Acórdão nº 1680/16.0TBFAR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 14 de Setembro de 2017
| Magistrado Responsável | RUI MACHADO E MOURA |
| Data da Resolução | 14 de Setembro de 2017 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
P.1680/16.0TBFAR.E1 Acordam no Tribunal da Relação de Évora: (…) e mulher (…) instauraram a presente acção declarativa sob a forma de processo comum, contra Condomínio dos Lotes (…) (Empreendimento …), pedindo que, pela procedência da acção, seja o Réu condenado: a) à execução – adjudicação e pagamento dos respectivos custos – de todos os trabalhos necessários ou adequados à cabal eliminação das infiltrações; b) a pagar a titulo de indemnização por prejuízos causados aos Autores, como danos emergentes o valor mínimo de 9.825,90 euros, correspondentes ao valor estimado para a empreitada com as obras de reparação do interior da fracção dos Autores, a determinar com rigor em execução de sentença; c) a pagar aos Autores como lucros cessantes, o valor correspondente a 44.800,00 euros, relativo a 32 meses de privação do uso e fruição da fracção que os Autores são proprietários; d) a pagar aos Autores, o valor correspondente a 1.400,00 euros por cada mês decorrido entre a citação da presente acção e a conclusão das obras necessárias e adequadas à eliminação das infiltrações verificadas na fracção dos Autores.
Alegaram, para tanto, e em síntese, que são donos da fracção autónoma do prédio constituído em regime de propriedade horizontal e que integra o Condomínio Réu. Essa fracção, constituída por loja destinada a comércio e indústria, confina com a rampa de acesso à garagem comum do edifício. Acontece que em resultado da deficiente impermeabilização da rampa de acesso, desde o Verão de 2002, verificam-se infiltrações na loja dos Autores, levando mesmo a inundações., o que foi comunicado ao Réu. No entanto, apenas em 2007 foram realizadas obras, ainda assim sem eliminar as infiltrações, apesar das promessas do Réu. Em resultado das referidas infiltrações, existem danos no interior da fracção dos Autores, cuja reparação se estima em 9.825,90 euros, e que impedem o arrendamento da loja, privando os Autores do valor mensal de 1.400,00 euros, ao longo dos últimos três anos.
Devidamente citado para o efeito veio o Réu contestar, alegando para o efeito que a fracção autónoma dos Autores é constituída ainda por uma cave destinada a arrumos, sendo essa cave que confina com a rampa de acesso à garagem comum, e onde os Autores, com o propósito de potencializar a sua utilização, sem a autorização ou conhecimento do condomínio, escavaram o solo a fim de aumentar o pé direito dessa cabe, e ai construíram uma casa de banho, sendo apenas a partir desse momento que os Autores comunicaram as infiltrações, que assim poderão ter origem naquelas obras. Não obstante, o Réu dispôs-se a realizar obras ao nível da rampa, que foram realizadas nos termos exigidos pelos Autores, os quais depois reclamaram junto da empresa que executou as obras por ainda subsistirem as infiltrações. Impugna a matéria relativa à impossibilidade de arrendamento da fracção. Por fim, alega que os condóminos deliberaram realizar obras de impermeabilização da laje de cobertura da garagem, o que ainda não aconteceu por dificuldades financeiras. Conclui, assim, pugnando pela sua absolvição do pedido.
Oportunamente foi proferido despacho saneador, onde se identificou o objecto do litígio e se enunciaram os temas da prova.
De seguida, realizou-se a audiência de julgamento, com observância das formalidades legais, tendo sido proferida sentença que decidiu julgar a presente acção parcialmente procedente, por provada, e, em consequência, condenou o Réu a realizar as obras necessárias à cessação das infiltrações de água na cave da fracção autónoma identificada no facto provado 1º, com origem na rampa de acesso à garagem comum do edifício, suportando integralmente os respectivos custos, absolvendo-se o Réu do demais peticionado pelos Autores.
Inconformados com tal decisão dela apelaram os Autores, tendo apresentado para o efeito as suas alegações de recurso e terminado as mesmas com as seguintes conclusões: A. A prova produzida impunha diferente decisão quanto à matéria de facto, em especial quanto aos factos identificados como factos provados na sentença com os números 31º, 33º e 34º.
-
O Tribunal a quo considerou indevidamente provado que a fracção dos Recorrentes, para além de uma área concebida para acesso ao público, integra uma cave destinada a arrumos-arrecadação (31º) e que as obras realizadas na fracção alteraram a utilização da cave/arrecadação (34º).
-
Apenas o extracto do título constitutivo da propriedade horizontal e a cópia da licença de utilização, juntos como documentos permitem determinar qual o fim a que a fracção se destina e como se compõe.
-
O extracto do título constitutivo da propriedade horizontal descreve a fracção “DM” como Rés-do-Chão (corpo B, piso um) – porta número vinte e dois – loja para comércio ou indústria com um compartimento com a área de sessenta e um vírgula cinco metros quadrados e arrecadação com a área de quarenta e um vírgula cinco metros quadrados (...); E. Sendo certo que de acordo como artigo 1418º do Código Civil o título constitutivo da propriedade horizontal não determina o destino ou utilização das fracções.
-
O que determina a utilização dos edifícios (e fracções autónomas) é o alvará de licença de utilização, cujo regime então em vigor, vinha previsto nos artigos 26º e seguintes do Decreto-Lei 445/91 de 20 de Novembro.
-
O Alvará de licença de utilização, com o número (…), datada de 19 de Março de 1993, determina que a utilização do rés-do-chão e primeiro andar do prédio em causa tem como finalidade “comércio ou indústria, esplanada e bar”, abrangendo 45 lojas.
-
Deste documento não é possível concluir que a fracção dos recorrentes integra uma cave destinada a arrumos-arrecadação.
I. A prova produzida, impõe antes que os referidos factos tenham a seguinte redacção: 31º - “Essa fracção, é descrita no título constitutivo de propriedade horizontal como loja para comércio ou indústria com um compartimento com a área de sessenta e um vírgula cinco metros quadrados e arrecadação com a área de quarenta e um vírgula cinco metros quadrados, estando integrada no Alvará de licença de utilização, com o número (…), datada de 19 de Março de 1993, determina que a utilização do rés-do-chão e primeiro andar do prédio em causa tem como finalidade “comércio ou indústria, esplanada e bar”, abrangendo 45 lojas”.
-
- “Com as descritas obras ao Autores destinaram parte da área descrita no título constitutivo de propriedade horizontal como arrecadação a escritório”.
-
-
O Tribunal a quo errou, ao considerar provado que os Autores (...) sem se munirem da necessária autorização da assembleia (...) escavaram no solo da cave, que se apresenta simplesmente em terra, a fim de aumentar o “pé direito” da mesma” (facto 33º).
-
A alínea c) do nº 2 do artigo 1422º do Código Civil, em vigor à data das obras referidas no facto provado 33º, dispunha que, em relação às fracções de que são proprietários é especialmente vedado aos condóminos “dar-lhe um uso diverso do fim a que se destina” L. Não ficou provado que as obras de adaptação da área descrita como cave, tenham alterado o destino, uso, utilização da fracção como loja para comércio ou indústria, pelo que não se tratou de uma intervenção que requeresse – ao abrigo do artigo 1422º do Código Civil (então vigente) autorização do condomínio.
-
O facto 33º encerra em si uma conclusão jurídica, devendo desde logo considerar-se não escrita tal conclusão.
-
E tal conclusão está errada, face ao regime jurídico do 1422º do Código Civil.
-
Consequentemente este ponto de facto deverá passar a ter a seguinte redacção: 33º - “Na perspectiva de potencializar a utilização que faziam da fracção autónoma, os Autores, em meados de 2002, sem se munirem de autorização da assembleia e sem dar o devido conhecimento à administração do edifício, escavaram no solo da cave, que se apresenta simplesmente em terra, a fim de aumentar o “pé direito” da mesma”.
-
Tendo ficado provado que a fracção autónoma dos Autores, em resultado da impermeabilização deficiente da rampa de acesso à garagem comum do edifício, tem sofrido infiltrações de água desde meados de 2002, o que já motivou reparações em 2007, feitas pelo autor, na sua fracção – que o réu à data reconheceu ser responsável tendo proposto perdoar penalizações nos atrasos dos pagamentos de condomínio como compensação –, infiltrações essas que perduram e que em consequência directa e necessária das mesmas, se tem formado bolor ao nível dos tectos e paredes da arrecadação da fracção, verificando-se também sinais de humidade, desprendimento e queda de reboco e pladur e fissuração da pintura de revestimento, cuja reparação importará € 9.825,90, a conclusão não poderia ser outra se não, a condenação do réu no pagamento de tal valor, a título de indemnização.
-
O Tribunal a quo veio decidir que para ocorrência dos danos terá concorrido a culpa do lesado, e que por essa razão ficaria posto em causa o nexo de causalidade entre o réu e o dano, conclusão que não é possível.
-
O réu não alegou que os Autores tivessem concorrido para a verificação dos danos no interior da fracção, e muito menos o provou.
-
Não ficou provado qualquer facto que permita concluir que “as significativas obras realizadas, ao arrepio dos demais condóminos, e quando já era deficiente a impermeabilização dessa cava, conduziu não só a um agravamento dos danos” ou que os autores tivessem dado “origem aos concretos danos reclamados”. T. Os factos provados são muito claros quanto ao nexo de causalidade entre a deficiente impermeabilização da parte comum que afectou e afecta a fracção dos Recorrentes, e os danos, não permitindo a ilação de que os autores pudessem de alguma forma ter concorrido para a verificação do dano.
-
A utilização, destino ou uso da fracção dos autores não foi nunca alterado, já que a utilização (uso ou destino) era e é o comércio ou indústria, tal como determinado pelo alvará de licença de utilização (cujo regime então em vigor, vinha previsto nos artigos 26º e seguintes do...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO