Acórdão nº 724/04.3TBEVR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 12 de Outubro de 2017
| Magistrado Responsável | CANELAS BRÁS |
| Data da Resolução | 12 de Outubro de 2017 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
RECURSO Nº. 724/04.3TBEVR.E1 – APELAÇÃO (ÉVORA) Acordam os juízes nesta Relação: Os Autores/apelantes (…), residente na Rua Padre (…), n.º 33, Redondo, (…), residente na Rua (…), n.º 18-1º, Esq., no Redondo, (…), residente na Rua (…), n.º 1, no Redondo e (…), residente no Monte (…), Foros Fonte Seca, caixa postal (…), Redondo (também habilitados no lugar do seu marido e pai …, falecido em 31 de Março de 2011), vêm interpor recurso da douta sentença que foi proferida a 31 de Agosto de 2016 (a fls. 406 a 419 dos autos), e que veio a absolver do pedido que formularam, de pagamento de € 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros), correspondentes ao dobro do valor entregue a título de sinal e princípio de pagamento do preço, na presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, que haviam instaurado no Tribunal Judicial da comarca de Évora, contra os Réus, ora apelados, (…), (…) e (…), todos residentes na Av. Rainha (…), n.º 1-2.º, Dto., Almada – e onde haviam peticionado também a condenação destes na execução específica do contrato-promessa de compra e venda sobre o prédio misto que identificam, mas de que entretanto desistiram (com o fundamento aduzido na douta sentença de que “o promitente-comprador só procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda para o dia 20 de Fevereiro de 2004, facto de que deu conhecimento aos promitentes-vendedores por carta de 2 de Fevereiro de 2004 – verifica-se, pois, que nessa data já … se encontrava em situação de incumprimento definitivo, por não ter respeitado a interpelação admonitória que o credor lhe dirigiu em 05 de Dezembro de 2003; com efeito, já nesta data o promitente-comprador se encontrava em mora, por não ter procedido à marcação da escritura, no prazo de trinta dias, contados da entrega da documentação necessária ao efeito por parte dos promitentes-vendedores”) –, intentando a sua revogação e alegando, para tanto e em síntese, que discordam da decisão proferida sobre a matéria de facto, quer a que foi dada por provada, quer a tida por não provada, para o que se reportam a enxertos do depoimento da testemunha (…), que intermediou e acompanhou todo o negócio, conjugando com a documentação que ora indicam. E o tribunal entra mesmo em contradição, designadamente quanto à entrega de documentos pelos Réus aos Autores, para se poder marcar a escritura e à marcação dessa escritura de compra e venda definitiva pelos Autores (rectius pelo Autor …, já falecido), o “que é susceptível de consubstanciar uma nulidade”. Dessa maneira e com as alterações fácticas pretendidas, deve considerar-se que não se efectuou o contrato prometido por culpa dos Réus, e não por culpa dos Autores, como foi decidido na douta sentença recorrida, que agora deverá ser revogada, e assim se dando provimento ao presente recurso de Apelação.
Não foram apresentadas contra-alegações.
* I – Vêm dados por provados os seguintes factos: 1) Na Conservatória de Registo Predial de Évora encontrava-se inscrita por Ap. 36, de 2003/07/01 a aquisição – por sucessão e dissolução da comunhão conjugal e sem determinação de parte ou direito – a favor de (…), no estado de viúva, de (…), no estado de solteiro, e de (…), também no estado de solteira, do prédio misto com a área descoberta de 200 m2 e coberta de 247 m2, sito em Courelas da (…), freguesia de S. Bento do Mato, concelho de Évora, aí descrito sob o n.º (…) e descrito na matriz predial rústica sob o n.º (…) e urbana sob o n.º (…).
2) Tendo por Apresentação (…), de 2004/02/18 sido registada a aquisição – por compra – do referido prédio a favor de (…).
3) A parte urbana do prédio identificado supra no ponto 1) foi construída antes de 23 de Abril de 1979.
4) Por escrito particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal” – junto a fls. 12/13, e cujo teor se dá por reproduzido – datado do dia 26 de Maio de 2003, (…), (…) e (…), na qualidade de promitentes vendedores, declararam prometer vender a (…), na qualidade de promitente-comprador, e este comprar o prédio misto sito em Courelas da (…) e melhor identificado supra no ponto 1).
5) Mais declararam que a venda do referido prédio seria efectuada livre de ónus e encargos, pelo preço de € 74.820,00 (setenta e quatro mil, oitocentos e vinte euros), que deveria ser pago da seguinte forma: € 12.500,00 (doze mil e quinhentos euros), a título de sinal e princípio de pagamento de preço, no acto da assinatura do referido escrito e o remanescente, num valor de € 62.320,00 (sessenta e dois mil e trezentos e vinte euros) no acto da outorga da escritura definitiva de compra e venda do prédio em causa.
6) Acordaram, ainda, os outorgantes na outorga da escritura definitiva de compra e venda no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data da recepção pelo promitente-comprador de toda a documentação necessária para o acto, sendo da responsabilidade deste a sua marcação, devendo este dar conhecimento, com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência, aos promitentes-vendedores da data, hora e local.
