Acórdão nº 442/15.7T8VVD.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 25 de Junho de 2020
| Magistrado Responsável | EVA ALMEIDA |
| Data da Resolução | 25 de Junho de 2020 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES I – RELATÓRIO P. R. e S. R. instauraram a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra A. S., M. L., J. M., M. F., M. S., Herança Indivisa Aberta por óbito de O. S., “X Mediação Imobiliária, Lda.” e A. C., pedindo:
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Se reconheça e declare a nulidade ou anulação do contrato-promessa ‘que os autores celebraram com os réus, melhor identificado no art.º 1.º da Petição Inicial; b) Sejam condenados os réus, solidariamente, a restituírem aos autores a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), entregue pelos autores e recebida pelos réus a título de sinal, acrescida de juros de mora à taxa legal a contar da citação e até integral e efectivo pagamento, ou, em alternativa, a quantia de € 5.000,00, a título de indemnização pelos danos sofridos pelos autores em consequência da omissão de informações/prestação de informações erradas.
Alegam, para tanto e em suma, que, em 15 de Janeiro de 2014, celebraram com os 1ºs, 2ºs e 3ª réus (estes por si e em representação da herança indivisa aberta por óbito de O. S.), por escrito, um contrato, que intitularam de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, no qual os réus prometeram vender aos autores, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço global de €20.000,00 (vinte mil euros), os seguintes prédios: – Prédio rústico, constituído por duas leiras das ... com 556 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ...º; – Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo com 300 árvores avidadas, com 774 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ...º; – Prédio rústico, constituído por Leira das ..., de cultivo, com 10 árvores avidadas e 1 oliveira e 1 castanheiro, com 422 m2, sito no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz predial sob o artigo ...º.”; Nos termos do referido contrato e a título de sinal e princípio de pagamento entregaram aos réus, na data da sua celebração, a quantia de €5000, ficando o remanescente do preço de ser pago no acto da escritura pública de compra e venda.
Este negócio foi intermediado por “X Mediação Imobiliária, Lda.” –, aqui 5.ª ré, titular da licença AMI n.º ... – através de cujo anúncio, publicado na internet, os autores tomaram conhecimento do negócio, que depois lhes foi apresentado pelo legal representante ou funcionário da 5.ª Ré – A. C. –, aqui 6.º Réu No referido anúncio de venda, elaborado e publicado na internet pelos 5.ª e 6.º réus, o objecto do negócio foi publicitado com fotografias do local, acompanhadas do seguinte texto publicitário: “Terreno com Ruína; 22.500€; ..., ...; Total m2: 40; Tamanho do Lote (m2): 2.550; Ano Construção: 1940; Ao comprar este terreno em ..., ..., estará a investir numa propriedade com as seguintes características: - possui ruína para reconstrução; - composto de 3 artigos rústicos; - área de aproximadamente 2.550 m2; - bons acessos; - localizado a 5 minutos de ...
”; Os autores, interessados na aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, depois de verem o acima referido anúncio, deslocaram-se às instalações da 5.ª ré, onde foram recebidos e atendidos pelo 6.º Réu, ao qual os autores explicaram detalhadamente o seu interesse: aquisição de um terreno para construção de uma casa de habitação, no mínimo de tipologia T3; Manifestando interesse em verem o local e os prédios, os autores, acompanhados pelo 6.º réu, foram visitar o local, sendo que este garantiu aos autores que os prédios identificados reuniam as qualidades que pretendiam, na medida em que permitam a reconstrução e ampliação da ruína neles implantada, bem como a sua conversão/transformação em moradia unifamiliar destinada a habitação, no mínimo de tipologia T3; Os autores acreditaram e confiaram nas declarações prestadas pelo 6.º réu, sem nunca as terem posto em causa e apresentaram uma proposta de €20.000,00, que os réus aceitaram; Na sequência foi celebrado o sobredito contrato.
Em 25 de Junho de 2014, o autor marido dirigiu ao Município de ... um requerimento escrito, nos termos do qual requereu a emissão de certidão informativa sobre os instrumentos de desenvolvimento e planeamento territorial em vigor para os prédios acima identificados. Dessa certidão e do esclarecimento posteriormente solicitado resulta que não é legal e regularmente possível ampliar e transformar a ruína existente, nem tão-pouco construir nos prédios acima referidos uma moradia unifamiliar do tipo T3, por se situarem em área da RAN e confinarem com uma linha de água pública, estando assim afectados pela servidão administrativa constituída pelo domínio hídrico, da qual resulta imperativamente a proibição de realização de obras dentro dessa zona de servidão; Se os autores soubessem ou sequer desconfiassem que os prédios acima identificados não tinham aptidão construtiva para construção de uma moradia unifamiliar do tipo T3, não teriam celebrado o acima referido contrato-promessa de compra e venda.
De resto, não fosse a aptidão construtiva afiançada pelos réus, os prédios acima identificados teriam um valor patrimonial ou de mercado sumamente inferior ao preço contratado de €20.000.00; Apesar de saberem que era essencial para os autores que os prédios acima identificados tivessem a pretendida aptidão construtiva, os réus omitiram e ocultaram essa informação essencial aos autores não os tendo informado, nem antes, nem depois da celebração do já referido contrato-promessa, das condicionantes resultantes da reserva agrícola nacional, e, ainda, das limitações emergentes da servidão do domínio hídrico, antes prestando informações erradas e que sabiam não corresponder à verdade; Os autores solicitaram aos réus que fosse desfeito o negócio e consequentemente anulado o contrato-promessa, bem como exigiram a restituição integral do montante de €5.000,00, correspondente ao sinal pago, o que foi aceite pelos 1ºs, 2ºs e 3ºs réus; Sucede que, os 5.ª e 6.º réus, tendo certamente já cobrado a comissão do negócio, opuseram-se à devolução do sinal e, por via disso, impediram a concretização do interesse recíproco dos autores e dos 1ºs, 2ºs e 3ª réus.
* Os 5ª e 6º réus (“X Mediação Imobiliária, Lda.” e A. C.) contestaram excepcionando a sua ilegitimidade e a caducidade do direito de pedir a anulação do contrato, porquanto: – Os autores, desde pelo menos a data da outorga do contrato-promessa celebrado, isto é, desde 15.01.2014, que têm conhecimento das limitações construtivas do prédio em causa, pelo que já há muito que decorreu o prazo de um ano para invocar a anulabilidade do negócio jurídico previsto no art.º 287.º do Código Civil; – Os 5.ª e 6.º réus não acordaram com os autores nenhumas condições essenciais do negócio, pois, na qualidade de empresa mediadora e angariador imobiliário, limitam-se a transmitir às partes as suas intenções e, em caso de acordo, limitam-se a tratar da documentação necessária para a concretização do negócio visado, que foi o que aconteceu. Deste modo, a ré não pode, mesmo que houvesse lugar à anulabilidade da promessa de compra e venda, ser co-responsável pela restituição do sinal, devendo ser considerada parte ilegítima.
Impugnam parcialmente a matéria alegada na P.I. dando a sua versão dos factos.
Pediram a intervenção acessória provocada da “Companhia de Seguros Y, S.A.” para a qual se mostra transferida a responsabilidade civil emergente da sua actividade, mediante contrato titulado pela apólice, com o n.º 9249997, vigente à data dos factos.
*Os 1ºs, 2ºs e 3ºs réus (A. S., M. L., J. M., M. F. e M. S.) contestaram, impugnando parcialmente a matéria alegada na P.I. e excepcionando a falta de personalidade judiciária da ré “Herança Indivisa”, alegando, em síntese, que, no momento da celebração do mencionado contrato promessa, os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs réus desconheciam completamente a alegada (só agora nesta petição) intenção dos autores na construção, reconstrução ou alteração de uma moradia unifamiliar para habitação, no mínimo de tipologia T3, projectada pelos autores para os prédios rústicos em causa; e que qualquer pessoa mediana sabe perfeitamente que a classificação e identificação de um terreno como rústico, não permite ser considerado como terreno para construção; De qualquer forma, os autores, antes de celebrarem o contrato, deveriam ter diligenciado junto das entidades administrativas públicas competentes, como fizeram em 25 de Julho de 2014, solicitando esclarecimentos sobre a construção naqueles terrenos (rústicos), não se ficando apenas pela “palavra do vendedor” que, diga-se, nunca afiançaram que os prédios permitiam a construção urbana ou mesmo a ampliação da ruina existente; - Da letra do contrato promessa celebrado entre os autores e os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs réus e das declarações negociais aí expressas, não resulta que os autores tenham condicionado a aquisição dos prédios rústicos em causa, ou o valor de aquisição dos mesmos, à sua capacidade construtiva, bem como dele não resulta a alegada essencialidade da celebração do contrato para “construção de uma casa de habitação, no mínimo de tipologia T3”; Na carta enviada em 9 de Junho de 2014 aos 1.ºs, 2.ºs e 3.ºs réus os autores, numa tentativa de anulação do referido contrato promessa, nunca referem a intenção de construir uma moradia do tipo T3, ou mesmo, no limite da falsidade, a intenção de alterar a “ruína” existente ampliando-a para uma moradia unifamiliar do tipo T3.
A promessa da compra e venda sempre teve por objecto os prédios actualmente inscritos na matriz rústica sob os artigos …, … e …, e na matriz urbana sob o artigo .... Portanto, na data acordada entre os autores e os 1.ºs. 2.ºs e 3.ºs réus para a celebração do contrato definitivo de compra e venda, ou seja, em 16 de Julho de 2014, o prédio urbano existia e, além...
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