Acórdão nº 7403/20.2YIPRT.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 15 de Dezembro de 2021

Data15 Dezembro 2021
ÓrgãoCourt of Appeal of Coimbra (Portugal)

Acordam em conferência no Tribunal da Relação de Coimbra: I.Relatório A ... Lda.

intentou contra B ... e mulher, C ...

injunção que, após a dedução de oposição, foi remetida à distribuição como ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, aprovada pelo Decreto-lei nº 269/98 de 01.09. A autora pediu a condenação dos réus no pagamento da quantia de € 10 557,33, sendo € 10 147,50, a título de capital, acrescida de juros de mora vencidos que fixa no aludido requerimento de injunção, no montante de € 57,83, contados desde a data da escritura, € 250,00 a titulo de outras quantias e 102,00 a título de taxa de justiça paga.

Alegou, para tanto, que no exercício da sua atividade comercial outorgou um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade com os réus para venda de um prédio urbano através do qual estes se obrigaram a pagar à autora a quantia correspondente a 5%, acrescido de IVA, calculado sobre o preço pelo qual o negócio viesse efetivamente a ser concretizado. O contrato foi celebrado pelo prazo de 6 meses renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos. Referiu ter realizado diversas diligências de promoção do imóvel na sua rede e angariou um interessado durante a vigência do contrato, sendo que o mesmo veio a comprar o imóvel. Contudo, os réus não pagaram a comissão devida à autora. Mais alega que por conta do contrato foi emitida uma fatura no valor de € 10 147, 50, correspondente a 5% do valor da venda (€ 165 000,00), acrescida de IVA, tendo os RR. sido interpelados para pagarem.

Os réus deduziram oposição. Confirmaram a outorga do contrato, alegando, porém, ter-lhe posto termo por carta de 04-06-2019, aceite pela autora, pelo que, a partir dessa data, deixou de ter qualquer vínculo contratual com a autora. Mais referem que a pessoa que comprou a casa era seu sobrinho e que não foi um cliente angariado pela autora, sendo certo que tal venda ocorreu três meses após ter cessado o contrato, razões pelas quais não é devida qualquer remuneração. Concluem pela improcedência da ação.

Procedeu-se à realização da audiência de julgamento e após foi proferida sentença, julgando improcedente a ação.

A A. não se conformou e interpôs o presente recurso de apelação, tendo concluído as suas alegações do seguinte modo: (…) II – Objeto do recurso Considerando que: . o objeto do recurso está delimitado pelas conclusões contidas nas alegações dos recorrentes, estando vedado a este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso; e, . os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu ato, em princípio delimitado pelo conteúdo do ato recorrido, as questões a decidir são as seguintes: .se a matéria de facto deve ser alterada e ampliada; . se, em consequência da alteração, a ação deve proceder.

III - Fundamentação Na 1ª instância foram considerados provados e não provados os seguintes factos: Factos provados: 1. No exercício da sua atividade comercial, o legal representante da autora e os réus apuseram as respetivas assinaturas autógrafas, acompanhada de carimbo da autora, no documento particular constante a fls. 62 e 62v. dos autos, denominado “contrato de mediação imobiliária (nos termos da Lei n.º 15/2013 de 08 de fevereiro) compra/ arrendamento/ trespasse contrato n.º .../2019”, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, o qual foi celebrado em 16-03-2019 e em regime de exclusividade com vista à promoção para venda de um prédio urbano destinado a habitação, sito em Urbanização ... freguesia de ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº ..., da freguesia de ..., descrito na Conservatória de Registo Predial da ... sob o número ... da freguesia de ..., com a licença de utilização nº .../01 emitida pela Câmara Municipal da ...., em 06-08-2001. 2. A autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio urbano acima identificado por um preço de € 185 000,00 (cento e oitenta e cinco mil euros).

  1. Os réus obrigaram-se a pagar à autora a quantia correspondente a 5,00%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.

  2. Os réus declararam na cláusula 4.ª do referido documento que “contrata (m) a Mediadora em regime de exclusividade. (…)” 5. Em cumprimento das obrigações assumidas a autora promoveu o imóvel na sua rede, publicitou a venda do mesmo em plataformas online e colocou um cartaz publicitário no mesmo.

  3. Consta do documento id. em 1. “Cláusula 8.º (Prazo de Duração do Contrato) O presente contrato tem uma validade de 06 (dias/meses) contados a partir da data da celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo ou renovação.” 7. Por escritura pública de compra e venda, lavrada em 23 de setembro de 2019, na qual foram intervenientes os aqui réus, na qualidade de vendedores, e D ... e E ... , na qualidade de compradores, onde aqueles primeiros declararam vender aos segundos, que aceitaram, pelo valor de € 165 000,00, o supra identificado imóvel, tendo ainda ambos declarado que tal negócio não tinha sido objeto de intervenção de mediador imobiliário, tudo conforme documento de folhas 51 a 59 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. 8. A autora emitiu ao réu marido a fatura nº ..., em 30-10-2019, no valor de € 10 147,50, com a seguinte descrição nela aposta “comissão relativa a mediação imobiliária imóvel: moradia em Rua Urbanização ... ... ID: ...”.