7) Estabeleceram também os contraentes que “Os promitentes vendedores comprometem-se a prontamente diligenciarem no sentido de obterem toda a documentação para a marcação da escritura”.
8) Mais acordaram que todas as despesas relativas a sisa, à escritura e aos registos seriam da exclusiva responsabilidade do promitente-comprador, que se comprometeu a efectuar os correspondentes pagamentos.
9) E que poderiam recorrer ao regime da execução específica previsto no artigo 830.º do Código Civil.
10) Não obstante o acordado supra em 5), os Autores vieram a entregar aos Réus, a título de reforço do sinal inicialmente acordado e pagamento do preço, o que estes aceitaram: em Julho de 2003, a quantia de € 15.000,00; em meados de Agosto de 2003, a quantia de € 15.000,00; em 26 de Agosto de 2003 a quantia de € 20.000,00 e, por fim, em 5 de Dezembro de 2003, a quantia de € 5.000,00, num total de mais € 62.320,00 (sessenta e dois mil e trezentos e vinte euros).
11) Por escrito datado de 5 de Dezembro de 2003, (…) concedeu a (…) um prazo para a marcação da escritura pública definitiva até meados do mês de Janeiro.
12) Mediante carta datada de 13 de Janeiro de 2004 – junta a fls. 16 a 17 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – os Réus declararam resolvido o contrato promessa celebrado, invocando ter o promitente-comprador incumprido o acordado na cláusula 5ª do referido contrato, ao não ter procedido à marcação da escritura pública definitiva de compra e venda no prazo que fora estipulado.
13) Mais se prontificaram a proceder à devolução integral das quantias recebidas a título de antecipação de pagamento e sinal.
14) Em resposta à referida carta, (…) remeteu aos Réus a carta datada de 02 de Fevereiro de 2004 – cuja cópia se encontra junta a fls. 113 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido – comunicando ter procedido à marcação da escritura pública de compra e venda para o dia 20 de Fevereiro de 2004, pelas 15 horas e 30 minutos, a ter lugar no Cartório Notarial do Redondo, por indisponibilidade de agendamento até meados de Janeiro, disponibilizando-se para proceder ao pagamento de juros de mora sobre o remanescente do preço desde meados de Janeiro até ao dia da escritura.
15) Por escrito – junto a fls. 19 a 20, cujo teor se dá aqui por reproduzido integralmente – dirigido ao Cartório Notarial do Redondo e datado do dia 12 de Fevereiro de 2004, os RR declararam e comunicaram que não iriam comparecer à escritura agendada.
16) Em data não concretamente apurada, mas compreendida entre Julho e Agosto de 2003, os RR procederam à entrega ao promitente-comprador, através do seu intermediário (…), dos documentos necessários à realização da escritura pública definitiva e neles não se incluía a certidão de isenção de sujeição do prédio a licença de habitação (facto alterado).
17) A carta a que se refere o ponto 12) dos factos provados foi remetida pelos Réus ao Autor no dia 23 de Janeiro de 2004, tendo sido recepcionada por este no dia 26 desse mesmo mês.
II – E vêm dados por não provados os seguintes factos: A) As entregas referidas supra em 10) foram efectuadas pelos autores em virtude de invocadas dificuldades económicas por parte dos réus e a seu pedido; B) As entregas referidas supra em 10) foram efectuadas pelos autores por forma a obterem dos réus uma prorrogação do prazo para marcação da escritura pública; C) Os documentos mencionados supra em 16) apenas foram entregues pelos Réus em finais de Dezembro de 2003 (…), tendo-se os RR comprometido à sua apresentação no dia da realização da escritura (facto alterado); D) Os AA intentaram a presente acção omitindo a intervenção de (…) como intermediário na celebração do contrato promessa em causa, bem como a urgência dos Réus em obterem dinheiro e o facto de o teor do contrato promessa, com excepção do que respeita ao montante do sinal, não ter sido objecto de prévia negociação, com vista a enganarem o Tribunal e obterem o reconhecimento de um direito que sabiam não lhes assistir.
* Ora, a questão primacial que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ad quem é, para além da problemática da matéria de facto, ainda a de saber se o Tribunal a quo julgou bem a questão do incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda por parte dos Autores, como foi decidido, e não por parte dos Réus, promitentes-vendedores, como agora ainda se intenta. É isso que hic et nunc está em causa, como se extrai das conclusões alinhadas no recurso apresentado.
Porém, como se verá e adiantando já, se verifica que há responsabilidades de parte a parte – tanto de promitentes vendedores, como compradores – na não concretização de um negócio que, à partida, todos queriam, mas que aos poucos foi sendo sempre remetido para a frente, embora seja aqui um ponto crucial o facto de os autores (promitentes-compradores) já terem praticamente pago por completo (cerca de 90%) o prédio – por isso se não entenderia a razão de não se apressarem a...
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