Acórdão nº 337/08.0TBACB.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 08 de Maio de 2012
| Magistrado Responsável | CARLOS MOREIRA |
| Data da Resolução | 08 de Maio de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA 1.
G (…), Lda.
intentou contra J (…) e mulher F (…), ação declarativa, de condenação, com a forma de processo ordinário Alegou: Que é arrendatária de prédio pertença dos réus que está degradado.
Que não obstante ter feito obras no prédio, este, na madrugada de 16 para 17 de Junho de 2007, sofreu o desmoronamento do telhado.
Na sequência, e por ordem dos Serviços de Protecção Civil de Alcobaça, o prédio foi desocupado e fechado por motivos de segurança.
Por tal motivo teve a A. novas despesas e prejuízos, já que teve de mudar todos os bens e mercadorias que aí se encontravam para outro local, também arrendado, passando a pagar uma renda de €191,92 por mês; teve custos decorrentes da remoção dos bens; perdeu o espaço do saguão que usava como oficina de corte de vidro, e que ficou impossibilitada de prosseguir, com a inerente redução de proveitos.
Paga pontualmente €328 de renda mensal, como obrigação decorrente do contrato, mas apenas tem o gozo de cerca de metade do locado, atenta a interdição de utilização supra referida.
Que o Réu foi contactado para proceder a obras de manutenção e reparação, nunca tendo respondido a quaisquer solicitações.
Pede: Que sejam as RR condenadas a: 1. Fazerem no prédio as obras necessárias à sua recuperação por forma a recuperarem o total gozo do mesmo de acordo com o contrato de arrendamento.
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Verem reduzido a metade o valor da renda do locado, em proporção da área de que a A. efectivamente goza, e até ao mês em que passe, de novo, a ter o gozo da totalidade do arrendado.
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A pagarem à A. a quantia de €70.745,15 de acordo com as seguintes parcelas: a. €17.529,32 por despesas relacionadas com o escoramento provisório do prédio e com várias obras de reparação, como a colocação de lençóis de plástico e outros utensílios de modo a captar as águas da chuva, as perdas de ferragens e de outros produtos em ferro, o tempo e os meios que os seus empregados perderam nas operações de transporte e armazenamento, as quantias que pagou referentes à renda do armazém sito na x.... até Fevereiro de 2008, inclusive; b. €1.040 relativa a metade das rendas recebidas pelos RR desde 17/6/2007, data da interdição do locado pelos Serviços de Protecção Civil de Alcobaça até Dezembro de 2007; c. €52.175,83 a título de lucros cessantes até 31/12/2007.
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A pagarem à A. as seguintes quantias que vierem a ser apuradas ulteriormente: a. o valor das rendas que a A. pagar referentes ao armazém sito na x.... desde Março de 2008, inclusive, até voltar a ter o completo gozo do locado; b. o custo das deslocações e operações de transporte levadas a cabo pelos seus trabalhadores, que montam a €1.536,65 por ano, a partir de Janeiro de 2009 até ao momento em que voltarem a ter o gozo da totalidade do prédio locado.
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O valor de metade das rendas que vieram a receber no ano de 2008 e seguintes até ser posta em prática a redução requerida.
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Aos lucros cessantes da A. a partir de Janeiro de 2008 até ao momento em que as RR voltem a assegurar o gozo da totalidade do locado.
Contestaram as RR.
Por exceção deduziram pedido reconvencional de caducidade parcial do contrato de arrendamento por perda da coisa locada, alegando que desde que foi locado em 1942 nunca foi feita qualquer intervenção de fundo no edifício, consequência das rendas baixas pagas por quem lá vivia e que não permitiam custear obras. Acresce que a Câmara Municipal de Alcobaça, através de seu Serviço Municipal de Protecção Civil, realizou em 19 de Junho de 2007, uma vistoria ao prédio e concluiu que "(...) é inviável a recuperação do presente edifício, e alertou para a necessidade de impedir a utilização do edifício.” Assim, as obras requeridas pela A. não podem ser realizadas.
Por impugnação dizem que também o falecido Réu contratou pedreiros para proceder a reparações, os quais, após analisar o local -concluíram que o mesmo era irrecuperável e recomendavam a sua demolição.
Que nunca foram intimados a realizar quaisquer obras de conservação extraordinária pela Câmara Municipal, e que da vistoria resultou a constatação de que o prédio é irrecuperável. A exigência de obras é incompatível com o rendimento auferido pelos proprietários, pelo que é abusivo tal pedido. E também o pedido de redução da renda não tem fundamento já que a exposição da loja é superior na Rua z.... do que na Rua k.... onde a A. tinha apenas um armazém sem montras.
Que a A. não descrimina o tipo de intervenção que foi feita no locado, que materiais foram danificados, e como chegou a A. à contabilização da perda de volume de negócios, que computa em 5% durante 8 anos.
Que a A. sabe: que a renda que paga é baixa em relação ao que se pratica no local; que a parte do locado correspondente à Rua k.... , nº .... , era irrecuperável, todavia continuou a ocupá-la, não removendo, a tempo, os materiais que aí guardava; que as obras que realizou não tiveram qualquer efeito útil, por mal executadas ou por revelarem, elas próprias, a irrecuperabilidade do prédio; que a ré exige simultaneamente o valor das obras por ela realizadas e os prejuízos pela não realização das mesmas.
