Acórdão nº 704/12.5T2OBR.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 18 de Fevereiro de 2014
| Magistrado Responsável | MARIA JOSÉ GUERRA |
| Data da Resolução | 18 de Fevereiro de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam os juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra I- Relatório 1. A A.
P (…) SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, L.DA, instaurou contra os RR., M (…) e mulher, A (…), a presente acção declarativa sob a forma de processo sumário, peticionando a condenação destes a pagar-lhe a quantia de € 6.580,50 euros, acrescida de juros de mora vencidos, calculados à taxa legal, até à data da instauração da acção no valor de € 18,75, bem como dos vincendos até efectivo e integral pagamento.
Para tanto alega que tem como objecto social a mediação imobiliária e a administração de imóveis por conta de outrem, no âmbito do qual celebrou com os RR., em 23.09.2011, e pelo período de 6 meses, um contrato de mediação imobiliária, pelo qual aquela se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio urbano que identifica, propriedade daqueles, ficando estipulado, na cláusula 4ª do aludido contrato, que os RR. contratavam a A. em regime de exclusividade, pelo que, de acordo com o n.º 2 dessa mesma cláusula, só a A. tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação, durante o seu período de vigência, facto este que foi, oportunamente explicado aos RR., bem como ao filho destes, Sr.
S...
, pessoa que acompanhou sempre este processo de venda, prestando auxílio aos RR. e até mesmo representando os interesses destes, e com quem a A. sempre foi mantendo contacto; mais se obrigaram os RR a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é realizado, mas nunca inferior à comissão mínima de 5.000,00 euros, acrescida de IVA à taxa legal, a qual só seria devida se a A. conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato; logo após a celebração do mencionado contrato de mediação imobiliária, a A., de imediato, encetou as diligências necessárias à promoção do negócio de venda do imóvel, nomeadamente fazendo a sua divulgação através das revistas E... distribuídas em vários estabelecimentos públicos e privados, bem como na vitrine da loja situada no centro da cidade de Águeda, realizou várias visitas ao imóvel com potenciais compradores, fez o acompanhamento ao cliente comprador, dando informação aos RR. actualizada acerca das diligências que estavam a ser realizadas tendo em vista a venda do imóvel e do resultado das mesmas, através de contactos realizados pelos seus colaboradores, diligências essas fruto das quais, entre os meses de Março e Abril uma habitual cliente compradora da A. chegou a interessar-se pela aquisição do imóvel, tendo sido estabelecidos vários contactos entre a A. e essa tal cliente, de nome I...
, chegando a serem agendadas duas visitas que vieram a ser desmarcadas pela cliente, acabando esta por comprar o imóvel dos RR., sem que a A. tenha tido intervenção no negócio; os RR. procederam à venda do referido imóvel, pelo preço de 107.000,00, a J (…)e esposa I (…) e não deram conta de tal facto (venda do imóvel) à A. e, ao não fazê-lo, levaram a que a esta continuasse a promover a venda do mesmo, com isso despendendo recursos humanos e materiais; tendo em conta que, ao abrigo da cláusula de exclusividade que consta expressamente do contrato em causa, só a A. poderia promover a venda do imóvel objecto desse contrato, e tendo os RR. procedido à realização desse negócio, tal facto configura uma clara violação das cláusulas contratuais, mormente a cláusula 4ª, e, como tal, constituindo-se os RR. por esse incumprimento na obrigação de entregar à A. o valor da remuneração que lhes era contratualmente devida a qual computa em a € 6.580,50.
