Acórdão nº 610/06.2TBLRA.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 22 de Novembro de 2011
| Magistrado Responsável | SÍLVIA PIRES |
| Data da Resolução | 22 de Novembro de 2011 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 3ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra Os Autores instauraram acção a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário, pedindo a condenação da Ré a reconhecer o direito de propriedade sobre o imóvel em questão e que seja decretado o despejo imediato do locado devoluto de pessoas e bens ou, se assim se não entender, seja a Ré condenada a restituir-lhe o referido imóvel, bem como que a mesma seja ainda condenada a pagar-lhes a quantia de € 73.771,94, acrescida de juros de mora à taxa legal (4%), desde a data da citação até integral e efectivo sem prejuízo das rendas vincendas.
Para tanto alegaram, em síntese: - São donos e legítimos proprietários de um prédio urbano e celebraram com a Ré, em 28/05/2000, um contrato-promessa de arrendamento referente a tal prédio.
- A Ré, a partir de 01/08/2000, passou a ocupar e usufruir o dito imóvel, no desenvolvimento da sua actividade comercial de restauração e passou, também, a pagar-lhes, mensalmente, uma prestação pecuniária no valor de 300.000$00 (renda essa que foi posteriormente, por acordo das partes, reduzida para 255.000$00).
- Apesar de terem apelidado o referido contrato como de promessa de arrendamento, o que as partes celebraram foi um verdadeiro contrato de arrendamento para fins comerciais, pelo qual, os Autores se obrigaram a proporcionar à Ré o gozo temporário (10 anos) de um imóvel, mediante retribuição.
- A última renda que a Ré pagou foi a relativa ao mês de Abril/2001, encontrando-se vencidas e não pagas as rendas relativas aos meses de Maio/2001 a Fevereiro/2006, num total de € 73.771,94.
- Não foi ainda emitida licença de utilização relativamente ao imóvel arrendado, o que pode determinar a nulidade do contrato, estando a Ré, em consequência, obrigada a restituir o local e pagar-lhes o valor acordado pelo seu uso.
A Ré contestou, alegando em síntese: - O contrato promessa de arrendamento que celebrou com os Autores é efectivamente nulo, tendo presente que, na data da assinatura do contrato, era obrigatória a celebração dos arrendamentos para comércio através de escritura pública, para além de ser exigido licença de utilização, sob pena de nulidade.
- O prazo do início do arrendamento foi diferido até Agosto de 2000, altura em que previsivelmente os Autores conseguiriam a licença.
- As partes, apesar de saberem e aceitarem que o contrato não poderia surtir os seus efeitos legais a partir dessa data e mesmo sabendo que tinham de celebrar o contrato prometido, ao iniciarem as prestações recíprocas em Agosto de 2001 fizeram-no sem suporte legal e sem qualquer contrato válido que o estabelecesse.
- Sendo nulo o contrato, dever-lhe-ão ser restituídas as prestações pagas, num total de € 12.569,71 e deverá haver lugar à eventual fixação de uma quantia compensatória pela ocupação do espaço (não peticionada).
- Os Autores, apesar de reconhecerem a nulidade do contrato formularam um pedido de despejo imediato, o que lhe deve ser negado, dado não serem devidas quaisquer rendas decorrentes de um contrato válido.
- O contrato celebrado destinava-se à promessa de arrendamento do local onde hoje se encontra a funcionar o “Restaurante …” e a Ré entrou na posse do imóvel, não no dia 01/08/2000, mas sim no dia imediato ao da assinatura do contrato, começando desde logo a efectuar obras e modificações para a instalação do restaurante.
- Aquela prestação pecuniária foi alterada de 300.000$00 para 255.000$00, por acordo entre as partes, após inúmeras reclamações sobre as deficientes condições de funcionamento, da inexistência de licenças, não celebração do contrato prometido e da inexistência de recibos.
- Não corresponde à verdade que as partes não estivessem perfeitamente cientes de que estavam a assinar apenas um contrato promessa, sem prejuízo de se terem conformado com a inexistência da licença de utilização por um prazo razoável, no convencimento, porém, de que a mesma seria obtida pelos Autores, para o que instou estes últimos durante meses.
- A Ré, após várias negociações para chegar a um outro valor de renda ou obter a licença em falta, tal nunca foi conseguido, não tendo continuado a pagar qualquer quantia pela utilização do imóvel, considerando a inexistência de tal licença de utilização.
A Ré deduziu pedido reconvencional, pedindo a condenação dos Autores a reconhecerem a nulidade do contrato promessa de arrendamento e, em consequência, a restituírem-lhe a quantia de € 12.569,71 que já receberam, bem como a pagarem-lhe a quantia de € 90.000,00 pelas benfeitorias realizadas, bem como € 2.250,00 pelas coimas pagas em virtude da inexistência de licença e € 1.500,00 pelos vários prejuízos também decorrentes da inexistência de licença, tudo num total de € 116.319,71 euros, montantes acrescidos de juros legais a contar desde a notificação da presente contestação.
Para fundamentar estes pedidos alegou, em síntese: - A nulidade do contrato implica a restituição das quantias que entretanto pagou aos reconvindos, no valor de € 12.569,71, bem como o que despendeu em trabalhos e materiais de adaptação e modernização do estabelecimento e na aquisição de equipamento indispensável para o funcionamento do restaurante - uma quantia não inferior a € 90.000,00.
- Todas as obras realizadas são do perfeito conhecimento dos reconvindos, que as autorizaram e aceitaram, constituindo benfeitorias necessárias ou úteis, feitas de boa fé e relativamente às quais terá de ser ressarcida.
- Foram-lhe aplicadas 3 coimas de cerca de 750 euros cada devido à inexistência de licença e a problemas dela decorrentes.
- A inexistência de licença fez com que não pudesse desenvolver a sua actividade de uma forma correcta.
Os Autores apresentaram réplica, na qual sustentaram: - Ao contrário do que é afirmado pela Ré, o contrato promessa de arrendamento a ser qualificado como tal, não sofre de qualquer vício de nulidade.
- Tal apenas sucederá, por inexistência de licença de utilização, se aquele for considerado um verdadeiro contrato de arrendamento, mas nunca nulo por vício de forma, uma vez que, a partir de 30/04/2000, deixou de vigorar a exigência de escritura pública para os contratos de arrendamento para comércio.
- Não sendo possível a restituição do gozo da coisa, a Ré está obrigada a restituir o correspondente valor, determinado pelo montante da renda multiplicado pelo número de meses em que usou o local e não pagou a quantia entre ambos acordada.
- No que concerne aos prejuízos invocados pela Ré, os Autores, pese embora impugnando os mesmos, sustentaram que os mesmos nunca lhes poderão ser imputados uma vez que a Ré sempre teve conhecimento da inexistência de licença de utilização, o que não a impediu de fazer obras no locado, nem de manter o estabelecimento aberto desde aquela data.
- Quanto às benfeitorias alegaram que...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO