Acórdão nº 24619/18.4YIPRT.G2 de Tribunal da Relação de Guimarães, 05 de Novembro de 2020

Data05 Novembro 2020

Acordam, em conferência (após corridos os vistos legais) os Juízes da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, sendo Relatora - Maria João Marques Pinto de Matos; 1.º Adjunto - José Alberto Martins Moreira Dias; 2.º Adjunto - António José Saúde Barroca Penha.

*ACÓRDÃO I - RELATÓRIO 1.1.

Decisão impugnada 1.1.1. X - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda.

(aqui Recorrente), com sede na Rua …, em Fafe, propôs a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum (resultante da conversão de iniciais autos de injunção), contra S. C.

(aqui Recorrido), residente em …, na Suíça, pedindo que · o Réu fosse condenado a pagar-lhe a quantia de € 6.479,10 (sendo € 5.000,00 a título de comissão alegadamente devida no âmbito de um contrato de mediação imobiliária, € 399,10 a título de juros de mora, calculados à taxa supletiva legal, de 4% ao ano, contados desde 22 de Fevereiro de 2016 a 20 de Fevereiro de 2018, e € 1.150,00 a título de IVA), acrescida de juros de mora vincendos, calculados sobre a quantia de capital de € 5.000,00, à mesma taxa supletiva legal, contados desde 21 de Fevereiro de 2018 até integral pagamento.

Alegou para o efeito, em síntese, ter celebrado com o Réu, em 30 de Junho de 2014, um contrato de mediação imobiliária, mercê do qual ela própria se obrigou a prospectar comprador para a venda de um imóvel dele, mediante o pagamento de uma retribuição de € 5.000,00, acrescida de IVA à taxa então em vigor; e ser a duração do dito contrato de nove meses, renovando-se automaticamente, pelo mesmo período de tempo, caso não fosse denunciado até aos últimos dez dias da sua vigência.

Mais alegou que, tendo efectivamente angariado um cliente para o Réu vendedor, este viria, conluiado com aquele, a denunciar o contrato em causa em 20 de Outubro de 2015, sob a falsa alegação de que já não pretendia vender o imóvel e apenas como forma de se furtar ao pagamento da comissão devida; e a celebrar, em 22 de Fevereiro de 2016, a escritura de compra e venda respectiva, precisamente com o dito comprador por si angariado.

Por fim, a Autora alegou que, interpelado para o efeito, o Réu se recusou a pagar-lhe a comissão devida.

1.1.2.

Regularmente citado, o Réu (S. C.) contestou, pedindo que a acção fosse julgada totalmente improcedente.

Alegou para o efeito, em síntese, não lhe ter Autora, na vigência do contrato de mediação em causa, apresentado qualquer interessado na aquisição do imóvel dele objecto, desconhecendo ele próprio por que forma é que o comprador do seu imóvel o conheceu; e ter sido ele quem lho mostrou depois.

Mais alegou que a venda efectuada por si ocorreu já depois do dito contrato de mediação imobiliária ter cessado a sua vigência, defendendo por isso não ser devida por si qualquer remuneração à Autora.

1.1.3.

Foi proferido despacho: fixando o valor da acção em € 6.479,10; saneador, certificando tabelarmente a validade e a regularidade da instância; e designando dia para realização da audiência final.

1.1.4.

Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção totalmente improcedente.

1.1.5.

Recorrendo a Autora (X - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda.), foi proferida acórdão em 10 de Outubro de 2018, por este Tribunal da Relação de Guimarães, anulando a sentença recorrida, por forma a que na mesma fosse ampliada a matéria de facto, tendo como objecto o teor fáctico dos artigos 10.º e 11.º do seu articulado de aperfeiçoamento (isto é, por forma a que a mesma pudesse demonstrar, mediante a conforme produção de prova, que não obstante não ter chegado a apresentar os potenciais comprador e vendedor, aquele primeiro conheceu o imóvel através - e por causa - da divulgação respectiva feita por ela própria, tendo formado a respectiva vontade de aquisição depois de o ter visitado com ela, sendo a posterior denúncia do contrato de mediação intencionalmente realizada com o exclusivo fim de frustrar o seu direito a ser remunerada, por entretanto as futuras partes do contrato de compra e venda se terem conhecido sem a sua intervenção).

1.1.6.

Reaberta a audiência de julgamento, veio depois a ser proferida sentença, julgando novamente a acção totalmente improcedente, lendo-se nomeadamente na mesma: «(…) Pelo exposto, tudo visto e ponderado, decide-se julgar a presente acção totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolver o réu do peticionado pela autora.

(…)»*1.2. Recurso 1.2.1. Fundamentos Inconformada com esta decisão, a Autora (X - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda.) interpôs o presente recurso de apelação, pedindo que fosse provido.

Concluiu as suas alegações da seguinte forma (aqui se reproduzindo as respectivas conclusões ipsis verbis): 47.

O presente recurso limita-se à comprovação de que a autora cumpriu o objeto do contrato de mediação e, por isso, faz jus a remuneração contratualmente prevista, uma vez que, durante a vigência do CMI, conseguiu sim real interessado na compra do imóvel e que o negócio foi concluído graças à promoção do imóvel levada a cabo pela autora.