2. Regularmente citados os RR. apresentaram contestação, impugnando os Arts. 1º a 37º da douta PI, e alegando, em síntese, que em data que concretamente não sabem precisar, mas que situam em inícios de Setembro de 2011, os RR foram contactados na sua residência por uma senhora que se identificou como colaboradora da A., que lhes propôs os serviços de mediação e angariação imobiliária da E....(nome comercial pelo qual é conhecida a A.), referindo ter conhecimento da sua pretensão em vender a sua casa de habitação, por ter visualizado anúncios e publicidade constante e colocados em outras imobiliárias; o R. marido referiu à referida senhora ter já celebrado contratos com outras imobiliárias, pelo que mais um, menos um, não fazia diferença, pois a comissão seria paga a quem o ajudasse a vender o imóvel e lhe conseguisse um comprador; porque a referida senhora tivesse retorquido que a E... só trabalhava em regime de exclusividade, pelo que teriam os RR que proceder à anulação dos contratos celebrados com as outras imobiliárias, o R. marido transmitiu à mesma que não queria exclusividade com ninguém, e que não iria anular o que quer que fosse, pois conforme lhe havia referido, a comissão seria devida a quem o ajudasse a vender a sua casa de habitação; não obstante o referido pelo R. marido, a colaboradora da A., - que vieram os RR mais tarde a saber, chamar-se (…) -, mesmo assim decidiu preencher um contrato, com o propósito de os RR o assinarem, o que estes não fizeram dado no mesmo se mencionar uma cláusula de exclusividade, com a qual não concordavam; tal contrato, pese embora a posição do R marido, foi deixado em casa dos RR., o que a julgar pela data nele aposta, dá para situar o contacto supra aludido da E... com os RR, no dia 13 de Setembro de 2011 – cfr. Documento nº 1; nos dias imediatamente a seguir, e durante mais de uma semana, foram os RR diária e insistentemente contactados telefonicamente pela Srª A..., questionando-os sobre a decisão tomada relativamente à exclusividade, solicitando a assinatura do contrato, sendo que, como resposta a tais telefonemas, recebeu sempre a D. (…)do R. marido – único com quem costumava falar -, um NÃO, pois não era sua intenção atribuir exclusividade a ninguém, conforme já várias vezes havia referido, e muito menos pretendia denunciar os contratos anteriormente celebrados; passado algum tempo, com o R. marido a dar sempre a mesma resposta negativa e recusa em atribuir exclusividade a quem quer que fosse, recebeu novamente este um telefonema da Srª A..., perguntando se podia passar em sua casa para assinarem um novo contrato, desta vez sem exclusividade, porquanto a A. havia revisto a sua posição e iriam fazer a mediação sem exclusividade, para o que já havia preenchido uma outra via do contrato, em conformidade com tal intenção dos RR.; o R marido anuiu na solicitação e pedido da Srª D (…) e no dia 23 de Setembro de 2011, dirigiu-se esta à casa de habitação dos RR, em ...; aí chegada foi atendida pelo filho dos RR, (…), que a encaminhou para a sala de visitas da habitação, pedindo que aguardasse pois iria chamar seu pai que estava no escritório, - situado ao lado da referida sala -, com uns clientes, pois o R. marido é contabilista, trabalhando na altura, num escritório improvisado, na referida casa de habitação; passados alguns instantes apareceu o R marido junto da (…), que a questionou sobre se a não exclusividade efectivamente ficava assente, e a sua vontade aceite e respeitada, respondendo a referida senhora ter preenchido um novo contrato, sem a exclusividade pretendida e indicando o local onde o contrato deveria ser assinado; o R. marido após ter ouvido tais palavras assinou o contrato mesmo ali, em frente à Srª (…), levando-o posteriormente à R. mulher para o assinar, pois a mesma encontrava-se na cozinha; acontece que, por confiarem na palavra da colaboradora da E..., - que afirmou ao R marido haver suprimido a cláusula da exclusividade - os RR assinaram de cruz o contrato, no local que aquela indicou, o que fizeram na sua ingenuidade e boa fé, sem previamente o terem lido; os RR apenas tomaram conhecimento do “engodo” em que caíram, quando receberam da A. a missiva de que dá conta o documento nº 11 junto à PI, pois nunca a A. ou a Srª (…), entregaram como lhes competia, uma cópia do contrato assinado pelos RR, quer pessoalmente quer pelo correio, como aliás foi prometido ao R. marido; a tal carta, prontamente responderam os RR, refutando a pretensão da A., nos termos da carta que lhe remeteram datada de 18 de Junho de 2012, junta como documento nº 2; nunca foi intenção dos RR reservaram a exclusividade da mediação à A.; por confiarem na palavra da Srª (…), assinaram de cruz o contrato, o tal supostamente rectificado relativamente à cláusula da exclusividade, e que lhes foi apresentado e previamente preenchido, com cláusulas pré-definidas pela Autora, e que ingenuamente não leram, confiando que o mesmo vinha redigido nos termos da intenção manifestada; se tal indicação de exclusividade existe, foi colocada totalmente à revelia dos RR e sem o seu conhecimento e autorização; desde o dia em que foi assinado o referido contrato – 23/09/2012 -, e no decurso de 9 meses, nunca foi apresentado aos RR um potencial interessado que fosse, nem uma proposta ou projecto, ou qualquer outro tipo de informação ou diligências, sendo falso o que se afirma em contrário na PI; nunca tendo a A. contactado os RR ou diligenciado por lhes apresentar quem quer que fosse, interessado na aquisição do imóvel, nunca lhes foi feita qualquer visita, mesmo que de cortesia pela A.; mesmo quando o contrato de mediação seja celebrado em regime de exclusividade o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros; a A. não colocou em contacto com os RR qualquer interessado na realização de qualquer negócio, não efectuou nenhuma visita; a venda da casa dos RR não teve por base o resultado de diligências desenvolvidas pela A., não influindo esta na realização da compra e venda realizada, pelo que não pode a A. concluir que adquiriu o direito à remuneração em relação a essa venda, só porque também lhe tinha sido atribuída a mediação, direito que, culminava com a venda, realizada com a sua intervenção; no contrato de mediação...
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