Acórdão nº 328/18.3T8ACB-C.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 28 de Março de 2023
| Magistrado Responsável | LUÍS CRAVO |
| Data da Resolução | 28 de Março de 2023 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Apelações em processo comum e especial (2013) * Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1] * 1 – RELATÓRIO No decurso dos autos de Execução comum que “Banco 1..., S.A.
” instaurou em 9.02.2018 a AA e OUTROS, todos melhor identificados nos autos, foi em 12.03.2018 lavrado auto de penhora de bem imóvel do dito co-Executado AA, no qual figurou como bem penhorado o seguinte: «Prédio urbano, freguesia ..., concelho ..., descrito na CRP ... sob o nº ...67, inscrito na matriz predial sob o artigo matricial ...99; Valor patrimonial: € 349.903,77.» * No prosseguimento da execução, optou-se pela venda mediante leilão eletrónico, sendo que o valor base do bem a vender foi fixado em € 700.000,00 (setecentos mil euros), e foi avisado que a proposta deveria ser no mínimo, igual ou superior a 85% do valor base anunciado para venda, isto é, de € 595.000,00 (quinhentos e noventa e cinco mil euros).
* O leilão eletrónico decorreu até 24/08/2021, mas essa modalidade de venda frustrou-se por ausência de quaisquer propostas, pelo que se determinou que se procedesse à venda do referido imóvel por negociação particular, sendo que o Exmo. A.E. comunicou ter procedido à nomeação de uma encarregada de venda para esse efeito em 21.09.2021.
* No âmbito da venda por negociação particular, a única proposta obtida foi de € 360.000,00 (apresentada pela mesma pessoa que anteriormente havia apresentado uma proposta de € 350.000,00), sucedendo que os executados manifestaram a sua oposição à realização da venda, pugnando pela sua prorrogação, assumindo o exequente posição diversa.
* De referir que importando dirimir a questão, o Exmo. Juiz de 1ª instância já oportunamente considerou que se afigurava ser ainda adequado e razoável aguardar um “pouco mais”, pelo que rematou o despacho sobre tal proferido em 06.05.2022, nos seguintes termos: «(…) Face ao exposto, decide-se fixar um prazo adicional de 60 dias para a apresentação de propostas de valor superior (à proposta ora conhecida) para aquisição do imóvel penhorado, período durante o qual deve o AE diligenciar junto da encarregada da venda pela promoção da venda e a obtenção de novas propostas, incluindo através da promoção de um (único) leilão enquanto negociação particular (plataforma “e-leilões”) pelo mesmo período de 60 dias (com os valores base e mínimo anteriormente fixados), a levar a cabo pelo AE. Caso nenhuma proposta surja durante esse período (através da plataforma ou directamente junto da encarregada da venda), e após ser dado conhecimento às partes em conformidade do estado da venda, deverá o AE suscitar novamente a intervenção judicial para eventual autorização judicial da venda pelo valor da proposta apresentada (360.000 €) – ou, naturalmente, outra proposta de valor superior que seja apresentada (mas inferior ao mínimo), se for caso disso, sem prejuízo de circunstância superveniente.
Notifique.».
* No decurso desse prazo, o Exmo. Juiz de 1ª instância clarificou em 1.07.2022 o sentido do seu anterior despacho, nos seguintes concretos termos: «(…) Notifique, sendo o AE para assegurar que a publicidade da venda que possa existir em imobiliárias, por sua iniciativa ou do encarregado da venda, em termos de preço a anunciar, conste sempre com o valor de referência acima referido (85%) – sem prejuízo de poderem ser apresentadas propostas de valor inferior, nos termos já explanados nos autos.» * Na sequência processual, e sem haver novas ou diferentes propostas, os Executados insistiram no «(…) prosseguimento das diligências visando novas propostas de compra do imóvel, pelos valores reais, entendam-se, próximos do valor mínimo admissível, e não ao “desbarato” como o exequente pretende».
No exercício do contraditório, a Exequente opôs-se a tal pretensão dos Executados, formulando, por sua vez, o pedido de que o Tribunal proferisse despacho no sentido de que o imóvel fosse finalmente vendido [considerando a melhor/única proposta apresentada, no valor de € 360.000,00].
* Tomando posição sobre a questão, o Exmo. Juiz de 1ª instância, com referência à proposta existente de € 360.000,00, considerou que «(…) afigura-se razoável e justificado que se considere tal proposta como aceitável e não absolutamente desajustada da realidade (no contexto), evitando o risco de uma eventual depreciação ou de eventual desinteresse do actual interessado», mas que ainda assim seria de conceder uma «(…) oportunidade final para obter propostas especificamente superiores à que agora se considera», posição essa que se traduziu no seguinte concreto despacho, prolatado em 17.10.2022: «(…) Assim, em termos que permitam quiçá suscitar uma maior resposta por parte de eventuais interessados, entende-se ser conveniente proceder a promoção da venda que permita concentrar a apresentação de propostas, agora tendo por referência ou “ponto de partida” o valor da proposta conhecida, a qual também servirá para concretização da venda caso nenhuma outra proposta seja apresentada, em termos expeditos.
Em concreto, considera-se que será adequada a realização dessa promoção num modelo que permita alcançar um universo alargado de interessados em simultâneo, com conhecimento da proposta de maior valor e a possibilidade de impulsionar esse valor, no fundo em jeito de leilão, para o que se afigura poder servir a plataforma “e-leilões”, ainda que com algumas adaptações para ajustamento à concreta situação dos autos, na medida em que não se trata da normal promoção da venda, por um período de um mês, que se tem razoável.
Para tal efeito, o AE deverá levar a cabo a inserção da venda do imóvel em causa na plataforma “e-leilões”, enquanto venda por negociação particular, por um prazo de 30 dias, com vista à obtenção de novas propostas de valor superior à que ora foi apresentada, fazendo constar como valor mínimo (85%) o valor da proposta ora conhecida com acréscimo de 0,01 € (ou seja, 360.000,01 €), com ajustamento do valor base a inserir (por forma a que 85% desse valor base corresponda ao valor de 360.000,01 €), a figurar como meramente indicativo.
Nota-se que isto não significa formalmente uma redução do valor base ou do valor mínimo da venda anteriormente fixado, destinando-se apenas a permitir a expedita apresentação de propostas especificamente destinadas a superar a que é conhecida. Por outro lado, não se exclui a obtenção de novas propostas por parte da encarregada da venda, desde que sejam superiores e, em qualquer caso, afigura-se adequado que o AE dê conhecimento à encarregada da venda e à actual proponente sobre a colocação do imóvel em leilão e para que aquela, querendo, possa também participar nesse leilão).
Face ao exposto, quanto à proposta acima referida, apresentada para aquisição do imóvel em venda nos presentes autos, decide-se: i) Determinar a inserção da venda do imóvel na plataforma “e-leilões”, enquanto venda por negociação particular, pelo período de trinta dias, com vista à obtenção de novas propostas de valor superior à que foi apresentada (360.000 €), a qual será utilizada como referência para o “valor mínimo” a inserir na plataforma “e-leilões”, mais 0,01 € (=360.000,01 €), com ajustamento do valor base a inserir (por forma a que 85% desse valor base corresponda ao valor de 360.000,01 €), a figurar como meramente indicativo; ii) Quanto ao mesmo imóvel, determinar que a sua venda será concretizada após a conclusão da venda acima referida e a) pelo valor da eventual proposta do maior preço e superior à que foi apresentada, que possa ter sido obtida até então (proposta igual a superior a 360.000,01 €) ou, b) não existindo tal proposta superior, pelo valor daquela mesma proposta (360.000 €), assim se autorizando a venda em conformidade, após trânsito e verificados os respectivos pressupostos (em caso algum poderá ocorrer a venda sem a prévia realização da promoção acima referida e/ou a venda por um valor inferior à proposta); iii) Consoante alguma proposta de valor superior seja ou não apresentada (no âmbito da plataforma “e-leilões” ou, quiçá, directamente junto da encarregada da venda), deverá o AE dar conhecimento às partes do seu resultado e, em seguida, para os efeitos do ponto anterior, caberá ao AE assegurar o prévio depósito do preço e, bem assim, o cumprimento das obrigações fiscais e, oportunamente, caberá ainda...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO