Acórdão nº 4488/11.6TBLRA-J.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 03 de Junho de 2014
| Magistrado Responsável | MARIA INÊS MOURA |
| Data da Resolução | 03 de Junho de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Coimbra I. Relatório A Autora O (…) S.A., vem intentar a presente acção de verificação ulterior de créditos, sob a forma de processo sumário contra a Massa Insolvente da A (…), S.A., os demais credores da referida massa e a própria devedora S (…), S.A., pedindo o reconhecimento do seu crédito de € 280.000,00 e a sua graduação como crédito garantido.
Alega, em síntese, que celebrou com a A (…) S.A. dois contratos promessa de compra e venda de dois imóveis, tendo igualmente sido celebrados dois contratos de hipoteca; por via de tais contratos promessa, e aí figurando na qualidade de promitente compradora entregou à promitente vendedora como sinal e princípio de pagamento o valor de € 130.000,00 relativamente a cada um dos contratos; a fim de garantir o cumprimento de tais contratos a promitente vendedora constitui a favor da autora., hipoteca voluntária sobre os imóveis prometidos vender; a promitente vendedora foi declarada insolvente e os contratos promessa não foram cumpridos, atendendo a que notificado o Administrador para se pronunciar sobre tal cumprimento o mesmo primeiro pediu prazo e nada mais disse. Conclui que tem direito a receber o montante de € 280.000,00 que correspondem € 260.000,00 ao sinal prestado e € 20.000,00 ao valor actual da coisa.
Citados os RR., contestou apenas a Massa Insolvente concluindo pela prescrição do direito da A., pela caducidade de exercer o respectivo direito, requerendo a declaração de resolução dos contratos promessa de compra e venda e escrituras de hipoteca.
Respondeu a A. arguindo a intempestividade da contestação e requereu a ampliação do pedido, tendo-lhe respondido a Massa Insolvente.
Procedeu-se à elaboração do despacho saneador, onde se julgou tempestiva a contestação, indeferiu-se a ampliação do pedido, concluiu-se pela inexistência de caducidade e prescrição e elaborou-se a competente base instrutória e selecionando-se também os factos assentes.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, dentro do estrito formalismo legal.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, julgando verificado o crédito da A. sobre a insolvente A (…), S.A. no montante de € 260.000,00, sendo comum no valor de € 130.000,00 e garantido por hipoteca sobre o imóvel identificado no montante de € 130.000,00 não se reconhecendo o remanescente do crédito reclamado de € 20.000,00.
É com esta sentença que a A. não se conforma na totalidade e dela vem interpor recurso, apresentando para o efeito as seguintes conclusões: A. Nos termos dos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE, atendendo a que a Autora assumia a posição de promitente-compradora, esta tem direito a receber uma indemnização que corresponda à diferença entre o valor do imóvel à data da recusa e o valor das prestações que, de acordo com o contrato promessa, faltasse pagar por parte do promitente-comprador, i.e., da Autora.
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Assim, a Autora detém um crédito sobre a insolvência de € 140.000,00, por cada um dos contratos promessa que celebrou com a Insolvente e que resulta da seguinte equação: Crédito da Autora = Valor do imóvel à data da recusa – Valor do preço que falta pagar.
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O Tribunal a quo entendeu que a Autora apenas tem direito a que lhe seja devolvido o preço que pagou. Esta posição não tem cobertura nos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE.
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Se o legislador quisesse que neste tipo de contexto o promitente-comprador apenas tivesse direito ao preço que pagou, teria necessária e simplesmente escrito que o promitente-comprador teria direito a ver devolvido tudo aquilo que entregou ao promitente vendedor que entretanto foi declarado insolvente, o que não acontece, pelo que a interpretação que o Tribunal a quo faz da conjugação dos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE é incorrecta.
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O entendimento jurisprudencial sobre esta matéria é o de que “Tratando-se de contrato-promessa, como no caso, o credor (promitente comprador) tem direito à diferença (se positiva) entre os valores das duas prestações – uma equivalente ao valor do contrato (na data da recusa de cumprimento do contrato-promessa) - e a outra equivalente ao montante do preço convencionado (actualizado à data da declaração de insolvência), acrescido do sinal em singelo”.