  1. Conforme também já delimitado nas motivações, questiona-se, através do presente recurso, o factualismo dado como não provado pelo tribunal a quo no que diz respeito ao fato de ter o negócio ter sido concluído em decorrência do trabalho da mediadora, ainda na vigência do CMI, tendo o réu agido de forma negligente, quando as evidências dos autos apontam justamente nesse sentido.

  2. Quanto à matéria de direito, como dito alhures, a conclusão a que chegou o juízo a quo de não ter havido nexo de causalidade entre o trabalho da autora e a conclusão do negócio deve, s.m.o., ser revista para que seja reconhecida a existência de nexo causal entre a atividade da mediadora e a conclusão do negócio, observando-se assim o disposto no nº 1 do art. 19º da Lei 15/2013 e nos artigos 406º e 762º do Código Civil.

  3. Em substituição da sentença vergastada, ao contrário, deve sim ser considerado que o fechamento do negócio a que chagaram as partes decorreu do trabalho da autora, sem o qual o comprador jamais teria tomado conhecimento de que o referido imóvel estava à venda.

  4. Ante todo o exposto, pretende a recorrente que dos fatos tidos como provados decorra a conclusão de que houve sim nexo de causalidade entre a atividade de promoção levada a efeito pela mediadora e a conclusão do negócio com o cliente que a própria mediadora levou ao imóvel, decorrendo então o direito à remuneração previsto no artigo 19, I da Lei 15/2013 de 08 de fevereiro, independentemente de o réu agido ou não de má fé.

  5. Assim, espera-se seja revogada a sentença fustigada, para que seja o réu condenado a pagar o valor da remuneração prevista no CMI, qual seja, € 5.000,00 acrescidos do respectivo IVA, além dos juros de mora. À taxa legal prevista, desde a citação até o efetivo pagamento.

    *1.2.2. Contra-alegações O Réu (S. C.) contra-alegou, pedindo que se julgasse totalmente improcedente o recurso.

    Concluiu as suas contra-alegações da seguinte forma (aqui se reproduzindo as respectivas conclusões ipsis verbis): 1) A douta sentença recorrida julgou com acerto e perfeita observância dos factos e da lei aplicável, não podendo o pleito, conscienciosamente, ser resolvido de outra forma.

    2) Carecendo de fundamento o alegado pela Apelante, quer quanto à sua pretensão de alteração da matéria de facto provada quer quanto à alteração do Direito aplicado.

    3) A Recorrente insurge-se contra o factualismo dado como não provado no ponto 7., de forma a concluir que o negócio foi concluído em decorrência do trabalho da mediadora, ainda na vigência do contrato de mediação.

    4) Quanto ao ponto 7) refere a Meritíssima Juiz a quo : Os factos insertos em 7) não foram alvo de qualquer controvérsia entre as partes, tendo sido alegados pelo réu e aceites pela autora no requerimento de fls 22 a 25, com o qual juntou a autora o documento referente à rescisão alegada (cfr. fls 24 – verso) e no qual, conjuntamente com os documentos de fls 28 – verso e 29, fundou igualmente o Tribunal a sua convicção relativamente aos factos em análise.

    5) Com efeito, não assiste razão à Apelante, conforme se extrai do ficheiro 202001131100605-5566021, passagem 5:51 a 9:02, depoimento gravado em 31 de Janeiro de 2020, onde a testemunha F. M., sendo confrontada com aquela comunicação datada de 20 de Outubro de 2015 (comunicação de rescisão), disse que que a caligrafia era sua e que foi assinada na agência, de onde se conclui, ao contrário do que entende a Apelante, que o contrato de mediação cessou os seus efeitos no dia 20 de Outubro de 2015, através daquela comunicação que foi preenchida por aquela testemunha, nas instalações da Apelante, e, como tal, foi nesse mesmo dia por si recebida, produzindo efeitos imediatos.

    6) Mas também nenhum reparo existe quanto à aplicação do Direito, quanto à inexistência de um nexo causal entre a acção da mediadora imobiliária e a conclusão e perfeição do contrato de compra e venda realizado entre o aqui Apelado e os compradores.

    7) Resulta do ponto 8) dos factos provados que “A autora nunca apresentou os mencionados H. C. e T. P. ao réu, em nunca forneceu ai réu a identificação de tais pessoas como potenciais interessados na compra do aludido imóvel” e como bem refere a sentença a quo “de nenhuma forma pode concluir-se que tivesse sido por acção da autora que se proporcionou, sequer, o conhecimento entre as partes”, sendo esse o sentido que há a extrair do depoimento de F. M. em 20181113153951_5566021_2870580 passagem 05:28 a 6:23 e 13:06 a 14:28, onde refere que nem sequer preencheu a ficha de visita, que não tinha obrigação de apresentar os potenciais compradores aos vendedores e que “também não vai dizer quem são os clientes e quem deixam de ser” e que nem sabia o nome completo das pessoas interessadas.

    8) Ou seja, não ficou demonstrada a existência de um nexo de causalidade entre a actividade da imobiliária e o negócio que mais tarde foi feito, ficando demonstrado que o Apelado nada soube sobre a actividade que foi...

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