Acórdão nº 8257/18.4T8VNF.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 31 de Outubro de 2019
| Magistrado Responsável | PURIFICAÇÃO CARVALHO |
| Data da Resolução | 31 de Outubro de 2019 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
- Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães – I.
RELATÓRIO X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, Ld.ª intentou acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato (Regime Anexo ao DL n.º 269/98, de 01 de Setembro), contra J. D.
, pedindo a condenação no pagamento da quantia de 7.380,00 (sete mil trezentos e oitenta euros), acrescida de juros, invocando, em suma, a prestação de serviços de mediação imobiliária, relativamente a imóvel pertença do réu.
versão carreada pela autora, excepcionou que revogou tal contrato, por ter desistido de vender o mencionado imóvel, mais pedindo, subsidiariamente, a redução equitativa de cláusula penal inserida no contrato e que entende ser aplicável.
O processo foi saneado e designou-se data para audiência final, a qual decorreu com observâncias das formalidades legais.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, mediante os legais formalismos, conforme se alcança da respectiva acta – fls. 87 e ss.
Seguiu-se a sentença que terminou com o seguinte dispositivo: Pelo exposto, julgo a presente acção totalmente improcedente, por indemonstrada nos seus fundamentos e, consequentemente, absolvo o réu J. D. do pedido contra si formulado pela autora X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA – UNIPESSOAL, Ld.ª, mais se condenado esta a suportar a totalidade das custas processuais.
Registe e notifique.
Inconformada a autora apresenta recurso que termina com as seguintes conclusões: 1.
O presente recurso versa sobre a sentença proferida nos presentes autos, pela qual o Tribunal a quo julgou a acção improcedente, julgou a acção interposta, pela ora recorrente, improcedente, por indemonstrada nos seus fundamentos e, consequentemente, absolveu o recorrido do pedido contra si formulado pela recorrente; 2.
O pedido, em questão, consistia, em suma, na condenação do recorrido a pagar à recorrente a quantia de 7.380,00 (sete mil trezentos e oitenta euros), acrescida de juros, invocando, em suma, a prestação de serviços de mediação imobiliária, relativamente a imóvel pertença do recorrido; 3.
Está em causa acção declarativa tendente a obter a condenação do réu no pagamento da remuneração acordada, no contexto de um contrato de mediação imobiliária celebrado, em regime de exclusividade, entre a autora e o réu, ao abrigo da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro.” - SIC.; 4.
No dia 01 de Setembro de 2018, a autora/recorrente X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, Ld.ª e o réu/recorrido J. D. celebraram acordo reduzido escrito, assinado por ambas as partes, intitulado de «contrato de mediação imobiliária»; 5.
Após a outorga do referido contrato, a recorrida diligenciou pela publicidade e promoção do imóvel, na agência e em publicações, em virtude do que passou a receber contactos de potenciais interessado em visitar o imóvel; 6.
Na sequência da actividade desenvolvida pela recorrente, em Setembro/Outubro de 2018, S. M. e mulher A. F. mostraram-se interessados em visitar o imóvel; 7.
Na sequência do interesse referido supra, a recorrente, através da sua agente imobiliária A. L., os potenciais compradores S. M. e mulher A. F., assim como o recorrido, acordaram em efectuar visita ao imóvel, no dia 06 de Outubro de 2018, às 10.00h; 8.
No dia e hora referidos, as pessoas aí mencionadas comparecem no local, tendo o recorrido franqueado o acesso ao imóvel e conduzido as presentes pelo seu interior e exterior; 9.
Resultou, da prova produzida, bem como dos depoimentos das testemunhas S. M. e A. L. (potenciais compradores do imóvel) que, no dia designado para a visita, foi o recorrido quem os recebeu e lhes deu a conhecer o imóvel (mencionado as obras que haviam sido feitas e enfatizando as potencialidades do mesmo); 10.
Após a realização da visita, S. M. e mulher A. F. declararam, perante a recorrente, que pretendiam adquirir o referido imóvel, pelo valor de 67.500,00€ (sessenta e sete mil e quinhentos euros); 11.
Após o referido em 10), a recorrente, através do seu agente imobiliário J. C., contactou o réu com o propósito de agendar uma reunião, a fim de lhe levar ao conhecimento a proposta de compra angariada, o que não logrou fazer; 12.
No dia 15 de Outubro de 2018, a recorrente, através do agente imobiliário J. C., foi informada pelo mandatário do recorrido de que este havia desistido do seu propósito de vender o imóvel e que, como tal, o réu não iria comparecer em qualquer reunião para esse efeito; 13.
Em face do exposto a recorrente informou S. M. e mulher A. F. de que o recorrido havia desistido de vender o imóvel e que, como tal, tal facto obstava a que fosse celebrado contrato promessa de compra e venda; 14.
mostra-se indisputado que, entre a recorrente e o recorrido foi ajustado um contrato de mediação imobiliária, cuja actividade surge positivada na lei; 15.
Mediante o desenvolvimento, entre o mais, de acções de «promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões; 16.
O contrato de mediação em causa foi celebrado segundo o regime de exclusividade, daqui decorrendo (à semelhança do que referida o anterior art.º 19.º, n.º 4 do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto) que, quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só esta tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o período de vigência; 17.
Resulta, assim da factualidade, dada como provada que a recorrente “diligenciou pela publicidade e promoção do imóvel, na agência e em publicações” e que, no exercício da sua actividade comercial e em execução do acordo celebrado, a recorrente promoveu o imóvel do recorrido e angariou como compradores para o mesmo S. M. e mulher A. L., pelo valor de 67.500,00€, pretendendo a recorrida, em função desta angariação, obter a condenação do réu no pagamento da remuneração acordada de 7.380,00€ (sete mil trezentos e oitenta euros).
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Quanto ao DIREITO À REMUNERAÇÃO: Está em causa, a remuneração prevista no artigo 19.º, n.º 2, respeitante aos casos em que, havendo regime de exclusividade, o negócio visado no contrato de mediação não se celebra por causa imputável ao cliente/proprietário.
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Na hipótese de exclusividade, a remuneração é devida se a mediadora demonstrar, o que aconteceu, que angariou um cliente para a celebração do negócio visado para, provado este pressuposto, demonstrar o pressuposto seguinte: não realização desse negócio por causa imputável ao cliente da mediadora; 20.
A conduta do recorrido, na parte em que unilateralmente revogou o contrato de mediação, configura, em nosso entender, uma conduta violadora desse contrato e, por via disso, conclui-se que a culpa pela não realização do contrato visado a este se imputa; 21.
O RJAMI prevê um prazo mínimo de duração do contrato: seis meses, à falta de estipulação de prazo no escrito contratual, vide nº 3 do artº 16º, sendo que antes de findo o prazo do contrato não pode uma das partes, por declaração discricionária, pôr-lhe termo; 22.
A discutibilidade da admissão da revogação unilateral do contrato torna-se mais relevante quando está em causa um contrato de mediação em regime de exclusividade e para a qual as partes estabelecerem no contrato um determinado prazo de vigência, como acontece no caso em apreço; 23.
Para o efeito, veja-se o Ac. do TRP de 01.10.2015, proc. 3390/13.1TBVLG.P1 (Filipe Caroço): (Na mediação imobiliária, o proprietário do imóvel (cliente) é responsável pelo pagamento da remuneração contratada a favor do mediador, ao abrigo da norma excecional do artº 18º, n 2, al. e), do Decreto-lei no 211/2004, de 20 de agosto, quando, estando acordado o regime de exclusividade, este, com a sua diligência, consegue angariar um cliente que quis comprar o bem nas condições definidas pelo vendedor, preencheu ficha de (...), não se concretizando, porém, a compra e venda, por recusa do vendedor na pendência do contrato de mediação).
; 24.
Sufragando este entendimento, veja-se Higina Orvalho Castelo, em “Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, Almedina”; 25.
Refere o Acórdão do TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA datado de 10 de Maio de 2016, proferido no proc. nº 2119/13.9TJLSB.L1-7 “(...). Nestes casos, independentemente do nexo causal entre a atividade mediadora e o contrato celebrado, o cliente que incumpriu injustificadamente a cláusula de exclusividade deve pagar à mediadora exclusiva a remuneração acordada; A existência de um prazo contratual significa que não pode ser posto termo ao contrato antecipadamente por declaração discricionária, sem invocação de fundamento justificativo, por uma das partes; Tal não quer dizer que o cliente não possa livremente desistir da celebração do contrato visado...
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