Acórdão nº 968/18.0T8FIG.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 15 de Outubro de 2019
| Magistrado Responsável | BARATEIRO MARTINS |
| Data da Resolução | 15 de Outubro de 2019 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra: I – Relatório C(…) - Mediação Imobiliária, Lda.
, intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, contra E (…) e J (…) ambos dados como residentes (…), (...) , pedindo a condenação dos réus a pagar-lhe: a) a quantia de € 18.290,00, a título de responsabilidade pré-contratual, bem como os juros vincendos desde a citação até integral e efectivo pagamento; ou, subsidiariamente, b) todos os prejuízos que teve com a execução do contrato em questão – a título de ressarcimento pelo interesse contratual negativo da A. nos termos do art. 227.º do C. Civil, nomeadamente os que estão elencados na presente peça de 5.º a 23.º, cujo valor, pese embora se estime equitativa e parcimoniosa a quantia de € 9.500,00 se deixa para liquidação em sede de execução de sentença, bem como os respectivos juros de mora vincendos desde a citação até integral e efectivo pagamento.
E, em qualquer caso: “c) a quantia de € 1.000,00 pelo prejuízo patrimonial e não patrimonial sofrido em virtude da desmotivação dos seus trabalhadores e das consequentes potenciais perdas de oportunidade de negócio que tal circunstância acarretou para a A. bem como nos respectivos juros desde a citação até efectivo e integral pagamento.” Alegou, em resumo, que, em 15/11/2017, “celebrou com a 1.ª R., na qualidade de legítima proprietária, por si e em representação do [2.º R.] seu ex-marido (com conhecimento e assentimento deste …)”[1] contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, por um período de 12 meses, relativo a imóvel da propriedade deles; que, desde a outorga de tal contrato, desenvolveu acções de promoção do imóvel com vista à angariação de potenciais compradores, acções que se revelaram frutíferas, conseguindo arranjar comprador para o referido imóvel pelo montante pretendido (€ 260.000,00), sendo que,“ quando já tudo apontava para a realização do negócio pretendido, (…) para grande espanto da A. e por motivos aos quais esta é totalmente alheia, os RR. comunicam à A. que desistiam do negócio de compra e venda já acordado e que afinal ia ser a sua filha a ficar com o imóvel”[2].
“Neste conspecto, parece inequívoco que os RR., pela sua conduta, causaram prejuízos à A., uma vez que, sem qualquer motivo para romper com as negociações contratuais numa fase em que tudo apontava para a realização do negócio pretendido, acabaram por inviabilizar o mesmo, causando a perda da comissão imobiliária acordada nos termos do CMI assinado entre as partes, que ascende à quantia global de € 15.990,00”[3] [260.000,00 x 5% + IVA].
“E, outrossim, a comissão que a A. recebe das instituições bancárias em caso de apresentação de clientes a concessão de crédito ou a transferência de créditos já existentes, que, no caso, era de 1% sobre o valor da concessão de crédito (…), o que perfaz € 2.300,00”[4].
Mais alegou que os RR. frustraram “a legítima expectativa que a A, criou na celebração do negócio e na obtenção da remuneração que, contratualmente, lhe cabia”[5]; que “a conduta dos RR. é manifestamente violadora dos princípios da boa-fé, lealdade na celebração e execução dos contratos, sendo que a violação culposa de tais princípios é geradora de responsabilidade pré-contratual, constituindo os RR. na obrigação de indemnizar a parte lesada de todos os danos que a sua actuação ilícita lhes causou”[6].
E, “caso assim não se entenda (…), será sempre devida à A. por parte dos RR. uma indemnização que cubra o seu interesse contratual negativo”[7], que se computa, “de forma equitativa e parcimoniosa, nos termos do art. 563.º e 566.º, em € 8.000,00”[8].
Além de tais “danos”, ainda segundo a A., “a conduta dos RR. provocou também à A. danos na sua estrutura de pessoal interna que se repercutiram directamente na sua esfera patrimonial”[9]; uma vez que, sempre segundo a A., “chega-se a determinado ponto no processo negocial em que as expectativas na conclusão do negócio intermediado por parte dos colaboradores da A. acabam por assumir um grau de certeza tal que, em caso de ruptura abrupta do iter da conformação negocial, se opera uma forte desmotivação nos colaboradores envolvidos (e também dos seus colegas, que têm acesso a estas informações) e, consequentemente, perda de produtividade reflectida em potenciais perdas de oportunidade de negócio por parte da A.
”[10], o que “acarretou danos para a esfera patrimonial da A. (…) que, de forma equitativa e parcimoniosa se quantificam em € 1.000,00”[11].
Os RR. apresentaram contestações separadas.
O R. intempestivamente, o que levou ao desentranhamento.
A R. admitindo a assinatura do contrato de mediação invocado, mas alegando que nunca representou o seu ex-marido e/ou que o mesmo tenha ratificado o contrato, pelo que o mesmo “não se pode considerar como plenamente válido e eficaz”; invocando que o contrato celebrado era de não exclusividade, pelo que, nos termos gerais e do art. 5.º do contrato celebrado, “a comissão estava condicionada à realização efectiva do negócio visado”, concretização que não aconteceu; e impugnado a restante factualidade alegada pela A., designadamente a respeitante às despesas e danos alegada pela A.
Concluindo pela total improcedência da acção.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, em que foi declarada a total regularidade da instância, estado em que se mantém; tendo-se identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.
Instruído o processo e realizada a audiência, o Exmo. Juiz proferiu sentença, em que julgou a acção totalmente improcedente.
Inconformada com tal decisão, interpôs a A. recurso de apelação, visando a sua revogação e substituição por outra que julgue a acção totalmente procedente.
Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões: (…) Ao que a R./E (…)respondeu, sustentando, em síntese, que a sentença recorrida deve ser mantida nos seus precisos termos.
Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões: (…) Obtidos vistos, cumpre, agora, apreciar e decidir.
* II – “Reapreciação” da decisão de facto Como “questão prévia” à enunciação dos factos provados, importa – atento o âmbito do recurso da A. – analisar as questões a propósito da decisão de facto colocadas a este Tribunal (embora, como infra se verá, as alterações pretendidas não tenham influência sobre a solução/decisão de direito).
De facto, não faz o menor sentido, o que a R./apelada começa por sustentar, repetida e longamente, na sua alegação recursiva, ou seja, que a A/apelante não cumpriu as especificações do art. 640.º/1 do CPC. Embora bastante longas, foram as conclusões de A/apelante e R/apelada supra transcritas, demonstrando tais transcrições ad nauseam que a A/apelante especificou os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que impõem decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Por conseguinte, do ponto de vista estritamente processual, quanto ao recurso sobre a decisão de facto, não é certamente o comportamento da A./apelante que merece censura [12].
Assim, segundo a A./apelante, deve dar-se como provado o que foi dado como não provado nos pontos 1 e 5, ou seja, deve dar-se como provado que: - a R. E (...) , aquando da contratação com a autora referida no ponto 2 dos factos provados, agiu em representação do R. J (...) , com conhecimento e assentimento deste; - na execução do acordo referido no ponto 2 dos factos provados, a autora: a. procedeu a um estudo de mercado de modo a estabelecer um preço de venda para o imóvel dos réus; b. procedeu à apresentação a comercial do imóvel; c. elaborou reportagem fotográfica do imóvel; d. procedeu à exposição e publicação da apresentação do imóvel através do seu website e em mais de 200 portais em todo o mundo; e. promoveu inúmeras visitas de potenciais interessados ao imóvel E, em vez de se dar como provado o que consta do ponto 7 dos factos[13], deve dar-se como provado que: - Após a visita do casal potencial comprador angariado pela autora, a proposta apresentada foi aceite pelos RR..
- A filha da Ré, A (…), entrou em contacto com os potenciais compradores informando que estaria interessada na casa e que os RR., seus pais, lhe dariam preferência.
Tem, desde já se antecipa, razão meramente marginal, ou seja, no essencial não tem qualquer razão.
Vejamos: Invoca fundamentalmente a A., para que se proceda a tais alterações na decisão de facto, os depoimentos de duas das suas testemunhas, ou seja, da sua Directora Comercial (…) e da angariadora imobiliária em questão (…)); testemunhas estas naturalmente interessadas no desfecho dos autos e na factualidade que se pretende ver considerada como provada.
Não é, porém, exactamente por isto – por serem naturalmente interessadas – que os seus depoimentos não convencem sobre a factualidade em questão; é relativamente normal nos litígios – principalmente, quando estão em causa relações contratuais que vão decorrendo sem a presença de terceiros e/ou estranhos – que não haja outra prova relevante para além da produzida pelos “interessados” no litígio, sendo a partir de tal prova que o tribunal tem que construir a verdade intra-processual.
O ponto é que os depoimentos de tais duas testemunhas foram, quanto aos factos em questão, mesmo muito insuficientes e inconsistentes; não estando minimamente atestados/confirmados pelos elementos de prova que, no caso, era suposto existirem e terem sido juntos aos autos.
O caso do ponto 5 dos factos não provados evidencia o que vimos de dizer duma forma algo “chocante” (tendo-se presente a pretensão da A. de ver todo o ponto 5 dado como provado).
Alegando-se (e pretendendo-se ver como provado) que se procedeu a um estudo de mercado de modo a estabelecer o preço de venda para o imóvel dos RR., que se elaborou a reportagem fotográfica do imóvel, que se procedeu à exposição e publicação do imóvel no...
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