Acórdão nº 1717/21.1T8BRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 27 de Outubro de 2022
| Magistrado Responsável | MARGARIDA ALMEIDA FERNANDES |
| Data da Resolução | 27 de Outubro de 2022 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I – Relatório L. P.
, residente em Rue …, com morada em Portugal na Rua …, n.º 5…, em Esposende, instaurou a presente acção de processo comum contra L. M.
, residente na Rua … n.º …, freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia; F. D.
, e marido, N. A.
, residentes na Alameda … n.º …, em Lisboa; M. J.
, residente na Rua …, freguesia de …, em Barcelos; P. M.
, residente na Rua …, n.º …, freguesia de …, em Barcelos; pedindo: - que seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 19/06/2018, entre a autora e os réus por culpa dos réus no seu incumprimento definitivo; - a condenação dos réus a pagar, solidariamente, à autora, a quantia de € 91.630,00, acrescida de juros à taxa legal a partir da citação e até integral pagamento.
Alegam, em síntese, que Para tal alegou, em síntese, que por contrato promessa de compra e venda celebrado a 19/06/2018, os réus prometeram vender-lhe 2/3 indivisos dos prédios identificados na pi, sendo que quanto aos restantes 1/3 indivisos (pertença da herança de M. F., falecida em -/02/2014, e penhorados a favor da Caixa …, na execução n.º 159/08.9TBMAI, declararam que “caso o seu direito lhe seja reconhecido, e os herdeiros da M. F. não exerçam o seu direito de remissão … passam os promitentes vendedores a ser em comum … donos … da totalidade dos prédios … sendo essa uma das condições para a realização do negócio definitivo”.
O valor da venda foi de € 225.000,00, tendo a autora entregue aos réus, na data da assinatura do contrato promessa, a título de sinal, a quantia de € 45.000,00. A parte restante de € 180.000,00 seria paga no dia da celebração do negócio definitivo, a celebrar até 90 dias após o trânsito em julgado da sentença de adjudicação da parte penhorada, sendo o agendamento a fazer pela autora.
Todas as comunicações escritas entre os contraentes seriam efectuadas para as moradas indicadas no contrato-promessa, sendo os promitentes-vendedores notificados na pessoa da 3ª ré, M. J., que comunicaria com os restantes.
Toda e qualquer alteração ou aditamento ao contrato apenas seria válida se efectuada por escrito e assinada pelas partes ou pelos seus legais representantes.
Sucede que, a 24/05/2019 a autora e o 1.º réu assinaram um “aditamento” ao contrato-promessa, pois que apesar de ali se mencionar que o 1º réu outorgava em seu nome e na qualidade de procurador de F. D. e marido, N. A., não foi anexada a procuração.
Pela procuração celebrada em 28/12/2018, os 2º réus não concederam ao 1º réu, poderes para a celebração de contratos promessa. Para além disso, o aditamento não foi assinado pelos réus M. J. ou P. M., pelo que o mesmo não produz efeitos entre as partes.
Atrasos no processo de financiamento originaram sucessivos adiamentos no agendamento da escritura de compra e venda, a que os réus anuíram.
A autora comunicou aos réus, a 03/03/2020, por carta dirigida à M. J., que a escritura estava agendada para 27/03/2020, pelas 11.00 horas, na Casa Pronta, em Barcelos. Todavia, com o início da pandemia e o decretamento do Estado de Emergência, averiguou a autora junto de tal entidade se a escritura se faria, tendo obtido a resposta o email junto como doc. 12 a 17/03/2020. Pelo que a 24 de Março, por carta, comunicou aos réus da desmarcação da escritura por parte da Casa Pronta de Barcelos.
Por email de 29/03/2020, o 1º réu veio dar conhecimento da sua discordância declarando “(…) damos-lhe até … 14 de Abril de 2020, para a realização do negócio definitivo, informando que caso não se concretize a compra e venda no dia agora indicado, perdemos definitivamente todo o interesse na realização do negócio.”. Sendo que, a 30/03/2020 a autora respondeu informando que procederia ao reagendamento logo fossem levantadas as medidas restritivas dos direitos de circulação. Porém, o 1º réu comunicou que mantinha “o dia 14 de abril de 2020 como data limite. Perdemos qualquer interesse no negócio após essa data”.
A 3ª ré enviou à autora uma carta registada, datada de 27/03/2020, com o mesmo teor do email do 1º réu, fixando o dia 14/04/2020, para a celebração da escritura definitiva.
Esta carta não foi enviada para o endereço convencionado, mas sim para a Rua …, Esposende, e só foi recepcionada a 22/04/2020.
No dia 09/04/2020, a autora questionou a Casa Pronta de Barcelos, se já era possível o agendamento, obtendo resposta a 14 de Abril, no sentido de que só era possível se para o acto estiverem presentes três pessoas.
No dia 04/05/2020 a autora voltou a contactar a Casa Pronta de Barcelos logrando anuência para marcação do acto para 12/05/2020, às 10.00 horas.
Sucede que, a 15/04/2020 os réus venderam a um terceiro os prédios objecto do contrato promessa. Pelo que, por carta registada de 08/05/2020, a autora comunicou a resolução do contrato promessa, por incumprimento definitivo imputável aos réus e solicitou a devolução do sinal em dobro.
A autora não recebeu até à data, qualquer comunicação por parte dos segundos réus, a fixar um prazo admonitório para a celebração da escritura.
No dia 15/04/2020, a autora só tinha recebido a comunicação escrita do 1.º réu, que contrariando o disposto na cláusula 11.ª do contrato promessa foi enviada por email. Formalidade essa que foi observada pela 3.ª ré, mas a comunicação em causa só chegou ao conhecimento da autora a 22/04/2020, data em que já tinha decorrido o prazo de celebração do acto e os prédios alienados a terceiro.
A celebração da escritura a favor de terceiro determinou a impossibilidade definitiva do cumprimento do contrato promessa, por facto imputável aos réus, por forma culposa. Pelo que, a resolução comunicada pela autora é fundada, e tem a mesma o direito de ser ressarcida pelos réus, no montante de € 90.000,00, correspondente ao dobro do valor do sinal por si prestado.
*Os réus contestaram, alegando, em suma, que a concretização do negócio definitivo estava sujeita a condição resolutiva, ou seja, à aquisição por parte dos promitentes vendedores do 1/3 penhorado a favor da Caixa ..., em cada um dos prédios objeto do contrato promessa de compra e venda.
O contrato definitivo deveria ser outorgado até 90 dias após o trânsito da decisão de adjudicação da parte penhorada, e a promitente compradora teria o prazo de oito dias, contados da recepção de toda a documentação necessária à realização do negócio, para marcar escritura pública de compra e venda.
A parte penhorada foi adjudicada aos promitentes vendedores, através de decisão judicial com trânsito em Janeiro de 2019, o que era do conhecimento da autora e da sua Mandatária, que a acompanhou em todo o processo.
Pelo menos, desde 05/06/2019, a autora estava em condições (munida de toda a documentação) para agendar o contrato definitivo. E, nos termos do contrato promessa, deveria ter agendado aquele até ao dia 14/06/2019.
Por falta de liquidez da autora não foi possível celebrar o negócio definitivo na data inicial prevista, tendo os réus anuído num adiamento, apesar da obtenção do financiamento nunca ter sido causa condicional para a celebração do negócio definitivo. Foi com base na impossibilidade de cumprir com o prazo com que a autora se tinha inicialmente comprometido que foi celebrado o aditamento de 24/05/2019.
Embora do aditamento não constem as assinaturas de todos as partes envolvidas, ele correspondeu à vontade de todos e foi celebrado para beneficiar a autora, que havia solicitado prazo adicional para cumprir com a sua prestação. Pelo que, constitui má-fé e abuso de direito a pretensão de invalidade do aditamento.
Resulta do nº 1 da cláusula 4.ª do aditamento, que não sendo a escritura ou o documento particular autenticado celebrado na data estabelecida verificava-se o incumprimento definitivo do contrato, sem necessidade de qualquer comunicação nesse sentido ou da perda de interesse no negócio. E, independentemente da validade do aditamento, a autora estava em incumprimento das suas obrigações a 01/08/2019 ou a 14/06/2019.
Incumprimento reconhecido pela autora, que, sabendo ter ultrapassado todos os prazos contratualmente acordados, pediu, abusando da boa-fé dos réus, novas oportunidades para celebração do negócio definitivo. Os réus anuíram, concedendo novo prazo para a concretização do contrato definitivo, primeiro até ao fim de Outubro de 2019, posteriormente até ao final do ano de 2019 e, finalmente, até ao dia 28/02/2020.
De todas as vezes, o negócio não se concretizou por razões não imputáveis aos promitentes vendedores, tendo a autora, inclusive, cancelado, na véspera, a titulação da compra e venda agendada para 28/02/2020, junto da Casa-Pronta, sem qualquer justificação.
Todas as comunicações com vista a adiamentos foram remetidas e concertadas entre os Mandatários das partes, sem que a autora colocasse em causa a forma. Foi também entre os Mandatários que se fixou o dia 28/02/2020 como o derradeiro para obter o cumprimento por parte da autora, sob pena de perda de interesse na celebração do negócio com esta.
Apesar de tudo a autora agendou, unilateralmente, novo acto de titulação do contrato definitivo para o dia 27/03/2020, mas nem nesta data cumpriu. De facto, a 24/03/2021 comunicou aos promitentes vendedores o cancelamento da formalização do negócio definitivo, escudando-se na resposta daquele serviço.
No entanto, o e-mail remetido pelo aludido serviço à Mandatária da autora é uma resposta a um pedido de informação da mesma e, em momento algum, ali é dito que foi cancelado o agendamento do título na Casa Pronta, de dia 27/03/2020. Ainda que assim fosse, existiam, à data, durante a pandemia, outras entidades competentes para realizarem o acto, nomeadamente Cartórios, Advogados e/ou Solicitadores.
No dia 27/03/2020 os réus interpelaram a autora, através de carta registada (bem como e-mail), e para todas as moradas indicadas no contrato e de que eram conhecedores, para que o negócio definitivo fosse realizado até ao dia 14/04/2021, porém, aquela não respondeu em tempo útil, pelo que...
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