Acórdão nº 540/08.3TBNZR.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 14 de Fevereiro de 2012
| Magistrado Responsável | CARLOS MOREIRA |
| Data da Resolução | 14 de Fevereiro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA E (…) e mulher S (…), intentaram contra Condomínio do Prédio, n.º (…) sito na Rua (…)na Nazaré a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário.
Pediram: - se declare que os autores são proprietários exclusivos da varanda construída no terceiro andar esquerdo, com a área de cerca de 11,67 m2, por tal varanda fazer parte integrante da fracção autónoma designada pela letra “H”, correspondente aos 3.º e 4.º andares do prédio sito na Rua (…)na Nazaré, e; - em consequência, se ordene a rectificação do respectivo registo da propriedade horizontal, no sentido de ser incorporada a mencionada varanda naquela fracção, mantendo-se os valores relativos e as permilagens nele constantes e ordenando-se o cancelamento do que em contrário conste ou venha a ser registado; - caso assim não se entenda, se declare que essa varanda, embora comum, está afecta ao uso exclusivo da fracção H, destinação que se evidência pelos diversos sinais e factos.
Alegaram: Que são donos e legítimos possuidores da fracção autónoma, designada pela letra H, correspondendo ao terceiro e quarto andares esquerdos, em duplex, sita em prédio urbano que identificam.
Que, em conformidade, quer com a planta aprovada e apresentada junto da Câmara Municipal quer com a ficha técnica da habitação foi construída, no terceiro andar esquerdo, uma varanda, com a área de 11,67, igual à varanda que existe imediatamente por cima desta, no quarto andar esquerdo, varanda essa que tem acesso directo e originário pela fracção H, através de uma porta com fechadura, existindo no hall comum correspondente ao 3.º andar do prédio, à saída do elevador uma porta com fechadura que dá acesso à sobredita varanda.
Que a varanda localizada no 3.º andar esquerdo da fracção H foi, desde o projecto inicial da obra, destinada a integrar esta fracção e, como tal, foi vedada e dividida com uma porta com fechadura, que impede o acesso à mesma a partir do hall comum referente ao 3.º andar do prédio, ficando esta varanda, sem acesso por outro lado, que não através da fracção H, de que é um complemento natural e tendo sido afecta ao uso exclusivo dos autores.
Que os autores para acederem à sua sala que se situa no 3.º andar esquerdo da fracção H, têm de passar sempre e obrigatoriamente por esta varanda, que não tem mais nenhum acesso directo, que não seja pela fracção dos autores, facto que é do conhecimento de todos os condóminos e da respectiva administração do condomínio.
Que é indubitável, claro e inequívoco que, desde sempre, existiu uma destinação objectiva desta varanda à fracção H dos autores evidenciada quer por sinais, quer pela porta de acesso do hall comum do 3.º andar, quer também pela porta de acesso da sala para a varanda dos autores, que foram quem, em exclusivo, pagou a referida varanda ao empreiteiro, tendo esse valor sido englobado no preço da fracção H, correspondente aos 3.º e 4.º andares esquerdos.
Que apenas por lapso do construtor, ou falta de conhecimento, é que não se mencionou tal varanda no título de constituição da propriedade horizontal, sendo que desde que tomaram posse da sua fracção, os autores começaram a utilizar aquela varanda, com exclusão de outrem, designadamente dos restantes condóminos, ali colocando vasos com plantas e cadeiras, à vista de toda a gente, sem qualquer interrupção e na convicção da sua posse legítima, desde então e até à presente data.
Contestou o réu.
Dizendo: Que a varanda constitui parte comum do prédio, não estando vedado o acesso à mesma para os demais condóminos.
Que na escritura de constituição de propriedade horizontal nada consta acerca da utilização exclusiva da varanda por parte dos autores.
Que a porta ao nível do hall comum do 3.º andar do prédio que dá acesso à varanda, apesar de possuir uma fechadura, até à presente data nunca esteve trancada, a varanda sempre foi limpa pelo condomínio, tendo o réu, inclusivamente suportado o respectivo custo, o mesmo se passando em relação às luzes que iluminam a dita varanda, também estas ligadas às luzes do condomínio.
Que tal sucede com a varanda situada ao nível do primeiro andar do edifício, cujo acesso se encontra vedado por uma porta que dá acesso ao hall comum do primeiro andar, não tendo este facto, até à presente data, originado qualquer litígio entre os autores, o réu e demais condóminos. A questão em apreço já havia sido suscitada na Assembleia do condomínio realizada no dia 12 de Janeiro de 2008 pelo condómino proprietário da fracção I, onde se concluiu que a varanda em causa seria pertença do condomínio, sendo portanto, espaço comum.
Que do projecto apresentado e aprovado pela Câmara Municipal da Nazaré, nada resulta em como a referida varanda pertence à fracção H, resultando da Certidão emitida pela Câmara Municipal junta pelos autores que a fracção H apenas possui uma varanda, com a área de 11,67m2, situada ao nível do 4.º andar do edifício, em momento algum se fazendo qualquer tipo de referência à varanda situada no 3.º andar esquerdo.
