Acórdão nº 1523/22.6T8GMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 27 de Abril de 2023
| Magistrado Responsável | MARIA AMÁLIA SANTOS |
| Data da Resolução | 27 de Abril de 2023 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
I- RELATÓRIO “... – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LDA.”, com sede na Avenida ..., ..., AA, instaurou contra AA e esposa, BB, residentes na Rua ..., ..., Guimarães, a presente ação declarativa sob a forma de processo comum, peticionando, a título principal, a condenação dos RR. no pagamento a seu favor da quantia global de € 38.130,00 acrescida de juros moratórios contados desde a data da celebração da escritura de compra e venda até efetivo e integral pagamento; alternativamente, reclama o pagamento dos “valores que se vierem a apurar, atentas as comissões fixadas nos contratos de mediação imobiliária, e os valores efetivos das compras e vendas realizados, acrescidos de juros desde a data da celebração da escritura pública de compra e venda até efetivo e integral pagamento.” Alega para o efeito e em síntese que, sendo uma sociedade comercial que tem por objeto social a atividade de mediação imobiliária, foi contactada em Maio de 2020 pelos RR. para, em nome destes e no seu interesse, proceder à angariação de interessados na compra de dois imóveis, que identifica, o que culminou na celebração de dois contratos de mediação imobiliária, nos termos dos quais, entre o mais, ser-lhe-ia devida uma comissão de 5%, acrescida de IVA à taxa legal sobre o preço de venda dos referidos imóveis, caso arranjasse compradores para os mesmos.
Mais alega que publicitou e promoveu a venda dos prédios, logrando angariar clientes para a venda de ambos, tendo os RR e os potenciais compradores reunido por diversas vezes com ela, demandante, nas suas instalações.
Porém, e não obstante todo o seu empenho, deixou de ter contacto com os RR e com os ditos clientes, tendo mais tarde vindo a saber que os demandados procederam à venda dos prédios em causa aos compradores por si angariados.
*Regularmente citados, contestaram ambos os RR, alegando, além do mais, que não lhes foi explicado que nos termos do clausulado pré-elaborado, o contrato estava sujeito a renovações automáticas se não fosse denunciado atempadamente, pelo que o demandado criou a convicção de que findo o período de 6 meses de duração, os contratos caducariam. Reclamam, por isso, a exclusão dos contratos da referida cláusula de renovação automática dos mesmos, por violação dos deveres de comunicação e informação.
Impugnaram ainda a alegada realização de diligências por parte da A, para promoção e publicitação dos imóveis, acrescentando que também eles fizeram essa promoção, junto de particulares, amigos e familiares.
No que tange aos compradores dos imóveis objeto dos contratos de mediação, aduzem que num dos casos foram eles, demandados, quem angariou os respetivos compradores, negando que a A tenha tido qualquer intervenção nessa angariação, ou que tenha promovido qualquer contacto entre eles e as pessoas em causa, ou com qualquer outro interessado na compra daquele imóvel, ou sequer efetuado uma visita que fosse ao mesmo; quanto ao outro imóvel, reconhecem que a A promoveu uma visita ao dito imóvel, mas acrescentam que a mesma, numa reunião por si promovida entre o R. marido e os visitantes interessados na aquisição, limitou-se a pressionar o demandado a baixar o preço de venda anunciado, pressão a que o demandado não cedeu, o que levou a demandante a contactar telefonicamente o R. marido no dia seguinte, comunicando-lhe que iria retirar toda a publicidade a tal imóvel do seu site, e que deveria dar por resolvido o contrato celebrado. Dizem que foi 10 meses após essa reunião que o imóvel foi vendido, após negociações diretas havidas entre eles, demandados, e os compradores.
*Foi exercido o contraditório relativamente à excecionada violação dos deveres de comunicação e informação das cláusulas dos contratos relativas à sua renovação automática, tendo a A. alegado que todas as cláusulas dos contratos foram negociadas entre as partes e profusamente explicadas aos demandados.
*Tramitados regularmente os autos foi proferida a final a seguinte decisão: “Pelo exposto, o Tribunal julga a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada, e consequentemente condena os RR. no pagamento à A. da quantia de €27.982,50 (…), acrescida de juros moratórios contados à taxa legal sobre €13.530, entre 10.08.2021 e 11.10.2021, e sobre a totalidade do valor (€27.982,50) desde 12.10.2021 até efectivo e integral pagamento, absolvendo-os do mais peticionado.
Custas por A. e RR. na proporção dos respectivos decaimentos (art. 527.º/1 e 2 CPC). Registe e notifique”.
