Acórdão nº 1932/10.3TBBNV.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 30 de Junho de 2021
| Magistrado Responsável | FRANCISCO XAVIER |
| Data da Resolução | 30 de Junho de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Acórdão da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora I – Relatório1. R… propôs contra Nene Estates Limited, Nene Group PLC, e T…, acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, pedindo: - Que se proceda à redução do negócio jurídico de transmissão de participações sociais mediante redução do preço nele estabelecido em € 550.000,00; - Que as RR. Nene Estates Limited e Nene Group PLC sejam condenadas a pagar ao autor a quantia de € 550.000,00; - Caso assim não se entenda, que a R. Nene Estates Limited seja condenada no pagamento daquele valor e se declare a R. Nene Group PLC como igualmente responsável pelo incumprimento daquela; - Ainda que assim não se entenda, deverão as RR. Nene Estates Limited e Nene Group PLC ser solidariamente condenadas a pagar ao autor a quantia de € 550.000,00, por se tratar se venda de um bem alheio; - Em qualquer dos casos, deverá o autor ser indemnizado pelo R…, devendo ser solidariamente condenado a pagar ao autor a quantia de € 550.000, correspondente ao prejuízo que lhe foi causado.
2.
Para tanto, alegou, em síntese, que: - A ré Nene Estates Limited é uma sociedade veículo constituída exclusivamente pela ré Nene Group PLC para promoção de projectos de investimento imobiliário, nomeadamente em Portugal, que condicionava aquela através de instruções e directivas; - Atendendo à relação de domínio exercida pela ré Nene Group PLC sobre a ré Nene Estates Limited, conclui-se que aquela é responsável nas relações contratuais estabelecidas com o autor, tendo por isso interesse em demandá-la neste processo; - Em 22 de Julho de 2005 o autor celebrou com a ré Nene Estates Limited um contrato-promessa de transmissão de participações sociais pelo qual prometeu comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a totalidade do capital social da sociedade Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, SA; - Esta sociedade interessava ao autor porque era proprietária de dois imóveis que pretendia integrar no seu património, denominados M…; - Os réus apresentaram ao autor um conjunto de documentos que identificavam os imóveis, nomeadamente plantas que definiam limites, extensão e localização, e não estabeleceram qualquer reserva nem formularam qualquer tipo de advertência, levando o autor a acreditar que as mesmas reproduziam com todo o rigor os limites, configuração, área composição e localização dos mesmos; - O autor fez aturada visita aos terrenos do prédio M… na companhia dos vendedores e de um mediador imobiliário, durante a qual nenhuma ressalva ou explicação foi feita quanto à sua configuração, área, composição ou limites; - No dia 6 de Junho de 2007 foi celebrado o contrato definitivo, tendo sido pago o preço de € 1.400.000,00; - Em virtude de ter estado empenhado no desenvolvimento de inúmeros projectos de investimento em Portugal e no estrangeiro, só em Março de 2010 é que o autor verificou a existência de uma nova construção no prédio denominado M…; - Na sequência de investigações veio o autor a concluir que se tratava de um prédio urbano autónomo e pertencente a terceiros e que estava localizado no meio daquele prédio; - A configuração, composição e limites do prédio M… não correspondia ao que havia sido transmitido e assegurado pelos réus ao autor aquando das negociações e da celebração do contrato prometido, sendo nessa data impossível prefigurar a existência de um prédio dentro da propriedade M…; - Os réus forneceram ao autor plantas que não retractavam a área, os limites e a localização do prédio M…, omitindo intencionalmente que no seu interior havia um prédio autónomo e pertencente a outrem; - Bem sabiam os réus que as características dos imóveis foram o único factor em função do qual foi fixado o preço para a transmissão das participações sociais e que com aquela falsidade estavam a conseguir um valor superior pelo prédio M…; - Nunca o autor estaria disposto a pagar o que pagou se tivesse conhecido as verdadeiras circunstâncias do prédio M…; - O autor, ao ter feito uma errada representação da realidade quanto a uma circunstância decisiva para a formação da vontade, incorreu em erro-vício, que é incidental por abranger parte do negócio, dando lugar à redução do negócio jurídico prevista no art. 292.º do CC; - A mera circunstância de a área do prédio Um… ser menor do que aquela que foi indicada ao autor, agravada pela existência de um prédio autónomo, representa um desvalor patrimonial não inferior a € 250.000,00; - A própria circunstância de tal imóvel ser um prédio fraccionado, e não uno, influencia de forma manifesta o seu valor de mercado em verba nunca inferior a € 300.000,00; - Tudo isto leva a que o preço estabelecido no contrato deva ser reduzido para € 850.000,00; - Ainda que assim não se entenda, sempre está em causa a venda de um bem parcialmente alheio, o que determina a redução do negócio jurídico e o seu aproveitamento quanto à sua parte válida, devendo proceder-se à redução do preço, sem prejuízo da indemnização dos danos emergentes por o autor ter sido um comprador de boa-fé, ascendendo tudo a € 550.000,00; - O terceiro réu, enquanto legal representante da ré Nene Estates Limited, é solidariamente responsável pelos danos causados ao autor ao abrigo do art. 78.º do CSC, uma vez que omitiu ao autor que uma parte relevante do prédio M… estava excluída do negócio, tendo dessa forma violado o dever de boa-fé contratual.
3.
Regular e pessoalmente citados, contestaram os réus, alegando que o autor foi desde o início informado da configuração dos prédios, tendo-lhe sido prestados todos os esclarecimentos pedidos e postos à sua disposição documentos relativos aos mesmos com identificação das edificações neles existentes, nomeadamente quatro edificações em ruínas. Quanto ao prédio M…, após a venda ao autor este fez vários destaques e criados novos registos que, no total, ascendem precisamente à área vendida. Não existe qualquer edificação implantada no meio daquela propriedade, mas um prédio ocupando 400 m2 de terreno, identificado como Monte do …, e situado na extrema daquela propriedade. Tal parcela de terreno foi destacada do M… em Outubro de 1970 e nunca pertenceu à ré Nene Estates Limited, o que era do conhecimento do autor por lhe ter sido dito aquando das negociações. Não houve qualquer erro do autor, provocado pela conduta dos réus, nem estes agiram de má-fé. A ter existido, o erro é grosseiro e indesculpável porque lhe foi fornecida documentação sobre os prédios, visitou-os na companhia de imobiliários e teve assessoria jurídica durante todo o tempo que decorreu desde o início das negociações até à celebração do contrato. Acresce que o autor pôs à venda as propriedades adquiridas pelo valor de € 10.000.000,00, pelo que não teve qualquer prejuízo.
Na contestação deduziram os réus reconvenção pedindo a condenação do autor no pagamento da quantia de € 90.000,00, a título de danos morais que a propositura desta acção lhes provocou, que se consubstanciaram na afectação da imagem das mesmas, nomeadamente do réu T…, que é tido como bom gerente, pessoa honesta e de boa formação e se viu confrontado com uma petição inicial onde é acusado de conduta dissimulada culposa e de prejudicar os credores das sociedades.
4.
Replicando à matéria do pedido reconvencional, veio o autor alegar que a propositura desta acção não afectou a imagem dos réus, mormente do réu T…, nem lançou suspeitas sobre a conduta deste, pois limitou-se a alegar um conjunto de factos que, sendo declarados provados, provocarão certos efeitos jurídicos. [seguiu-se o relatório efectuado na sentença] 5.
Por despacho de fls. 261 e ss. foi dispensada a realização da audiência prévia, admitiu-se o pedido reconvencional, foram elencados os factos assentes e organizou- se a base instrutória.
Por despacho de fls. 645 e ss. foi admitida a modificação subjectiva da instância, passando os réus Nene Group PLC e T… a ocupar a posição jurídico-processual da extinta ré Nene Estates Limited.
6.
Realizou-se a audiência final, após o que veio a ser proferida sentença, na qual se decidiu: «… julgo esta acção e a reconvenção totalmente improcedentes e absolvo os réus e o autor de todos os pedidos reciprocamente formulados.» 7.
Inconformado interpôs o A. o presente recurso, nos termos e com os fundamentos seguintes [segue transcrição das conclusões do recurso]: 1.ª A sentença recorrenda assenta em ERROS DE JULGAMENTO que inquinaram a aplicação do Direito.
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Razão por que se impõe a alteração da matéria de facto ínsita no ponto 9. dos Factos Provados e nos primeiro a quarto e nono parágrafos dos Factos não provados.
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Com efeito, mal andou o Tribunal a quo em considerar provado o vertido no Ponto 9. dos Factos Provados e não provado os restantes.
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O Tribunal a quo deveria ter dado como NÃO PROVADO QUE que o Autor foi informado pelos Réus que o Monte do … não integrava o prédio M… e por isso não era propriedade da L….
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E, ao invés, deveria ter dado como PROVADO QUE: a. o Autor ficou convencido de que a Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A. era proprietária da totalidade do terreno identificado nas plantas como sendo da M…; b. em virtude de estar empenhado no desenvolvimento de inúmeros projectos de investimento em Portugal e no estrangeiro, o Autor apenas recentemente dedicou a sua atenção a desenvolver o investimento efectuado em Aljezur; c. a construção existente no espaço designado por Monte do … devia pertencer a Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A., segundo todas as informações prestadas pelos Réus e que a pertença a terceiro não correspondia ao que havia sido transmitido e assegurado pelos Réus aquando da transmissão de participações sociais da Lino Nunes Pires – Empreendimentos Turísticos, S.A..; d. os Réus NÃO INFORMARAM o Autor da existência do prédio “Monte do …” no interior do prédio denominado “M…”; e. os Réus omitiram tal situação intencionalmente; f. de modo a conseguir um valor superior pela mesma; g. o Autor aceitou um preço para a transmissão das participações...
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