Acórdão nº 1145/18.6T8FAR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 11 de Março de 2021
| Magistrado Responsável | ANA MARGARIDA CARVALHO PINHEIRO LEITE |
| Data da Resolução | 11 de Março de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: 1.
Relatório V… – Mediação Imobiliária, Lda.
intentou a presente ação declarativa, com processo comum, contra E… – Sociedade Imobiliária, Lda.
e J… Investimentos, Lda., pedindo a condenação das rés no pagamento da quantia de € 120 000, acrescida de IVA à taxa legal, e da quantia de € 190, bem como de juros contabilizados sobre tais montantes, à taxa comercial, desde a citação até integral pagamento.
A justificar o pedido, alega que, no exercício da sua atividade comercial, celebrou com a 1.ª ré, a 19-10-2016, um contrato tendo por objeto a prestação de serviços de mediação na venda de imóvel àquela pertencente, em execução do qual desenvolveu atividade de promoção do negócio e angariou comprador nas condições acordadas, tendo aproximado a 2.ª ré da 1.ª ré, na sequência do que estas encetaram negociações, que culminaram na celebração entre ambas do contrato que identifica; acrescenta que, pelos serviços prestados como mediadora, lhe é devida uma comissão correspondente a 5% do valor que indica, bem como o montante de € 190, relativo a despesas que suportou, como tudo melhor consta da petição inicial.
Citadas, as rés contestaram separadamente.
A 1.ª ré defendeu-se por exceção – arguindo a nulidade do contrato de mediação imobiliária invocado pela autora, com fundamento na falta de indicação das condições de remuneração da empresa de mediação – e por impugnação motivada, admitindo ter realizado negociações com a 2.ª ré, que lhe foi apresentada pela autora como interessada na compra do imóvel, mas que acabou por considerar não dispor condições que lhe permitissem a celebração do negócio, pelo que outorgaram a 21-04-2017 um contrato de arrendamento pelo prazo de 10 anos, o qual cessou por acordo das partes na sequência de comunicação enviada pela 2.ª ré a 27-12-2017 e aceite pela 1.ª ré; mais invoca a litigância de má fé por parte da autora, pedindo a condenação desta no pagamento de indemnização.
A 2.ª ré defendeu-se por exceção – arguindo a respetiva ilegitimidade passiva – e por impugnação.
A autora apresentou articulado no qual se pronuncia sobre a matéria de exceção e sobre a invocada litigância de má fé.
Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, no qual se considerou verificada a ilegitimidade passiva da 2.ª ré, que foi absolvida da instância, e se relegou para final a apreciação da invocada nulidade contratual, após o que se identificou o objeto do litígio e se procedeu à enunciação dos temas da prova.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença, na qual se decidiu o seguinte: Face ao exposto, o Tribunal decide: 1. Julgar a acção totalmente improcedente.
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Declarar a nulidade do negócio.
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Julgar que não é devido por parte da ré o pagamento de qualquer quantia à autora, no âmbito dos presentes autos.
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Julgar não verificada a conduta de litigância de má fé.
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Absolver a ré de todos os pedidos formulados.
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Condenar a autora no pagamento das custas.
Inconformada, a autora interpôs recurso da sentença, terminando as alegações com a formulação das conclusões que se transcrevem: «A. A Douta Sentença, com o devido respeito e que é muito, não apreciou todas as questões e circunstancias que estão em causa, bem como não apreciou devidamente os factos concretos, não aplicando assim devidamente o Direito.
B. A douta decisão de Direito da Sentença, é fundamentada, pela aplicação e nos termos do D.L. nº 77/1999 de 16 de Março e D.L. n.º 285/92, de 19 de Dezembro.
– Ora, ambos os normativos estão pois Revogados.
C. E sem qualquer referência às sucessivas alterações, legislativas.
D. O que constitui violação da lei substantiva e reconduz a um erro de interpretação e de determinação da norma aplicável e de aplicação do direito. Dando origem a erro de julgamento em resultado de uma inexata qualificação jurídica, o que igualmente reconduz a uma nulidade da Sentença, a aplicação de normas revogadas.
Nos termos da alínea c) do nº , artº 639º do C.P.C, a norma a aplicar é o Regime Jurídico da - Lei 15/2013 de 08 de Fev.
Sendo de conhecimento Oficioso.
E. A Sentença enquadrou-se em Leis Revogadas, e ainda num erro na indicação temporal “aqui aplicável tendo em atenção que o acordo das partes data de 2001”. Esse ano, Não corresponde sequer ao tempo factual dos contratos dos autos, e na actualidade e enquadramento com a aplicação do Direito.
F. O que constitui nulidade da Sentença, de conhecimento Oficioso.
Com as imediatas consequências legais.
G. A Sentença, deu como Factos provados, os facto enumerados nos Pontos 1. a 28.
H. No entanto deveria a Sentença ter enquadrado e adicionado aos mesmos igualmente outras circunstancias de facto e de Direito, aliás muito relevantes, para se alcançar a justa composição do litígio do presente processo, I.
Factos relevantes que deviam ter sido dados como provados; 1) Ambas as partes contratantes, Autora e Ré, são igualmente Agências de Mediação Imobiliária.
Com relevância no Regime Jurídico da Lei 15/2013 de 08 de Fev.
Já que o a Ré - cliente/contratante é ela própria uma Agência Imobiliária a qual não pode também ela invocar nulidade contratual, nos termos do artº 16º da Lei 15/2013, nº 5 “O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2 e 4 do presente artigo determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.
“ (…) J. Os contratos celebrado entre as partes, “contrato de mediação imobiliária” nº 135/2016, no dia 19 de Outubro, tem que ser analisado e aferido e contextualizado quer de facto quer juridicamente como um complemento do primeiro “contrato de mediação imobiliária” nº 106/2016, no dia 02 de Agosto,”.
Pois tem o mesmíssimo objecto, tem igualmente os mesmos e todos os seus termos e condições, e está devidamente assinalado os 5% de remuneração de comissão, o qual nunca foi revogado ou sequer requerida ou invocada a sua anulação ou o seu afastamento seja a que titulo fosse.
K. E entre ambos só veio alterar tão só o teor da clausula 4ª, ou seja, o regime de não exclusividade, que passou a ser de Exclusividade.
L. Deveria ter sido dado como provado; 2) O primeiro “contrato de mediação imobiliária” nº 106/2016, no dia 02 de Agosto,” , tem o mesmo obejcto, os mesmos termos e condições, e está assinalada os 5% de remuneração e nunca foi revogado ou requerida a sua anulação por qualquer das partes. O segundo contrato altera só o regime contratual que passa a ser de exclusividade.
Em momento algum no depoimento de parte, A… (sócio gerente da Ré igualmente agência imobiliária) este sequer indicou qualquer anomalia ou nulidade contratual ou colocou sequer em crise qualquer dos dois contratos e inclusivamente no seu depoimento em 28/10/2019 inicio às 11:33:27 e fim 12:00:26 na passagem de minuto 19:00 a 19:17.
M. A comunicação da Ré relativamente ao ponto dado como provado “25. No dia 16 de Março de 2017, a ré remeteu uma carta comunicando à autora a sua intenção de não renovar o contrato de mediação imobiliária celebrado a 19 de Outubro de 2016.
“ Tem que ser encarada em termos absolutos uma clara manobra de diversão, de tentativa de afastamento da Autora de todo o processo que estava já a decorrer com o comprador.
Para assim se eximir a Ré de pagar a comissão devida à Autora.
N. Devia ter sido dado igualmente como provado, que, 3) A Ré depois do trabalho da Autora, e de lhe ter sido apresentado um cliente para o negocio, o P… representante da ex-2ª Ré, - J… Investimentos, Ldª, no decurso do tempo em que este último já diligenciava junto da C.M. Portimão a apresentação do projecto Portugal 20 / 20, - CRESC Algarve 2020. facto provado em 21. e 22., comunica então á Autora a intenção de não renovar o contrato de mediação imobiliária.
Só depois da Ré comunicação para denuncia ao contrato de mediação, vem a mesma celebrar um contrato com o mesmíssimo Cliente angariado pela Autora, como está provado o Facto em “26. A E… – Sociedade Imobiliária, Lda. celebrou com a J… Investimentos, Lda. um denominado “Contrato de Arrendamento Urbano para fins não habitacionais”, no dia 21 de Abril de 2017.
“ O. Impunha-se que fosse dado como provado que; 4) A Ré depois da comunicação identificada em 26. celebrou um denominado “Contrato de Arrendamento Urbano para fins não habitacionais”, no dia 21 de Abril de 2017. E recebeu aquando da outorga do mesmo uma quantia de € 60.000,00.
P. A Sentença não lhe faz sequer qualquer referência, e como se sabe tem toda a relevância.
Estão preenchidos os requisitos do nexo de causalidade entre o recebimento dessa quantia determinada e a celebração desse contrato, e quem pagou à Ré foi precisamente o Cliente angariado pelo contributo e trabalho da colaboradora da Autora, que originou e determinou a celebração do contrato. Está aliás perfeitamente previsto esta questão, quer no primeiro contrato quer no segundo contrato, na Clausula 5ª, ponto 4.
“Caso a venda do imóvel se venha a concretizar fora do período de vigência deste contrato e a entidade compradora seja formalmente ou materialmente apresentada pela Mediado, ser-lhe-á, a esta, devida a remuneração.” Q. A prova do recebimento de tal quantia, extrai-se quer do dito contrato junto aos autos, e dado como provado em 26. e 27, Quer do depoimento da testemunha - Susete da Anunciação Constantino Paulo no seu depoimento em 26/11/2019 inicio às 15:52:16 fim 16:03:00 na passagem de minuto 05:53 a 05:56 - Testemunha: “... Pagaram num total € 60.000,00 …”.
R. E igualmente depoimento de parte, por confissão de A…, no seu depoimento em 28/10/2019 inicio às 11:33:27 e fim 12:00:26 na passagem de minuto 06.02 a 06:12 - Depoente :: “eles pagaram € 60.000,00, porque € 10.000,00 era o mês de renda e € 50.000,00 era uma caução.” S. Diz o recente -Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Proc. 849/18.8T8BGC.G1 de 13/02/2020, Sumário: I- O nexo causal entre a atividade da mediadora e o contrato que o seu cliente vem a celebrar não é abalado pela cessação do contrato de mediação...
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