Pedem: A improcedência da ação, a extinção parcial do contrato e a condenação da autora por litigância de má-fé pagando uma quantia de €2.000.
A A. replicou: Alegando que nunca as RR trataram de reparar o telhado, não obstante os avisos da A. e que a actuação das RR configura venire contra factum proprium, aproveitando-se agora da degradação completa do prédio de que são únicas responsáveis. Mais rejeita o pedido de condenação por litigância de má-fé.
Em tréplica: As RR rejeitam a excepção do abuso do direito que a A. aponta ao pedido reconvencional.
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Prosseguiu o processo os seus legais termos, tendo, a final, sido proferida sentença que: Julgou parcialmente procedente por parcialmente provada a ação e totalmente improcedente a reconvenção, por não provada, e consequentemente: a. Condenou as rés a reconhecer a redução a metade do valor da renda, passando dos actuais €328 (trezentos e vinte e oito Euros) para €164 (cento e sessenta e quatro Euros) mensais, com efeitos desde 17/6/2007, e até voltarem a proporcionar o gozo integral do locado constituído por metade do rés-do-chão e correspondente saguão, correspondendo a parte arrendada a duas portas para a Rua z.... , com os números de polícia quarenta e um e quarenta e seis de polícia e a uma janela e a uma porta com o número de quinze de polícia para a y.... de que é arrendatária C...
, Lda.; b. Condenou as RR. a restituir à A. a quantia de €1.040 relativa a metade das rendas recebidas pelas RR, pagas pela A. desde 17/6/2007 até Dezembro de 2007, bem como metade do total das rendas pagas desde esta data até à data do trânsito em julgado da presente sentença.
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Condenou as RR. a pagarem à A. a quantia de €4.606,45 (quatro mil seiscentos e seis Euros e quarenta e cinco cêntimos), relativa a despesas suportadas ao abrigo do disposto no art. 1036º, ex vi do art. 1074º 3 do Código Civil.
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Absolveu as RR. do demais peticionado.
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Absolveu a A. do pedido reconvencional deduzido pelas RR. bem como do pedido de condenação daquela em litigância de má-fé.
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Inconformadas recorreram as rés.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1." A Sentença do Tribunal a quo julgou erradamente quando interpretou a matéria provada relativamente aos materiais que dá como perdidos e simultaneamente removidos pela Autora do locado objecto da acção.
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" Mais julgou a Sentença do Tribunal a quo erradamente quanto à matéria de direito aplicada à celebração pela Autora de um contrato de arrendamento de um armazém sito na x.... , à condenação das Rés no pagamento das obras e à caducidade parcial do contrato de arrendamento.
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As Rés consideram que as normas que constantes do artigo364.",no 1, do artigo 1036.o ex vi do artigo1 074.no no3 , do artigo334.'e da alínea e ), do artigo1 051 todos do Código Civil, deviam ter sido interpretadas e aplicadas de modo diverso pela Douta Sentença a quo.
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" A Juíza a quo, na Douta Sentença interpretou erradamente a materia provada no ponto T, quando refere que a Autora "nos períodos de chuva, acondicionava melhor as mercadorias ou as deslocava para zonas secas" e a matéria provada no ponto AA onde conclui que "quando não chovia, os materiais comercializados pela autora, como ferragens e outros sensíveis à humidade (...) não estavam em boas condições para venda".
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A Juíza a quo, na Douta Sentença, salvo o devido respeito, interpretou erradamente a matéria provada no ponto Yb onde refere que ocorreu uma "perda de ferragens e outros produtos em ferro, destruídos pelas infiltrações em quantidades e montantes não apurados" e no ponto Yc onde considera provado, que a Autora suportou "custos das operações de remoção dos materiais armazenados que comercializa, nos períodos de chuva, desde o ano 2000,de valor não concretamente apurado".
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Nos pontos supra referidos os factos provados são contraditórios pois condenam as Rés na perda e remoção dos mesmos materiais o, que as Rés não podem admitir.
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Ficou ainda provado na Douta Sentença a quo no ponto CCb que a Autora paga uma renda mensal noutro local, sito na x.... , em montante não apurado, para compensar a falta de espaço de armazém que ocorreu com a perda de parte do locado.
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Ora, não tendo sido junta aos Autos qualquer prova documental (contrato de arrendamento ou recibo comprovativo do pagamento de renda) e exigindo a lei a forma escrita para a declaração negocial (contrato de arrendamento) não pode este facto ser provado testemunhalmente tendo a Sentença a quo violado o artigo 364.o,n .o I do Código Civil.
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Foram ainda erradamente condenadas as Rés, ao abrigo do disposto no artigo 1036,ex vi do artigo 1074.no 3 do Código Civil a pagar à Autora a quantia de € 4.606,45 ( quatro mil seiscentos e seis Euros e quarenta e cinco cêntimos), relativa a despesas suportadas com obras.
l0. Dado o estado de degradação do prédio, com fissuras nas paredes e no...
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