  4. O Sr. D ... é sobrinho da ré C ... .

  5. Em data que os réus não sabem precisar, num almoço de família ao fim de semana, o Sr. D ... comentou que andava à procura de casa para comprar com a sua namorada E ... .

  6. Na sequência deste comentário a ré C ... , sua tia, disse-lhe que tinha a sua casa para venda.

  7. O Sr. D ... já conhecia a casa, mas a sua namorada E ... não, razão pela qual aquele solicitou ao réu B ... que mostrasse o imóvel à sua namorada.

  8. O Sr. F ... , consultor imobiliário da autora, mostrou a casa ao Sr. D ... e à sua namorada, o que aconteceu em 05-04-2019.

  9. O Sr. D ... não discutiu o preço, não mostrou interesse na casa, não pediu para baixar o preço do imóvel nem fez qualquer proposta.

  10. Os réus endereçaram um documento particular à autora com a aposição das suas assinaturas autografas, constante de fls. 65 e que aqui se dá por integralmente reproduzido, onde consta “Data de 04-06-2019, Assunto: Rescisão do contrato imobiliário n.º .../2019 (…) Vimos pela presente rescindir a partir desta data o contrato de mediação imobiliária com o número .../2019 para a Moradia, sita na Urbanização ...., ..... Esta situação é sustentada pela impossibilidade de vender tendo em conta a necessidade de usar o imóvel em referência para uso próprio. (…)”.

  11. Do referido documento consta a seguinte inscrição manuscrita “Recebi original em mão” seguida da assinatura autógrafa do Sr. F ... , documento que fez chegar à autora.

    Factos não provados Com interesse para a boa decisão da causa não resultaram provados os seguintes factos: a. Em cumprimento das obrigações assumidas a autora angariou interessados.

    1. Entre os interessados que foram visitar o imóvel durante a vigência do contrato de mediação, em 05-04-2019, figurava o Sr. D ... , o qual após trocar informações com o mediador, discutir preço e mostrar-se interessado na aquisição do imóvel, efetuou uma proposta para aquisição deste por um valor muito inferior ao peticionado pelos requeridos.

    2. O interessado D ... , que figura como comprador na escritura pública constante de fls. 51 a 59 que aqui se dá por integralmente reproduzida, foi angariado pela autora.

    3. O interessado D ... foi angariado pela autora na vigência do contrato de mediação, pois o mesmo não foi objeto de oposição à renovação por parte dos réus, tendo a autora tomado conhecimento que a venda efetiva do imóvel foi efetuada por escritura de compra e venda outorgada em 23-09-2019, pelo preço de € 165 000,00, e o valor total da comissão/remuneração no montante de € 10 147,50 não foi paga pelos réus à autora.

    4. Apesar de os requeridos terem sido devidamente interpelados, até à presente data não liquidaram a quantia em dívida para com a requerente.

    5. A autora para intentar a presente ação judicial constituiu mandatário cujo custo nunca será inferior a 250,00 €.

    6. Depois disso os réus nunca mais foram informados se existiam ou não potenciais interessados.

    7. Como à data da celebração do contrato de mediação a casa ainda se encontrava ocupada pelos arrendatários, qualquer visita ao imóvel só podia ser feita mediante contacto prévio do requerido B ... com estes e agendada consoante a sua disponibilidade pois o casal que lá habitava tinha horários de trabalho irregulares.

    8. A única vez que o requerido se deslocou ao imóvel com o angariador foi para tirar fotografias à casa.

    Impugnação da matéria de facto A Relação pode alterar a matéria de facto se a prova produzida impuser decisão diversa (artº 662º, nº 1 do CPC).

    É evidente que a gravação dos depoimentos áudio ou vídeo não consegue traduzir tudo quanto pôde ser observado no tribunal de 1ª instância, designadamente, o modo como as declarações são prestadas, as hesitações e as reações e tal terá de ser tido em consideração na apreciação da prova na 2ª instância. Por outro lado, não pode esquecer-se que, além desta imediação dos depoentes, o julgador da 1ª instância vai por vezes ao local onde os factos se passaram ou onde está a coisa em litígio, o que lhe permite um conhecimento que a 2ª instância não tem. Contudo, tendo presentes estas limitações, tem-se formado uma nova corrente no sentido de que na reapreciação da prova os Tribunais da Relação têm a mesma amplitude de poderes que tem a 1ª instância, devendo proceder à audição dos depoimentos...

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