Acórdão nº 855/19.5T8LRA.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 14 de Dezembro de 2020
| Magistrado Responsável | LUÍS CRAVO |
| Data da Resolução | 14 de Dezembro de 2020 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1] * 1 – RELATÓRIO “C (…), LDA.
”, sociedade por quotas com sede (…) , matriculada sob o número único de matrícula e pessoa coletiva (…), intentou ação declarativa comum contra “P (…), S.A.
”, sociedade comercial sob a forma anónima, com sede em (…) , matriculada sob o número único de matrícula e pessoa coletiva (…)peticionando que seja a R. condenada a entregar à A. o imóvel (posto de abastecimento de combustíveis e loja de apoio), livre de pessoas e bens que não lhe pertençam, no dia 31 de Dezembro de 2019, com as consequências legais.
Alega para tanto que adquiriu, em 2007, um imóvel no qual se encontrava instalado um posto de abastecimento de combustíveis, com bar anexo e loja de apoio.
Em 30 de Junho de 1999, havia sido celebrado entre L (…) e a Ré um dito “contrato-promessa” de arrendamento, com efeitos reportados a 1/1/1999, relativamente ao posto de abastecimento e respetiva loja de apoio, sitos em tal imóvel.
Tendo a R., assim, “tomado de arrendamento”, desde essa data, o referido imóvel e loja de apoio. Nos termos da cláusula 4ª desse documento, o mesmo era celebrado pelo prazo de um ano, renovável por períodos iguais e sucessivos se não fosse denunciado por qualquer dos contraentes.
Tem sido por esse documento de 30/6/1999 que se tem regido a relação contratual de arrendamento entre A. e R.
Sucede que, no dia 4 de Dezembro de 2018, enviou à Ré carta registada com aviso de receção, opondo-se à renovação do contrato de arrendamento a ocorrer no dia 1 de Janeiro de 2020, solicitando a desocupação do locado até ao dia 31 de Dezembro de 2019.
Porém, a Ré recusa-se a entregar o locado, invocando que não assiste o direito à denúncia, por ter sido o contrato celebrado por tempo indeterminado, para fins não habitacionais.
* Regularmente citada, veio a R. contestar, por impugnação, deduzindo ainda pedido reconvencional.
Em suma, a R. afirma que, à data da celebração do contrato em causa, vigorava a norma do artigo 98.º do RAU, aplicável ao arrendamento não habitacional ex vi do artigo 117.º do mesmo diploma, que previa que, sendo estipulado um prazo para a duração efetiva do contato de arrendamento, tal prazo não podia ser inferior a 5 anos.
Pelo exposto, no entender da R., a estipulação de um prazo de um ano acarreta a nulidade da cláusula, sendo aplicável ao contrato o regime do arrendamento de duração indeterminada e não dispondo o senhorio do direito a denunciar o contrato de arrendamento.
Sem prescindir, sendo nula a cláusula, haveria que proceder à redução do negócio entre A. e R., considerando-o válido quanto a todos os elementos, com exceção do prazo inicial de duração.
A este seria aplicável o prazo mínimo de 5 anos, renovável automaticamente no seu termo, por períodos mínimos de 3 anos.
Neste conspecto, a carta enviada pela A. à R., a 4/12/2018, não poderia produzir os efeitos pretendidos – a desocupação do imóvel a 31/12/2019, porquanto o contrato já se havia renovado em 2018, por um período de 3 anos, terminando, portanto, a 31/12/2021.
E, de qualquer forma, a denuncia deveria ter sido efetuada com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação, o que não ocorreu.
A título subsidiário, deduz pedido reconvencional, para o caso de se entender que a denúncia foi regularmente efetuada, impetrando da A. o pagamento de uma compensação que computa, no mínimo, em € 108.361,20.
Alega, para tanto e em suma, que desde que tomou de arrendamento o locado, procedeu a diversas obras e melhoramentos no local, tendo ainda apostado na atração de clientela, implementação de campanhas publicitárias e de fidelização.
Do mesmo modo, por força da fusão com o Grupo “(…)”, verificou-se um aumento da capacidade da Ré, que possui agora um universo de cerca de 150 postos de abastecimento, o que se traduz numa gestão mais adequada e rentável do posto de abastecimento.
* À matéria reconvencional e a matéria que considera de exceção, respondeu a A., no seu articulado de réplica, cujos fundamentos se dão aqui por reproduzidos, brevitatis causa.
* Foi proferido despacho a 3/9/2019, no qual se admitiu a reconvenção da R., ao abrigo do disposto no artigo 266.º, n.º 1, al. a) e b) e 583.º, ambos do CPC.
A 24/10/2019, foi proferido despacho saneador e de fixação do objeto do litígio e designada data para audiência de discussão e julgamento.
* Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância das formalidades legais, como se alcança das respetivas atas.
Na sentença considerou-se, em suma, que não obstante a existência de uma cláusula no contrato ajuizado a prever que o mesmo era “feito por um ano”, tal não traduzia a vontade das partes em criar um contrato de duração limitada (por não se demonstrar uma vontade inequívoca de que assim fosse), pelo que importava concluir que o contrato em causa era um contrato de duração ilimitada, face ao qual não haveria propriamente lugar a oposição à renovação, mas sim, eventualmente, a denúncia do contrato pelo senhorio, sucedendo que sendo aplicável a tal o disposto no artigo 1101º do C.Civil (na redação emergente da Lei 31/2012, de 14/8), dos termos da al. c) deste normativo resultava estar previsto o direito de livre denúncia da parte do proprietário, conquanto subordinado à observância de um prazo de dois anos sobre a data da pretendida cessação do contrato, donde, importava concluir que o prazo de antecedência legalmente prescrito não havia sido respeitado, e, portanto, que a denúncia (a considerar-se a declaração da A. como tal) não havia sido validamente efetuada, pelo que o contrato entre A. e R. se mantinha em vigor, improcedendo a ação, e, em consequência, se considerava prejudicado (cf. art. 608º, nº 2, do CPC) o conhecimento do pedido reconvencional deduzido pela R., termos em que se concluiu com o seguinte concreto “dispositivo”: «Dispositivo Nestes termos e pelo exposto, decido: a) Julgar totalmente improcedente, por não provada, a presente acção intentada por C (…)., contra P (…)., absolvendo a R. do pedido; b) Considero prejudicado, face à decisão da alínea anterior, o conhecimento do pedido reconvencional deduzido pela Ré; Custas pela Autora (artigo 527.º do CPC).
Registe e notifique.» * Inconformada com essa sentença, apresentou a Autora recurso de apelação contra a mesma, terminando as suas alegações com as seguintes “conclusões”: «A) A Recorrente exerceu um direito de oposição à renovação do contrato de arrendamento, previsto e acordado entre as próprias Partes do contrato que rege a relação entre elas; B) A oposição à renovação do contrato de arrendamento é legítima ao abrigo desse direito contratualmente definido; C) E tal disposição contratual é, por sua vez, conforme à legislação aplicável às relações contratuais de arrendamento do tempo em causa (cfr Lei nº 6/2006), nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 1097.º do CC, aplicável ex vi n.º 1 do artigo 1110.º do CC, na redacção anterior à versão da Lei n.º 13/2019; D) Os autos dizem respeito a um contrato de arrendamento com prazo certo, e nunca por prazo incerto; E) Um contrato de arrendamento para fins não...
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