celebração do contrato definitivo,...
RELATÓRIO
AB intentou, em 9 de Maio de 2018, providência cautelar de arresto contra o Fundo De Investimento Imobiliário Fechado CD, representado pela sua sociedade gestora, EF, S.A., GH, SA, IJ-ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÓNIOS, SGPS, SA., FM, LMS, FGC, MAB E MEC, requerendo o arresto da Fração designada pela letra "A", do prédio urbano sito na Rua (...), números 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia da (...) sob o artigo (...).
Alegou, para tanto, que era titular de um crédito no montante de €31.520.000,00, correspondente ao valor indemnizatório que lhe é devido nos termos de um Protocolo celebrado com os 3º a 8º Requeridos, na sequência da venda de determinado imóvel sem lhe ter sido dado a oportunidade de exercer o direito de preferência. O imóvel cujo arresto requereu era o único que se mantém no património do 1º Requerido e que podia garantir o pagamento daquela indemnização.
A providência foi julgada improcedente.
O requerente interpôs recurso de apelação para a Relação de (...), sendo proferido acórdão de 20.12.2018 que julgou improcedente a apelação.
Na fundamentação do acórdão, foram considerados provados os seguintes factos:
1. Entre o Requerente, PAL e APR, na qualidade de "Segundos Signatários", e FM, MEC, LMP, FGC, MAB e ST, SGPS, S.A., na qualidade de "primeiros Signatários", foi celebrado um "Protocolo" no dia 15 de Setembro de 2006, cuja cópia se mostra junta a fls. 152 a 156 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. Nos termos da "CLÁUSULA PRIMEIRA" os Signatários acordaram trabalhar em conjunto para a realização de uma operação imobiliária prevista nos "Considerandos".
3. Nos termos da "CLÁUSULA QUARTA", os "Primeiros Signatários" poderiam realizar a referida operação imobiliária quer através da sociedade (...) - IMOBILIÁRIA, Lda. quer através de qualquer outra entidade jurídica, obrigando-se a que o Protocolo seja celebrado pela entidade jurídica que vier a desenvolver e realizar a identificada operação imobiliária.
4. Nos termos da "CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA", "Os Primeiros Signatários conferem pelo presente protocolo aos Segundos Signatários, o direito de preferência na venda da sociedade (...) - IMOBILIÁRIA, LDA. ou de qualquer uma das frações autónomas ou prédios que vierem a ser adquiridos no âmbito da operação imobiliária ou das unidades de participação que detenham num ou vários fundos Imobiliários ou qualquer outra participação que esteja direta ou indiretamente ligada com a operação imobiliária descrita nos Considerandos (...)".
5. A sociedade "(...) - Imobiliária, Lda.", adquiriu as frações autónomas designadas pelas letras D, E, F, G, I e L. do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8, em (...), em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº 142 da freguesia de (...), e inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia sob o artigo (...).
6. A mesma sociedade "(...)" adquiriu outras frações autónomas - B, C, M, P, H, J - do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8, em (...).
7. Em 2008, a Requerida PORTUGALIA adquiriu o prédio sito na Rua (...), nº 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...).
8. Após a constituição do FIIF CD, todas as frações do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8, entretanto adquiridas pelas sociedades "(...)" e "IJ" foram compradas pelo Fundo.
9. O FIIF CD, continuou a aquisição das restantes frações do prédio urbano sito na Rua (...), nº 8.
10. Mostra-se inscrita, por apresentação nº 4707 de 14/01/2014, a aquisição da propriedade, por compra à sociedade IJ, a favor do FIIF CD, do prédio sito nas (...), nº 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...).
11. O FIIF CD adquiriu também um prédio sito na Rua (...), nº 51 a 53, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº 772 da freguesia de (...).
12. O FIIF CD adquiriu igualmente um prédio sito na Rua (...), nº 61, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº 560 da freguesia de (...).
13. Todos estes imóveis adquiridos pelo FIIF CD destinavam-se a integrar uma parcela única, onde se pretendia projetar e construir um condomínio habitacional "único", pela sua excecional localização: interior do quarteirão (...), com acessos a partir da Rua (...), da Rua (...) e da Rua (...).
14. Na sequência da aprovação pela CML do Plano de Pormenor da Madragoa, que inclui a Unidade de Execução do Convento (...), onde se insere esta parcela, foi efetuada uma reestruturação fundiária, e daí resultou o prédio/fração que contempla todo o projeto imobiliário que passou a ser denominado "CDL": Fração autónoma designada pela letra "A", do prédio urbano sito na Rua (...), números 60 a 68, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...) da freguesia de (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia da (...) sob o artigo (...).