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Para além da devolução do sinal que pagou, o promitente comprador tem direito a uma compensação que se traduz em receber a diferença entre o valor do imóvel à data da recusa e o preço convencionado no contrato promessa. Logo, a Autora/Recorrente tem direito a receber, nos termos dos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE, a quantia de €280.000,00 da insolvente resultante da recusa por parte do administrador de insolvência em celebrar os dois contratos prometidos dos autos.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Questões a decidir Tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela Recorrente nas suas conclusões - artº 635 nº 4 e artº 639 nº 1 a 3 do C.P.C.- salvo questões de conhecimento oficioso- artº 608 nº 2 in fine.
- do direito da A. a receber uma indemnização correspondente à diferença entre o valor do imóvel à data da recusa do cumprimento e o valor das prestações que, de acordo com o contrato-promessa, faltam pagar, nos termos do artº 104 nº 5 e 106 nº 2 do CIRE.
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Fundamentos de Facto Não tendo sido impugnada a matéria de facto e não havendo lugar a qualquer alteração, tendo em conta o disposto no artº 663 nº 6 do C.P.C., remete-se para os termos da decisão da 1ª instância, que considerou provados os seguintes factos: 1- No dia 11 de Agosto de 2011, a Autora celebrou com a A (…) S.A, um acordo designado pelas partes de “contrato de promessa de compra e venda de imóvel” no qual e além do mais que aqui se dá por integralmente reproduzido se deixou escrito: “Entre A (…) S.A… doravante abreviadamente designada por promitente vendedora. O (…) S.A…doravante abreviadamente designada por promitente comparadora Doravante designadas conjuntamente por “Parte” Considerando que: I- Que a promitente vendedora é proprietária de um prédio urbano, com a área total de 1.880m2, (mil oitocentos e oitenta metros quadrados) 107,8 m2 (cento e sete vírgula oito metros quadrados) dos quais de área coberta e 1.772,2m2 (mil setecentos e setenta e dois metros quadrados) de área descoberta, situado na Estrada Nacional 3, Km 46,6, (...), na freguesia da (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (...) sob o artigo (...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o número (...), com o alvará de licença de utilização número (...), emitido pela Câmara Municipal de Santarém em 16 de Maio de 2000, onde funciona um posto de abastecimento de combustível, doravante abreviadamente designado por “Prédio”.
II- Que sobre o Prédio não existem quaisquer ónus e encargos.
III- Que a promitente vendedora pretende vender e a promitente compradora pretende adquirir a propriedade do prédio de acordo com os termos e condições estabelecidos no presente contrato-promessa (doravante designado por “Contrato Promessa”).
É livremente estabelecido e mutuamente aceite, nos termos e condições infra, o presente contrato-promessa de compra e venda, que se rege pelos considerandos acima e pelas cláusulas seguintes: Cláusula 1ª… Cláusula 2ª (Objecto) 1- A promitente vendedora promete vender à promitente compradora que promete comprar o prédio ou quem esta indicar, livre de quaisquer ónus ou encargos, incluindo os equipamentos identificados no Anexo I ao presente contrato-promessa 2- A promitente vendedora compromete-se a entregar à promitente compradora todos os elementos de que disponha relativamente ao prédio e a diligenciar tudo o que dela dependa no sentido do cabal e tempestivo cumprimento deste contrato promessa de compra e venda.
Cláusula 3ª (Preço) 1- O preço do prédio incluindo os equipamentos identificados no Anexo I. será de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros) 2- O valor mencionado no nº 1 da presente cláusula será pago pela promitente compradora à promitente vendedora na data da celebração do presente contrato promessa, a título de sinal e princípio de pagamento dando a promitente vendedora quitação em documento autónomo ao presente contrato.
3- Como garantia do exacto e pontual cumprimento das obrigações da promitente vendedora resultantes do presente...
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