*Não se conformando com a decisão proferida, dela vieram os RR interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões: “1 – Os Réus não podendo aceitar a decisão tomada nos presentes autos por parte do tribunal “a quo”, vêm dela interpor recurso, na medida em que o mesmo decidiu, por sentença datada de 21.12.2022: julgar a presente acção parcialmente procedente e condenar os Réus, aqui Recorrentes, no pagamento da quantia de € 27.982,50, acrescida dos juros moratórios; 2 - O que está em causa no presente recurso, e as questões a decidir nos presentes autos, em benefício dos Réus, são: a) Verificação das consequências do incumprimento pela Autora – Imobiliária - dos deveres de comunicação e informação do teor das cláusulas que integram os contratos de mediação outorgados, consignados nos artigos 5º, 6º e 8º do Dl. 446/85, de 25 de Outubro; ...) Falta de verificação dos pressupostos do reconhecimento à Autora – empresa de mediação imobiliária – do direito à retribuição, ajustada nos contratos de mediação imobiliária que celebrou com os Réus, tendo por base o disposto no artigo 19º, nº 1 da lei 15/2013 de 08-02.
3 - Consideram os recorrentes que uma correta interpretação e aplicação dos artigos 5º, 6º e 8º do DL 446/85 de 25 de Outubro e do artigo 19º nº 1 da Lei 15/2013 de 08- 02, que não foi feita pelo Tribunal “a quo”, levariam a uma decisão diferente daquela de que se recorre; 4 - Analisados todos os factos concluiu o Tribunal a quo que em causa nestes autos estão dois contratos de mediação imobiliária (segundo o regime de não exclusividade), cujo clausulado apresentado aos RR. já se encontrava previamente redigido, designadamente, as clausulas atinentes a prazo, forma de renovação e remuneração.
5 - Conforme refere a sentença em crise: A cláusula contratual que prevê a renovação automática do contrato não pode ser influenciada pelos RR, pelo que encontra-se abrangida pelo regime previsto no DL 446/85 (…).
6 - Trata-se da cláusula 9ª onde se lê: “O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”; 7 – Os Réus alegaram que a cláusula 9ª inserida nos mencionados contratos de mediação imobiliária, designadamente, a parte que diz “renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo” não lhes foi comunicada nem explicitada; 8 - Na ausência de qualquer alerta, explicação ou informação, os Réus assinaram os contratos em causa com a convicção de que ultrapassados os 6 meses de duração dos contratos, terminaria qualquer vinculação, sem necessidade de qualquer denúncia, conforme declarou o Réu marido na Audiência de julgamento.
9 - Os Réus cumpriram o seu ónus de alegação dessa incomunicabilidade da cláusula 9ª, como facto extintivo do dever de cumprimento contratual, nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do código civil; 10 - Competia à Autora alegar e provar que a cláusula 9ª foi comunicada e explicitada aos Réus; 11 - A Autora não logrou fazer prova do cumprimento desse dever de comunicar e informar os Réus da cláusula da renovação automática dos contratos, inserta nos contratos de mediação imobiliária em causa.
12 - Resultou não provado: Que aquando da assinatura dos documentos que corporizam o acordo mencionado em 1.1.b) tenham sido preenchidas e detalhadamente explicado aos RR. o conteúdo das respectivas cláusulas; (cfr. Alíena ...) dos factos não provados).
13 - Por conseguinte, deveria o Tribunal “a quo” considerar verificada a exceção invocada pelos Réus, devendo deferir-se a pretensão destes de verem excluída, dos contratos de mediação imobiliária outorgados, a cláusula 9ª na parte que contem a renovação automática; 14 - Não obstante a Meritíssima juiz a quo considerar que a Autora não logrou demostrar que explicou aos Réus o conteúdo das cláusulas dos contratos, mormente, a cláusula 9º, que prevê a renovação automática do contrato, e que se encontra abrangida pelo regime previsto no DL 446/85, ainda assim, considerou não ser de aplicar ao caso dos autos a disciplina prevista no artigo 8º/al. a) e b) do DL 446/85; 15 - Mal andou o Tribunal “a quo” ao indeferir a pretensão dos Réus de verem excluída a cláusula respeitante à renovação automática; 16 - Nos termos do nº1 do Artigo 5º e 6º do DL n.º 446/85 de 25 de outubro, aplicável ao caso em apreço, resulta que incumbia à Autora a comunicação na íntegra da cláusula 9º aos Réus; 17 - Nos termos dos art. 5º e 6º, a integração da cláusula 9º nos contratos de mediação aqui em causa está dependente da comunicação e informação aos Réus (aderentes).
18 - Como é consensual, essa comunicação terá que ser integral e adequada, para poder conduzir a um conhecimento completo e efectivo de tal cláusula.
19 - Cabendo à Autora aqui recorrida o ónus da prova dessa comunicação.
20 - Da factualidade provada não resulta que a Autora tenha comunicado e informado os Réus da cláusula da renovação! 22 - Conforme vem referido na sentença, a Autora não logrou demonstrar que explicou aos RR (designadamente de forma detalhada) o conteúdo da...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO