Acórdão nº 921/17.1T8FND.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 26 de Fevereiro de 2019
| Magistrado Responsável | MARIA JOÃO AREIAS |
| Data da Resolução | 26 de Fevereiro de 2019 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra (2ª Secção): I – RELATÓRIO O Condomínio do Lote (…), intenta a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra J (…) e esposa, F (…) pedindo: A) a condenação dos Réus no pagamento do valor mensal devido pela utilização da área de esplanada que, de Dezembro de 2012 até Dezembro de 2017, perfaz a quantia de € 9.150,00, dos vincendos e respetivos juros até integral pagamento; B) a condenação dos Réus no pagamento da multa de 10% sobre a quantia em dívida por cada mês completo de atraso ou falta que, até Dezembro de 2017, perfaz o valor de € 915,00, nas vincendas, bem como, nos juros legais, até efetivo e integral pagamento; C) a condenação dos Réus no pagamento ao Autor do valor de € 250,00 a título de despesas de contencioso, nos termos deliberados em Assembleia de Condóminos.
Alegando, para tal e em síntese: os Réus são proprietários da fração “BN”, loja, para serviços, comércio e restauração, na qual está instalado e em funcionamento um estabelecimento comercial de café-snack bar com esplanada e em utilização permanente, numa área correspondente a 12 m2 no P(...) ; em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Lote 4.45.01, ocorrida em Janeiro de 2012, foi aprovada, por maioria, a permanência, pelo prazo de um ano, das esplanadas em causa nos autos, sob a condição de pagamento de uma prestação mensal ou anual, de demais condições alegadas; na dita Assembleia, foi discutido, definido e aprovado, por maioria, que o valor a cobrar aos lojistas com esplanadas, nos termos do previsto no número um do artigo 22º do regulamento do Condomínio, é o de € 250,00/m2 por ano, a liquidar mensalmente; em ulterior assembleia de condóminos foi aprovado, por maioria, o pagamento ao condomínio de € 150,00 por ano e por metro quadrado, sempre que exista utilização de esplanada, com efeitos retroativos; o autor reclama a quantia em dívida relativa à quotização devida pela utilização das esplanadas, nos termos do seguinte cálculo: utilização de 12m2 de esplanada a € 150,00/m2/ano, no período compreendido entre Dezembro de 2012 e Dezembro de 2017.
a tal valor, crescem outras penalidades devidas pelos atrasos e faltas de pagamento, bem como pelo contencioso.
Os réus contestam, alegando, em síntese: o “ P... ”, embora administrado pela autora é espaço público, destinando-se à circulação das pessoas, sendo que por se tratar de um espaço muito amplo o condomínio promoveu nele a instalação gratuita de esplanadas; os réus não aceitam pagar qualquer quantia monetária porquanto são apenas condóminos e não lojistas, tendo dado de arrendamento a sua fração autónoma; a deliberação da Assembleia de condóminos referida nos pontos 4 e 5 da P.I. e as citadas disposições do Regulamento de Condomínio padecem de nulidade absoluta, por violação do título constitutivo da propriedade horizontal e dos arts. 286º, 294º e 1419º do CC.
Concluem pela improcedência da ação.
Realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença a julgar improcedente a presente ação, absolvendo os réus do pedido.
* Não se conformando com tal decisão, o autor dela interpõe recurso de apelação, concluindo a respetiva motivação, com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem por súmula[1]: (…) * Os réus apresentam contra-alegações no sentido da improcedência do recurso.
Dispensados os vistos legais, ao abrigo do disposto no nº4 do artigo 657º do CPC, cumpre decidir do objeto do recurso.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., artigos 635º e 639º, do Novo Código de Processo –, as questões a decidir são as seguintes: 1. Violação da autoridade de caso julgado 2. Nulidade da sentença por conhecer de questões que não podia conhecer 3. Nulidade dos arts. 22º e 23º do Regulamento do Condomínio e das deliberações subsequentes, por violação do artigo 202º 4. Se as mensalidades são da responsabilidade do condómino ou do arrendatário da fração.
III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO A. Matéria de Facto São os seguintes, os factos dados como provados, na sentença recorrida, que aqui não foram objeto de qualquer impugnação: 1) O Autor é o Condomínio do Lote (…) composto de edifício de cinco blocos, com confrontações no (...) , Avª (...) , Avª (...) , Rua (...) e Rua (...) , em (...) , representado pela respetiva Administração.
2) Mostra-se registada na Conservatória do Registo Predial de (...) a aquisição, por compra, da fração “BN”, composta de loja para serviços, comércio e restauração, aí descrita sob o n.º (...) , da Freguesia (...) (nos termos da certidão permanente patenteada nos autos a fls.10-v a fls.17, cujo conteúdo se dá por reproduzido).
3) Na qual está instalado e em funcionamento um estabelecimento comercial de café-snack bar.
4) Aos dezassete dias do mês de Janeiro do ano 2012, reuniu a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Lote 4.45.01 e do ponto cinco da Ordem de Trabalhos da referida Assembleia constava: “Esplanadas instaladas junto aos estabelecimentos comerciais de restauração e bebidas no “Pateo (...) ” do lote 04.45.01: a. Decisão sobre a respectiva permanência (renovação) ou retirada; b. Definição das condições para continuação do funcionamento das esplanadas (caso o ponto anterior seja votado favoravelmente); c. Definição da actuação relativamente aos condóminos / lojistas que violem as deliberações da Assembleia Geral respeitantes às condições que venham a ser impostas para funcionamento das esplanadas”, conforme Acta número Cinco – junta aos autos a fls.38-v e segs., cujo conteúdo se dá por reproduzido.
5) Posto à votação o ponto cinco foi aprovada, por maioria, a proposta apresentada pelo condómino da fracção “BV”, correspondente ao 2º C do edifício 3, com o seguinte teor: “Votar a permanência, pelo prazo de um ano, das esplanadas alegadamente autorizadas pela anterior Direcção da Cooperativa, nos termos, condições e com os limites previstos no artigo 22º do Regulamento do Condomínio, desde que, até dia 01 de Março de 2012, cumpram todos os requisitos, termos e condições previstos naquele artigo, com excepção da necessidade de entrega do projecto de arquitetura, e até à mesma data declarem que aceitam o valor e demais condições fixadas em Assembleia Geral para a prestação mensal ou anual estabelecida para aquele efeito. As restantes esplanadas (que não disponham de autorização) em funcionamento deverão, até à mesma data, apresentar o projecto de arquitectura previsto no artigo 22, ponto 1, do Regulamento do Condomínio, e cumprir os demais requisitos, termos e condições previstos no citado artigo do Regulamento do Condomínio, incluindo a aceitação do valor e demais condições fixadas em Assembleia Geral para a prestação mensal ou anual estabelecida para aquele efeito. Cumpridas estas exigências, será então autorizada a sua permanência, durante 1 ano, nos termos, condições e com os limites previstos no citado artigo.” (vide Doc. 2).
6) Dispõe o artigo 22º do Regulamento do Condomínio: “Artigo 22º - Esplanadas: 1-A utilização de esplanadas apenas será permitida no pátio interior do edifício, respeitando as boas práticas estéticas e condicionada à apresentação de um projecto de arquitectura, e está sujeita à autorização da Assembleia de Condóminos, renovável anualmente de forma não automática, e condicionada ao pagamento a favor do Condomínio de uma prestação mensal a determinar pela Assembleia e a actualizar anualmente.
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O licenciamento de esplanadas será da exclusiva responsabilidade dos proprietários ou das entidades que detenham o uso das fracções “lojas”, encontrando-se o seu licenciamento e autorização sujeita ao respectivo processo administrativo.
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As lojas poderão utilizar para esplanada no espaço privado contíguo à sua fachada, uma faixa de 1,5 metros, medida transversalmente a partir daquela.
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As esplanadas apenas poderão funcionar das 09h00 às 20h00 nos dias úteis, e das 10h00 às 19h00 nos fins-de-semana e feriados, estando expressamente proibida a montagem e desmontagem das esplanadas fora destes horários.
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É expressamente proibido o depósito de materiais da esplanada (cadeiras, chapéus, mesas, etc.) de arcas frigoríficas ou outros objectos nas áreas comuns do edifício fora do seu horário de funcionamento, devendo ser recolhidos diariamente.
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Caso se verifique que da instalação da esplanada resulta prejuízo para algum condómino, quer a nível da utilização das partes comuns quer a nível da utilização da sua fracção, a Assembleia de Condóminos é soberana para deliberar a retirada da sua autorização de funcionamento.” 7) Dispõe o artigo 23º do Regulamento do Condomínio: “Artigo 23º - Conservação do pátio do edifício Sem prejuízo do disposto neste Regulamento, o condómino a quem for autorizada a utilização de esplanada, no pátio interior do edifício, deve pagar uma prestação mensal ao Condomínio, a fixar anualmente pela Assembleia, bem como proceder à limpeza diária do espaço ocupado pela mesma.”, conforme Doc. 3 – junto aos autos a fls.47 a fls.60, cujo conteúdo se dá por reproduzido.
8) Nesta sequência, e na dita Assembleia, foi discutido, definido e aprovado, por maioria, que o valor a cobrar aos lojistas com esplanadas, nos termos do previsto no número um do artigo 22º do regulamento do Condomínio, é o de € 250,00/m2 por ano, a liquidar mensalmente, vide Doc. 2 e Doc 3.
9) Mais ficou deliberado, ainda na mesma Assembleia, que “quanto à definição da actuação relativamente aos condóminos /lojistas que violem as deliberações da Assembleia Geral respeitantes às condições que venham a ser impostas para funcionamento das esplanadas, foi solicitado à Administração do Condomínio que faça cumprir o Regulamento do Condomínio, aplicando as penalizações ali previstas.”(vide DOC. 2).
10) Aos vinte e dois dias do mês de Fevereiro de 2013, reuniu a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Autor...
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