Acórdão nº 4480/20.0T8STB.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 20 de Abril de 2023
| Magistrado Responsável | MANUEL BARGADO |
| Data da Resolução | 20 de Abril de 2023 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora I - RELATÓRIO AA instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e mulher, CC e DD, formulando os seguintes pedidos: 1) Que seja reconhecido o direito de preferência do autor na aquisição do prédio rústico sito no concelho de Grândola, freguesia de Melides, denominado ..., com a área de 16,895100 Hectares, composto de Cultura arvense e Pinhal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Grândola sob o nº ...93 e inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...40, Secção I, reconhecendo-se este como dono de tal prédio; 2) Que se condenem os 1.ºs réus a entregar ao autor o referido prédio rústico com todas as suas pertenças, dele largando mão; 3) Que o direito de propriedade do autor seja registado na Conservatória do Registo Predial; 4) Que o direito do autor seja reconhecido nos termos dos parágrafos anteriores como anterior e com prioridade legal sobre o eventual direito do 2º réu à execução específica - direito registado quanto ao prédio melhor identificado no artigo 2º supra sob a Ap. ...32 de 2020/09/04, e em consequência seja ordenado o cancelamento do registo correspondente a essa apresentação; 5) Que os 1.ºs réus sejam condenados a compensar o autor pelos danos patrimoniais e não patrimoniais causados pelo não cumprimento da sua obrigação de realização da escritura de compra e venda, pelo valor que venha a ser apurado segundo os juízos de equidade, valor esse que não deverá ser inferior a € 50.000,00 (cinquenta mil euros).
Alega, em síntese, que é proprietário do prédio rústico sito no concelho de Grândola, freguesia de Melides, denominado ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Grândola sob o nº ...46 da freguesia de Melides e inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...67, Secção I da freguesia de Melides, e os 1.ºs réus, por sua vez, proprietários do prédio rústico sito no concelho de Grândola, freguesia de Melides, denominado ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Grândola sob o nº ...93 e inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...40, Secção I, sendo ambos os prédios confinantes.
No dia 24.08.2020 os 1ºs réus enviaram ao autor uma carta, concedendo-lhe preferência na venda da sua propriedade a DD, pelo valor de € 400.000,00, tendo-lhe concedido 8 dias para se manifestar, tendo o autor enviado uma carta de resposta em 31.08.2020, informando que pretendia exercer o direito de preferência, solicitando contacto para agendamento da escritura pública, e nessa sequência os 1ºs Réus pediram ao autor para marcar a escritura em Lisboa, a qual, depois de inicialmente agendada para as 15 horas do dia 8 de setembro, a hora da escritura foi modificada para as 16 horas do mesmo dia por acordo das partes em função do pedido e dos interesses dos representantes dos 1ºs réus.
Mais alega que no dia 04.09.2020 o representante do autor recebeu por parte da mandatária dos 1ºs réus um e-mail que dizia que a comunicação do direito de preferência se tratava de um lapso, tendo o autor respondido que não concordava tratar-se de lapso e que, pelo contrário, já tinha exercido o direito de preferência, interpelando os 1ºs réus a comparecer na escritura no lugar e na data e hora já marcados por acordo, sendo que os réus não compareceram e não mais atenderam as chamadas do representante do Autor.
Alega, por último, que procedeu à liquidação de IMT e Imposto de Selo necessário à aquisição do prédio, tendo verificado da análise do registo predial do prédio em causa que o 2º réu tinha intentado contra os 1ºs réus ação de execução especifica de contrato-promessa, sendo que a conduta dos 1ºs réus levou a que o autor realizasse despesas e tivesse incómodos desnecessários, os quais computa em € 50.000,00.
Por requerimento de 02.11.2020, o autor veio informar que após a propositura da ação havia sido averbado na descrição predial do imóvel a aquisição do mesmo por Courtesy Scenary, Lda., cuja intervenção principal requereu, pedindo que prevaleça o seu direito, julgando-se o mesmo legítimo proprietário do prédio, quer por se considerar que existe um direito legal de preferência, quer por se considerar que a troca de correspondência entre os 1os réus, oferecendo um direito de preferência (proposta) e a resposta do Autor (aceitação) constitui um verdadeiro e legítimo pacto de preferência.
Foi admitida a requerida intervenção da sociedade chamada.
Contestaram todos os réus.
Os 1.ºs réus aceitaram que enviaram ao autor a proposta para preferência, mas que tal se deveu a lapso, porquanto haviam celebrado contrato promessa em relação ao prédio e o promitente comprador não destinava o prédio a qualquer atividade agrícola ou florestal. Depois, o promitente comprador intentou ação para execução específica do contrato promessa, factos que obstavam à celebração da escritura de compra e venda, como oportunamente referiram ao autor, tendo igualmente referido que por esse motivo não iriam comparecer à escritura marcada, pelo que a passagem do cheque com a importância do preço não lhes é imputável.
