Acórdão nº 504/19.1T8MGR.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 12 de Setembro de 2023
| Magistrado Responsável | RUI MOURA |
| Data da Resolução | 12 de Setembro de 2023 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam os Juízes na 2ª Secção Judicial do Tribunal da Relação de Coimbra: I - RELATÓRIO i)- Em 8 de Agosto de 2019 veio o CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA Travessa ..., ..., representado pelo seu administrador AA, a notificar em apartado ...67, ... ..., intentar acção declarativa de condenação com processo comum demandando: (1) Banco 1..., S.A., adiante designada por “Banco 1...”, com sede em Rua ..., ... ..., (2) Banco 2..., S.A., adiante designada por “Banco 2...”, com sede em Rua ..., ... ..., (3) A..., S.A., adiante designada por “A...”, com sede Rua ..., ... ..., Pedindo que sejam as Rés condenadas a eliminar os defeitos referidos nos artigos 10º e documento n.º 8 detetados nas partes comuns do prédio identificado artigo 2º do presente articulado, concedendo-lhes prazo para o efeito, nunca superior a 30 dias.
Para o efeito alega: 1º Entre as Rés Banco 1..., A... e Banco 2... ocorreu fusão, ficando a Ré A... a gerir os ativos, razão pela qual o autor demanda as três sociedades na presente ação.
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A Ré Banco 1... foi a dona da obra/construtora/vendedora do edifício de habitação colectiva sito na Rua ..., Quinta ..., Loteamento ..., freguesia e concelho ..., inscrito na matriz sob o artigo n.º ...35 e registado na Conservatória ... sob o n.º ...63, do qual solicitou o pedido de utilização e constituição de propriedade horizontal.
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Tudo conforme demostram os docs. n.ºs 1, 1 A, 2, 3, 4, 5 e 6.
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O Autor é o condomínio criado em tal prédio em 30/11/2015 – cifra doc. n.º 6 A -, pois as rés interpelaram condóminos no sentido de procederam à criação de condomínio, pois eram elas (as rés) que até aquela data (30/11/2015) que cuidavam de todo o prédio e em particular todas as partes comuns – cfr. doc. n.º 6, carta essa datada de 5/10/2015.
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Data essa (Outubro/Novembro de 2015) que se deve considerar como entrega do imóvel de longa duração por parte do construtor/vendedor.
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Os condóminos criaram o condomínio, o Autor, e por ata data de 12/12/2018 decidiram mandatar a administração para interpelar as Rés no sentido de reparar os defeitos/patologias existentes nas partes comuns do prédio, recorrendo à via judicial – cfr. acta como doc. n.º 7.
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O Autor, na pessoa do seu administrador, procedeu à notificação das Rés (em 20/8/2018, expedida a 21/8/2018) no sentido de apresentar os defeitos/anomalias existentes nas partes comuns do prédio, afim de serem reparadas por elas - cifra docs. n.ºs 8, 9, 10, 11, 12 e 13.
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Pois as partes comuns têm vários defeitos de construção.
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Tendo o Autor enviado carta registada com aviso de receção a interpelar as Rés dos defeitos que existem, denunciando-se dessa forma, e concedendo prazo para os eliminar, carta essa cujo conteúdo aqui se reproduz para os devidos efeitos legais – cfr. carta como doc. n-º , com as inerentes fotos.
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Tais defeitos nas partes comuns identificam-se por: “- fissuras nas paredes (foto 1 à foto 6; - infiltração de água, anchas, zonas com humidade, telas levantadas, remates de telhas incompletos e varandas com os tectos a descolar reboco (foto 7 à foto 12; - pintura a degradar-se em paredes, nomeadamente paredes com falta de tinta em diversas zonas e maus acabamentos na pintura – foto 13 à foto 20; - caixa de serviços essenciais sem fecho, ou com restos de cimentos e entulho de obra, sistemas de segurança inoperacionais, portões individuais a danificar conduta geral de saneamento, janelas e vãos de escadas que não abrem e falta a grelha de ventilação que não foram instaladas – foto 21 à foto 28.” 11º Ou seja, perante tais problemas, o Autor interpelou as Rés no sentido de estas efetuarem as necessárias reparações dos defeitos.
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Contudo, a Ré não procedeu à reparação dos defeitos e nada disse ao Autor.
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Pelo que, há que reparar os defeitos enunciados no artigo 10º supra.
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O Autor diligenciou por solicitar orçamento e o valor da reparação foi orçado em 41.453,00€, valor sem IVA – cfr. anexo 16 da acta junta como doc. n.º 7.
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Tais defeitos estão visíveis, sendo certo que tais defeitos são provenientes de má execução da obra e/ou deficiente execução da mesma.
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Por outro lado, verificam-se, de dia para dia, no interior e exterior do prédio, um número muito superior de defeitos do mesmo género que se têm vindo a agravar.
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As Rés têm conhecimento destes problemas, tendo sido interpeladas para procederem à sua reparação integral.
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No entanto as Rés nada fizeram.