Que a atribuição aos autores da propriedade exclusiva da mencionada varanda iria colocar em causa o direito de propriedade da fracção I, uma vez que esta fracção tem, na sala, duas janelas, que deitam directamente para a varanda objecto dos presentes autos.
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Prosseguiu o processo os seus legais termos, tendo, a final, sido proferida sentença que: Julgou a acção totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolveu o réu dos pedidos.
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Inconformados recorreram os autores.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1. Devem ser alteradas as respostas aos pontos 12 e 19 da matéria que constitui a base instrutória.
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Devem ser dados como provados os factos constantes dos pontos 12 e 19 da base instrutória.
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Conforme decorre da lei, o art.º 1421, nº 1 do C.C. elenca quais as partes que são consideradas comuns (imperativamente ou necessariamente comuns), ao passe que o nº 2 daquele preceito contém uma presunção iuris tantum das partes presumidamente comuns.
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E como o próprio Tribunal recorrido citou, a interpretação do nº 2 do art.1421 do C.C, deu origem a duas teses.
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Uma delas sufragada por uma jurisprudência já antiga e, segundo melhor opinião, já muito pouco seguida pelos nossos Tribunais, defendia que não se presumem comuns as partes dos prédios que estejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos. Só que essa afectação, para ser relevante, tem ela, também, de constar do título constitutivo da propriedade horizontal.
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E uma outra tese, defendida e utilizada pela maioria da nossa jurisprudência, que preconiza que se do título constitutivo da propriedade horizontal não constar a afectação de parte de um prédio a alguma fracçãoautónoma, a presunção derivada da alínea e) do nº 2, do art.º 1421 do C.C. pode ser ilidida, designadamente se se demonstrar ab initio que essa parte esteve afecta em exclusivo a determinada fracção, não se exigindo que a afectação material conste do respectivo título constitutivo.
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No que aos presentes autos diz respeito, os recorrentes não têm dúvidas que, actualmente, a jurisprudência maioritária segue e aplica a segunda tese, vide Acórdão do STJ, de 19/05/2009.
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O supra citado aresto, vai mais longe dizendo que “ se fosse intenção do legislador considerar comuns todas as partes cuja afectação ao uso exclusivo de um dos condóminos não constasse do título, então não faria sentido o nº 2 falar em presunção, bastaria o preceito dizer: «são comuns, salvo menção em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal» “.
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No caso em apreço, discute-se tão só se a varanda do 3º piso está afecta ao uso exclusivo dos condóminos da fracção H ou se, ao invés, é parte comum do edifício condominial.
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Da prova documental e testemunhal produzida no Tribunal de 1ª Instância, resultou provado que a varanda do 3º piso, dá acesso directo e originário à Fracção H, propriedade dos recorrentes, acedendo-se a esta Fracção H através de uma porta dotada com fechadura, sendo que o acesso a essa varanda é feito por uma porta com fechadura existente à saída do elevador no hall comum correspondente ao 3º andar do prédio. Os apelantes, para acederem à sua fracção têm de passar sempre e obrigatoriamente por aquela varanda, a qual, constitui a única entrada e acesso à referida fracção, sendo que a varanda situada no 4º andar esquerdo não tem qualquer acesso à fracção.
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A sentença recorrida deu como facto provado que “ desde a data mencionada em 4) e até ao presente, os autores utilizam a varanda mencionada em 7), aí colocando cadeiras, uma mesa e um baú com brinquedos, à vista de toda a gente e sem interrupção” 12. Este facto, aliado ao depoimento do construtor-vendedor da Fracção H, (…) e da testemunha (…), deixou claro e inequívoco que o construtor-vendedor afectou ao uso exclusivo dos recorrentes a varanda situada no 3º piso do prédio, adquirindo estes a posse da respectiva varanda no acto da compra da Fracção H por tradição material do direito de uso efectuado pelo próprio construtor-vendedor e ante possuidor, direito de uso esse que deve ser reconhecido aos recorrentes.
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A Juiz a quo, salvo melhor opinião, incorre num erro ao não considerar que a Fracção H tem o seu início na porta dotada de fechadura que dá acesso à varanda situada no 3º piso do prédio.
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Para além da varanda em crise constituir o único acesso directo e originário à Fracção H, sendo utilizada pelos apelantes para acederem à sua Fracção, toda a matéria fáctica vertida nos presentes autos, nomeadamente prova documental e testemunhal, aponta para uma afectação material ab initio da varanda do 3º andar ao uso exclusivo da fracção dos recorrentes.
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O construtor-vendedor quando vendeu a Fracção H aos recorrentes logo lhes disse que a varanda do 3º piso pertencia à Fracção H, sendo aquela varanda parte integrante do apartamento dos apelantes.
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Mais, transmitiu apenas aos recorrentes e a mais nenhum condómino a chave de acesso à porta da varanda...
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