No mais invocam a exceção prevista no art. 1381º, nº 1, al. a) do CC, já que o adquirente do prédio não o destina a qualquer atividade agrícola ou florestal.
O 2 º réu defendeu-se por exceção, invocando ser parte ilegítima na ação e sustentando que nunca nasceu na esfera jurídica do autor qualquer direito de preferência que suporte o pedido formulado nos autos, e impugnou parte da factualidade alegada, contrapondo que em virtude do autor nunca ter sido investido de um direito real de aquisição do prédio dos autos, mesmo nas hipóteses de configuração da notificação para preferência como uma proposta de contrato, e de ineficácia da sua revogação, ficaria o autor apenas com um eventual direito indemnizatório sobre os 1.ºs réus, e apenas enquanto o inquinado negócio subjacente não fosse anulado, nunca podendo tal proposta constituir causa de pedir na presente ação.
A sociedade interveniente invocou, no essencial, os argumentos aduzidos pelo 2º réu e arguiu também a exceção de inexistência de direito de preferência, por a aquisição não ter tido em vista o desenvolvimento de qualquer cultura.
Proferiu-se despacho de aperfeiçoamento convidando o autor, a clarificar o ponto 5 do segmento petitório, indicando quais os danos patrimoniais e não patrimoniais já verificados, por que pretende ser indemnizado e a avaliação pecuniária que faz dos mesmos.
O autor respondeu ao convite, e concluiu pedindo que a acrescer à indemnização a fixar com recurso a critérios de equidade devem ainda os 1ºs réus ser condenados a compensar o autor pela privação do valor de € 400.000,00, indemnização essa a fixar em montante correspondente a juros à taxa legal de 4% sobre esse mesmo valor até à efetiva devolução desse valor ao autor ou trânsito em julgado da presente ação, caso a mesma venha a ser julgada procedente.
O 2º réu e a interveniente responderam alegando que o depósito do preço é uma imposição legal, pelo que o pedido deveria ter sido formulado ab inicio.
Realizou-se a audiência prévia, na qual o autor declarou desistir do pedido formulado em 4) supra, desistência que foi homologada por sentença já transitada em julgado.
Foi admitida a ampliação do pedido e da causa de pedir contidos no requerimento entrado em 02.11.2020, na sequência do que o autor foi convidado a alegar que o adquirente não é titular de qualquer prédio confinante com o adquirido e bem assim qual o destino que pretende dar ao prédio e qual o que lhe é conferido na atualidade.
Em resposta, a mandatária do autor referiu que o adquirente não é titular de qualquer prédio confinante com o prédio em causa nos autos e que o autor pretende destinar o prédio a uso agrícola e florestal. Pediu prazo para indicar o seu destino atual, que lhe foi concedido.
Ainda assim e com a anuência de todos, procedeu-se desde logo ao saneamento, onde se declarou a ilegitimidade do 2º réu, que foi absolvido da instância e relegou-se o conhecimento da exceção de inexistência do direito de preferência para final, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova, sem reclamação.
Ao abrigo do convite formulado em audiência prévia, o autor veio dizer que utiliza o seu prédio exclusivamente para fins de cultura de pinheiro manso e consolidação da cultura de pinheiro manso existente, retirando dessa exploração pinhas, pinhão e lenha.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação improcedente e absolveu os réus dos pedidos formulados.
Inconformado, o autor apelou do assim decidido, tendo finalizado a respetiva alegação com a formulação de prolixas conclusões que, por isso, se transcrevem em tamanho reduzido: «
-
Recurso quanto ao julgamento da matéria de factoI.
A douta sentença recorrida, salvo o devido respeito, dá como provados factos que, face à prova produzida, não poderiam ter sido dados como provados e não considera relevantes factos que deveriam ter sido levados à lista de factos dados como provados nos termos do artigo 5º n.º 2 alíneas a), b) e c) do CPC.
II.
Deveria ter sido dado como provado e acrescentado aos pontos numerados da matéria de facto dada como provada um Ponto 13 a) que referisse que “No texto do contrato-promessa referido no ponto 13 da matéria de facto dada como provada não existe qualquer cláusula que permita ao ali contraente DD transferir unilateralmente a sua posição contratual nesse contrato”, pois tal resulta diretamente do contrato junto aos autos a folhas 96 e seguintes e é relevante para a boa decisão da causa. É importante ter em conta que esse contrato promessa não respeita à adquirente do prédio que está atualmente em litígio, e não a vincula.
III.
Deveria ainda ser aditado aos pontos numerados da matéria de facto dada como provada um Ponto 13 b) que referisse que “No texto do contrato-promessa referido no ponto 13 da matéria de facto dada como provada não existe...
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