Acórdão nº 65022/19.2YIPRT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 14 de Janeiro de 2021
| Magistrado Responsável | MARGARIDA ALMEIDA FERNANDES |
| Data da Resolução | 14 de Janeiro de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I – Relatório X – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.
, com sede na Rua …, nº .., …, Braga, apresentou requerimento de injunção, que posteriormente veio a ser distribuído como acção especial para o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, pedindo a condenação de A. R.
, com domicílio em .., Rue …, n.º .., .., …, …, no pagamento das seguintes quantias: € 6.150,00 a título de capital, € 309,02 a título de juros de mora vencidos desde 12/10/2018 até à data da entrada do requerimento de injunção, juros vincendos, € 350,00 a título de honorários de advogado e custos de correspondência e deslocações e, por fim, € 102,00 a título de taxa de justiça.
Para tanto, em síntese, alegou que no âmbito da sua actividade celebrou com o réu um contrato de mediação imobiliária que teve por objecto a promoção da venda de um imóvel da titularidade deste. Encetou actividade de promoção da venda do dito imóvel, angariou compradores que celebraram com o réu um contrato promessa de compra e venda, sendo certo que a compra e venda não ocorreu por causa imputável ao réu. Sobre o imóvel impendia um arresto, o que o réu sabia, e não obstante este facto o mesmo designou data para a escritura de compra e venda e depois não compareceu à mesma. Os promitentes compradores procederam à resolução do contrato promessa por culpa exclusiva do réu. A autora entende que, face ao comportamento do réu tem direito à remuneração fixada.
*O réu apresentou oposição repudiando a sua responsabilidade pela não outorga do contrato definitivo. Refere que, não havendo audição da parte contrária no procedimento de arresto, não pôde evitar a decisão de arresto do imóvel e o registo deste. Assim, não lhe pode ser imputada a responsabilidade por este ónus que passou a incidir sobre o imóvel. Esclarece que tal procedimento veio depois a ser julgado improcedente.
Mais alegou que promover a designação de uma data para a celebração da escritura de compra e venda porque lhe havia sido assegurado pela mandatária da arrestante que tinha promovido o levantamento do registo de arresto entretanto julgado improcedente. O seu advogado não compareceu na data designada por motivo imprevisto a si não imputável e comunicou a sua ausência ao cartório notarial. Foram os promitentes compradores quem veio posteriormente a manifestar interesse em desistir do negócio tendo o réu sempre demonstrado interesse na sua realização. Assim, entende que nada dever à autora a título de comissão/remuneração, sob pena de enriquecimento injustificado da mesma.
*O réu pediu a condenação da autora como litigante de má-fé no pagamento de multa e indemnização a seu favor em montante a liquidar em execução de sentença. Para tal refere que a autora era mediadora, quer do promitente comprador, quer do promitente vendedor, pelo que tinha informações privilegiadas sabendo que o arresto inviabilizava a outorga da escritura, que havia sido o promitente comprador quem tinha desistido do negócio sendo que o réu mantinha interesse no mesmo. A autora bem sabe não ter direito ao pagamento da comissão.
*Procedeu-se a audiência de julgamento e no início da mesma a autora se pronunciou-se acerca do pedido de litigância de má-fé.
Foi proferida sentença, cuja parte decisória, na parte que interessa, reproduzimos: “Pelo exposto, decido julgar a presente acção totalmente improcedente e, em consequência, absolvo o réu do pedido contra si deduzido pela autora.
Mais decido não condenar a autora como litigante de má-fé. (…)”*Não se conformando com esta sentença veio a autora dela interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões: “A. A Autora/Recorrente fundamenta a sua motivação de recurso em duas grandes questões fundamentais: a) erro manifesto e notório na apreciação da prova gravada e na decisão da matéria de facto, relativamente aos Factos dados como Provados em L., X, BB., e relativamente às alíneas 2.,5., 9. e 10. dos Factos Não Provados; b) erro na aplicação do Direito, por incorreta subsunção jurídica daqueles factos.
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As conclusões alcançadas pelo Tribunal a quo foram, e são, equivocadas e incongruentemente fundamentadas com a lei, tornando os factos e provas produzidas nos autos ilógicas, e, portanto, INJUSTAS, o que conduzirá inevitavelmente à REFORMA da decisão, pois que os argumentos usados na sua fundamentação em nada refletem a prova que foi efectivamente produzida nos autos.
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Pese embora, todo o respeito que é devido ao Tribunal a quo, a verdade é que ao atuar da forma descrita, o Tribunal a quo violou os mais elementares princípios do Direito Processual Civil, designadamente, os princípios da livre apreciação da prova, do inquisitório, da aquisição processual, da gestão processual e o da igualdade das partes (cfr. art.º 374.º, 376.º e 874.º e ss. do Código Civil, art.º 4.º,6.º, 411.º, 413.º, 414.º, 444.º, 454.º e 465.º todos do CPC e, bem assim, o art.º 13.º da Constituição da República Portuguesa).