15. A referida fração autónoma é património do FIIF CD, cujas Unidades de Participação são totalmente detidas pela sociedade (...), o qual, no dia 6 de Abril de 2018, prometeu vender à sociedade "HP, UNIPESSOAL, LDA.", que lhe prometeu comprar, o referido prédio urbano.
16. Após a outorga da escritura pública de compra e venda o FIIF CD fica sem qualquer património.
17. Até à data da interposição do presente procedimento, não foi dado direito de preferência ao Requerente na compra daquela fração autónoma.
18. O Requerente quantifica em 31.520.000,00 a indemnização prevista nas cláusulas 3a e 11a do "Protocolo", assim calculada: - Área do terreno: 6.599,49 m2
- Área de construção de caves para estacionamento (203 lugares)
- Arrecadações e outros apoios: 8.640 m2
- Área de construção de habitação: 11.050 m2
- Área de logradouros/circulações/exteriores: 2.000 m2
- Valor de compra constante do CPCV: 27.352.000,00€
- Custos de construção: 21.000.000,00€
- Valores de venda: 93.400.000€
- Lucro bruto: 45.048.000,00€
- Lucro depois de impostos: 31.520.000,00€
19. O 1º Requerido, atualmente gerido pela Sociedade "(...) - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.", requereu a notificação judicial avulsa do ora Requerente para o exercício do direito de preferência na aquisição da referida fração.
20. O ora Requerente solicitou, junto dos Serviços da Segurança Social, o benefício do apoio judiciário, na modalidade de dispensa do pagamento de taxa de justiça e demais encargos do processo, declarando "não dispor de meios para taxa de justiça".
*
A fundamentação jurídica ao acórdão radicou, essencialmente, nas seguintes considerações que se extratam:
«O 1º Requerido é totalmente detido por um único participante, a aqui 2a Requerida, a (...) - IMOBILIÁRIA S.A..
Conforme 15., no dia 6 de Abril de 2018, o 1º Requerido prometeu vender à sociedade "HP, UNIPESSOAL, LDA.", que lhe prometeu comprar, o referido prédio urbano.
O contrato promessa faz fls. 125 e ss.
O 1º Requerido até à interposição do presente procedimento não terá dado ao ora Requerente a oportunidade de exercer o direito de preferência na alienação da referida fração, embora haja requerido notificação judicial para esse fim - factos 17. e 19..
O Requerente baseia o seu direito de preferência no “protocolo” de 1. onde outorgou como segundo signatário - cf. fls. 152 e ss. Tal documento não foi outorgado nem pelo Io Requerido, nem pela 2ª Requerida.
Verifica-se probabilidade séria da existência do direito invocado pelo Requerente a tutelar?
(…)
No caso sub judice, o direito invocado pela requerente é uma preferência de fonte convencional e sem eficácia real.
Estando em causa direitos de preferência na celebração de contratos - compra e venda de bens imóveis - para os quais a lei exige uma forma especial - escritura pública (art.º 875.º do Código Civil, na redação originária), a validade formal do respetivo pacto de preferência depende da existência de documento escrito, assinado, pelo menos, pelo obrigado à preferência (artigos 415.º e 410.º, n.º 2 do Código Civil).
Retiramos portanto que a preferência invocada pelo Requerente carece de ser provada por documento escrito.
O Requerente baseia o seu direito de preferência no “protocolo” de 1. onde outorgou como segundo signatário - cf. fls. 152 e ss. Mas como tal documento não foi outorgado nem pelo Io Requerido, nem pela 2ª Requerida, o mesmo não pode ser fonte convencional do direito de preferência invocado.
Mas suponhamos que efetivamente o 1º Requerido havia celebrado o pacto de preferência com o Requerente.
Teríamos:
O pacto de preferência só constitui um direito real de aquisição quando lhe for conferida eficácia real; caso contrário, esse pacto tem natureza meramente obrigacional, havendo apenas direito a indemnização por perdas e danos em caso de inobservância do mesmo. Cf. Ac. TRP de 24-1-1990 prolatado no processo nº 078342, Relator Alcides de Almeida, acessível no mesmo site.
(…)
Então no caso estaríamos com uma preferência de eficácia meramente obrigacional.
Fundamentalmente é o alegado direito de perdas e danos que o Requerente invoca.
Porém, nesta situação sempre se diria que o invocado direito de crédito do Requerente inexistia. E que o direito do beneficiário da preferência vir a ser indemnizado pelo dador da preferência só nasce quando este incumpre o pacto de preferência.
A celebração de um contrato promessa de compra e venda, desprovido de eficácia real, com vista à alienação do bem a terceiro sem dar a possibilidade do preferente exercer o seu direito, não verifica o incumprimento do pacto de preferência. Só a celebração do contrato definitivo,...
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