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A Ré é responsável pela eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns do edifício dada a garantia do mesmo (imóvel de longa duração), nos termos, nomeadamente e entre outros, dos artigos 879º e ss, 913º e ss e 1207º e ss, todos do C. Civil.
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O prédio foi edificado pelas rés, pelo que são proprietárias, donas da obra e vendedoras da mesma, 21º sob suas expensas e com a finalidade de o vender, e, assim, obter lucro.
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Tal como prevê o Acórdão do STJ, de 29/11/2011, processo n.º 121/07.TBALM.L1.S1, 1ª Seção – cfr. em www.dgsi.pt: “I - A contagem do prazo de 5 anos para denúncia dos defeitos de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração, previsto no art. 1225.º, n.º 1, do CC, inicia-se no momento da entrega do prédio por parte do construtor/vendedor.
II - Tal entrega considera-se feita no momento em que o vendedor entrega o prédio à assembleia de condóminos, ou seja, no momento a partir do qual o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos e identificados com os interesses comuns.
III - Este momento – da cisão do vendedor do prédio vendido – pode coincidir, ou não, com a constituição da assembleia de condóminos, sendo que, se quando esta for constituída o prédio estiver entregue, será a partir deste momento que se passará a contar o prazo de 5 anos, se o prédio não estiver concluído e não estando em condições de ser entregue à assembleia de condóminos para que esta possa exercer todos os direitos de fiscalização sobre as partes comuns, o dies a quo a partir do qual deve ser contado o inicio do prazo dos 5 anos deverá ser a partir da entrega do prédio para uma entidade/administração distanciada do vendedor e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra.
IV - O legislador, no caso de imóveis destinados a longa duração, pôs à disposição do dono da obra e do terceiro adquirente: um prazo de 5 anos, durante o qual, se forem descobertos defeitos, os pode denunciar (prazo de garantia supletivo), e outro prazo de 1 ano, a partir do seu conhecimento, para os denunciar, o que valerá por dizer que o dono da obra tem um prazo – de 5 anos – em que se ocorrer a descoberta de um defeito o pode denunciar, mas que exaurido esse prazo, e não tendo operado qualquer denúncia, queda peado o direito à denúncia de defeitos.
V - O dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detectados numa obra de longa duração, terá de: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja 5 anos após a entrega da mesma; b) propor a acção, caso o empreiteiro ou vendedor do imóvel não aceitem proceder à reparação dos defeitos, no prazo de 1 ano a partir do momento em que efectuou a denúncia.
VI - De harmonia com as regras do ónus probatório (arts. 342.º e segs. do CC), será ao empreiteiro ou vendedor que, pretendendo fazer extinguir o direito do dono da obra à eliminação de alegados defeitos, cabe arguir e provar que o direito foi exercitado para além dos prazos supra indicados.
VII - O legislador não violou o princípio da proporcionalidade, um dos desdobramentos que conferem densidade pratica e material ao princípio da igualdade contido no art. 2.º da CRP, na fixação do prazo previsto no n.º 2 do art. 1225.º do CC – dentro do qual o comprador de imóvel de longa duração pode, decorridos os 5 anos de garantia, intentar acção contra o empreiteiro/vendedor para que este proceda à eliminação dos defeitos denunciados dentro do mencionado prazo –, dado que o exigem razões e critérios de diferenciação das respectivas posições, nomeadamente de índole económica, e compatibilização das exigências de conformidade do produto vendido com as regras de boa fé e confiança, sabendo-se que, tratando-se de produtos duráveis e duradouros, os defeitos podem não emergir em curtos lapsos de tempo, mas tão só ao fim de uma utilização continuada e da incidência de factores naturais sobre a estrutura construída, materiais usados e modo de aplicação” 23º O Autor como administrador do condomínio e representante dos condóminos, que adquiriram o prédio por frações para nelas habitar e, à data, a mesma sofre nas partes comuns de notórios vícios que a desvalorizam e impedem nas partes comuns a realização, as qualidades, do fim a que se destina.
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O Autor face ao acórdão supra, está e prazo e tem direito ao que pede na presente demanda.
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Pelo que, as Rés são responsáveis perante o Autor em proceder à eliminação de todos os defeitos nas partes comuns do edifício e acima identificados.
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De fato, as partes comuns estão com patologias/defeitos sérios, que põe em causa a habitabilidade do prédio e dos condóminos que habitam nas suas frações, o que é notório.
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Pelo que, devem as Rés, enquanto responsáveis pela eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns, repará-los, nos termos, nomeadamente e entre outros, no disposto nos artigos 879º e ss e 913º e ss e 1.207º e ss, todos do C. Civil, pois estão em garantia.
Juntou documentos e procuração.
ii)- A Ré Banco 2..., SA, invocou a incorporação da Ré Banco 1..., SA na Ré Banco 2..., em 27/12/2017, requerendo a actualização dos autos, sem necessidade de prévio incidente de habilitação. Contestou a acção, invocando excepção peremptória impeditiva da caducidade do direito de acção, alegando que para além da denúncia dos defeitos em Agosto de 2018 e a instauração da acção decorreu, existe ainda o prazo de um ano para exercer o direito de denúncia, e que esse prazo não se encontra...
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