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O Tribunal a quo violou todos os preceitos legais supra expostos, fazendo uma apreciação errada e, nalguns pontos, manifestamente insuficiente, da matéria de facto e, consequentemente, aplicou de forma errada o Direito ao caso concreto, razão pela qual se impõe a declaração de nulidade da sentença proferida ou, caso assim não se entenda, o reenvio do processo para reapreciação, em sede de audiência de julgamento, dos concretos pontos da matéria de facto colocados em crise neste recurso.
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Todavia, pese embora, tudo quanto foi ali dito, discutido e analisado, é incompreensível que, ainda assim, aquele Tribunal não tenha valorado como prova credível e séria e, sobretudo, fundamentadora da decisão que viria a proferir, a causa imputável ao Réu da não concretização do contrato de compra e venda prometido.
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Pois, o contrato de mediação imobiliária, celebrado entre a autora e o Réu, em 18 de junho de 2018, junto aos autos através do requerimento probatório da Autora, em 10/07/2020, ao qual foi atribuída a ref.ª 10268575, pela plataforma CITIUS, estipulava a exclusividade na promoção da venda do imóvel pela Autora. Por isso, a Autora envidou todos os esforços para desenvolver “atividades de promoção, divulgação e publicitação do imóvel; Fruto dessas atividades, a autora encontrou os compradores M. F. e sua esposa E. G. interessados na aquisição do referido imóvel pelo preço global de aquisição de € 79.000,00 EUR. Tal proposta foi apresentada ao réu que aceitou os termos da mesma, tendo outorgado Contrato de Promessa de Compra e Venda (Contrato 0182) celebrado com os Promitentes Compradores supra identificados em I., em 10 de Julho de 2018, com intervenção da autora, tendo sido entregue ao réu, pelos Promitentes Compradores, a quantia de €3.000,00 EUR (três mil euros) a título de sinal. No Contrato de Promessa de Compra e Venda previa-se que o contrato de compra e venda seria realizado no prazo máximo de 90 (noventa) dias.” Tudo conforme resulta dos factos considerados assentes, com relevância para a decisão da causa, melhor identificados na douta sentença como H., I., J., K..
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Sucede que, ficou combinado entre as partes o agendamento da escritura para 30 de agosto de 2020, que não veio a acontecer por o Réu se encontrar fora do país e mais tarde em 18 de setembro também não veio a acontecer a sua concretização, como expôs o promitente comprador, a Testemunha M. F., com residência na Rua das …, …, Braga, depoimento gravado no sistema Habilus Media Studio, hora de início 00:00:00 e hora de fim 00:21:23, designadamente ao minuto 01:10 até ao minuto 01:38: Mandatário da Autora: “o senhor marcou alguma vez alguma escritura?” Testemunha: “ehhhh...marcamos sensivelmente duas escrituras em que foram canceladas.” Mandatário da Autora: “ok! Marcou duas escrituras e elas não se realizaram porquê?” Testemunha: “a primeira não sei... o senhor diz que não estava aqui, ele estava em França, salvo erro. Ele disse que não era possível. Pronto fiquei só a saber isso. Depois, entretanto, ele disse que vinha em setembro, depois ficou também ficou sem efeito.” () 1:37m Mandatário da Autora: "O senhor recorda-se de ter sido notificado para uma escritura aqui no dia doze do dez de dois mil e dezoito?" Testemunha: "Sim, fui notificado em que compareci, em Barcelos." Madatário A: "E o senhor tinha intenção de celebrar efetivamente a escritura?" Testemunha: "neste caso, já estava, não é, para comprar.
01:54m 03:34m Mandatário A: "olhe uma coisa e, a seguir, o senhor continuou interessado em manter o negócio?" Testemunha: "Depois quando, num, já depois num..num queria o imóvel." Mandatário da A: "ou seja, o senhor foi três vezes, marcou duas vezes uma escritura, foi a.. da terceira vez, foi a uma escritura que foi notificado pelo proprietário H. Portanto, ficou provado e assente nos autos que decorridos os 90 dias previstos para a realização da escritura, não foi possível concretizar o contrato de compra e venda prometido em virtude do registo, na data de “17/08/2018, de um procedimento de arresto sobre o imóvel, pela apresentação n.º 3654, que derivava do Processo no 4308/18.0T8BRG, procedimento que, em 17/09/2018, foi declarado improcedente pelo Juízo Central Cível de Braga, absolvendo-se o requerido do pedido, decisão que transitou em julgado em 16/10/2018. Na data referida em L., não veio a realizar-se a escritura de venda uma vez que, à data, impendia sobre o imóvel o registo referido em M.” cfr. factos assentes na douta decisão do Tribunal a quo, identificados pelas letras M. e N. (negrito e sublinhado nosso).
I. Com efeito, atentas as vontades manifestadas no contrato promessa de compra e venda e a sua manutenção demonstrada por ambas as partes, foi realizada uma reunião nas instalações da Autora, conforme gravação da testemunha D. C., depoimento gravado no sistema Habilus Media Studio, hora de início 00:13:48 e hora de fim 00:42:30., ao minuto 24:42 até 42:30: Mandatário do Réu: “olhe, mas já que falou nessa...
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