Acórdão nº 160/04 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 11 de Dezembro de 2007
| Magistrado Responsável | TÁVORA VÍTOR |
| Data da Resolução | 11 de Dezembro de 2007 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
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RELATÓRIO.
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra.
A... e B... movem a presente acção de preferência, com processo ordinário, contra C..., D..., E... e F..., tendo pedido que lhes seja reconhecido o direito de preferência e, por via dele, o direito de haverem para si o prédio vendido que identificam, substituindo-se aos Réus compradores no contrato de compra e venda e sejam estes Réus condenados a abrir mão do prédio, fazendo a sua entrega imediata aos demandantes.
Alegaram os Autores para tanto e em síntese que são donos de um prédio rústico composto de terra de cultura, pinhal e pastagem com castanheiros, situado no Vale Quente, freguesia de Souto Maior, concelho de Trancoso, inscrito na respectiva matriz no artigo 823, descrito na Conservatória do Registo Predial de Trancoso sob o nº 20 e aí inscrito a seu favor.
Por escritura pública outorgada no dia 14 de Novembro de 2003, os Réus C... e D... venderam aos Réus E... e F... um prédio rústico composto por terra de semeadura e castanheiros, situado no Vale Quente, freguesia de Souto Maior, concelho de Trancoso, inscrito na respectiva matriz no artigo 824, descrito na Conservatória do Registo Predial de Trancoso sob o nº 242 e aí inscrito a favor da vendedora, - o prédio objecto da compra e venda referida confina a norte, com o identificado prédio dos Autores. Este último prédio tem a área de 3.009 m2 e o prédio vendido tem a área de 4.998 m2, pelo que ambos têm área inferior à unidade de cultura e a mesma aptidão agrícola.
Os Réus compradores não são proprietários de qualquer prédio rústico confinante com o prédio vendido. Assim, e nos termos do artº 1 380º do Código Civil, assiste aos Autores o direito de preferência na venda de tal prédio, sendo certo que tal preferência não lhe foi oferecida nem à mesma renunciaram. Consta da escritura pública que o prédio foi vendido pelo preço de € 25.000, importância esta que irá ser depositada, bem como o valor das demais despesas suportadas a título de sisa imposto de selo e escritura.
Os Autores só tiveram conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda em 8 d Abril de 2004, data em que obtiveram certidão da escritura pública.
Contestaram os Réus E... e mulher, alegando, em síntese: Tanto o prédio dos Autores como o prédio objecto da preferência são atravessados pela estrada, no sentido sul – norte, que os divide, cada um, em duas partes distintas, Do prédio objecto da preferência, apenas a parte que fica a nascente da estrada, confina a norte, e numa pequena extensão, com a parte do prédio dos Autores que fica a nascente da mesma estrada.
O prédio objecto da preferência esteve anos à venda, sendo os Autores conhecedores de tal facto e do preço pretendido, sempre tendo afirmado que não lhes interessava a compra por preço algum.
Os Réus compraram por escritura pública de 12 de Dezembro de 1998, outorgada no Cartório Notarial de Celorico da Beira, um prédio rústico composto por terra de pastagem, situado no Vale Quente, limite da freguesia de Souto Maior, concelho de Trancoso, inscrito na respectiva matriz no artigo 900, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 165 e aí inscrito a seu favor e este prédio rústico dos Réus confina a poente com o prédio rústico objecto da preferência.
São ainda os Réus proprietários de outros dois prédios rústicos, confinantes entre si e com o prédio rústico comprado pela escritura pública de 12 de Dezembro de 1998, tendo feito destes três prédios uma unidade única de cultura com extinção dos respectivos limites ou seja, fazendo deles um único prédio.
Os Réus, por manifesto lapso, declararam na escritura pública de compra e venda do prédio objecto da preferência o preço de € 25.000, quando o preço acordado com os Réus vendedores e efectivamente aos mesmos pago, foi o de € 50.000.
Aliás, os Autores bem sabiam ser este o preço mínimo de venda do imóvel, por ser o que o Réus vendedores sempre anunciaram e assim, só por este preço poderiam os Autores ser admitidos a preferir, se tal direito tivessem.
Concluem pela improcedência da acção.
Replicaram os Autores, alegando, em síntese: Nunca o prédio objecto da preferência esteve à venda nem nunca os Autores tiveram conhecimento do preço que os vendedores por ele pediam e que o tenham anunciado.
Sempre os Autores manifestaram publicamente a sua intenção de adquirirem o referido prédio.
O prédio rústico de que os Réus dizem ser donos e que confina com o prédio objecto da preferência não tem tal natureza, pois antes se trata de um prédio urbano, composto por casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, sendo a parte não edificada logradouro desta. Mas ainda que, por absurdo, se entendesse que o dito prédio dos Réus tem natureza de prédio rústico, sempre o direito de preferência caberia aos Autores, uma vez que a área do seu prédio somada com a área do prédio objecto da preferência atinge os 8.007 m2 enquanto a área do prédio dos réus (1.700 m2) somada à área do prédio objecto da preferência apenas atinge 6.698 m2, bem mais distante, portanto, da unidade de cultura fixada para a zona.
Os Autores desconhecem se os Réus são donos de quaisquer outros prédios rústicos, A afirmação dos Réus de ter existido lapso na indicação do preço da compra e venda é irrelevante e não verdadeira, apenas tendo os preferentes que ter em conta o que consta da escritura pública de compra e venda.
Concluem pela improcedência das excepções.
No saneador conheceu-se da validade e regularidade da instância, tendo sido elencados os factos provados e elaborada a Base Instrutória.
Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença que decidiu: A) 1. Julgar improcedente a excepção da renúncia ao direito de preferência.
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Julgar improcedente a excepção da caducidade do direito de preferência, por extemporaneidade da efectivação do complemento de depósito do preço.
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Julgar a acção provada e procedente e, em consequência, 1. Reconhecer o direito de preferência dos Autores na compra e venda formalizada pela escritura pública de 14 de Novembro de 2003, outorgada no Sétimo Cartório Notarial de Lisboa, do prédio rústico composto de terra de semeadura e castanheiros, situado no Vale Quente, freguesia de Souto Maior, concelho de Trancoso, com a área de 4.998 m2, inscrito na respectiva matriz sob o número 824, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Trancoso sob o número duzentos e quarenta e dois daquela freguesia, melhor identificado nas alíneas B) e C) da factualidade assente, substituindo-os na mesma compra e venda, ao réu comprador, E..., nela passando a ocupar a posição deste.
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Condenar os Réus E... e F... a entregar imediatamente aos Autores o prédio rústico identificado no número 1 que antecede.
Daí o presente recurso de apelação interposto pelos RR. E... e mulher, os quais no termo da sua alegação pediram que seja revogada a sentença em crise, julgando-se a acção improcedente por não provada.
Foram para tanto apresentadas as seguintes, Conclusões.
1) Os apelantes, antes da aquisição do prédio objecto de presente acção, compraram o prédio rústico a que respeitam os quesitos 23º a 34º prédio este com a área de 1.700m2 e que confronta com outros dois rústicos (estes confrontando entre si) deles recorrentes, prédio rústico esse que também confrontava com o prédio rústico objecto desta acção de preferência.
2) Nesse prédio rústico os RR. construíram uma casa de habitação com jardim anexo.
3) Perante isto deu-se como provado (resposta ao quesito 11º) que os RR. – recorrentes – não são donos de qualquer prédio rústico confinante com o prédio objecto da acção de preferência; - e que aquele prédio rústico que confronta com este último, hoje vivenda e jardim que constitui a casa de habitação dos RR e que é esta vivenda e jardim que confronta com os outros prédios rústicos adjacentes dos RR. – respostas aos quesitos 35º e 36º 4) Dos elementos constantes do processo, vê-se que os RR. residem no concelho de Vila Franca de Xira e que construíram uma casa no prédio confinante com o da preferência.
5) O...
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