Acórdão nº 1351/19.0T8PRT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 26 de Janeiro de 2023
| Magistrado Responsável | MARIA DOS ANJOS NOGUEIRA |
| Data da Resolução | 26 de Janeiro de 2023 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães 1- Relatório Empreendimentos F..., Lda., instaurou acção, na forma de processo comum, contra F..., S.A. pedindo que:
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Se fixasse o preço do negócio de compra e venda celebrado entre Autora e Ré no valor de 677.648,32 €; b) Se condenasse a Ré a pagar à Autora a quantia que viesse a ser determinada, a título de redução do preço do negócio celebrado entre as partes, pelo menos de 222.351,68 €, inerente à venda de coisa defeituosa, nos termos do disposto nos artigos 913.º e 911.º do Código Civil, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento; c) Se condenasse a Ré a pagar à Autora a quantia de, pelo menos 80.205,00 €, a título de indemnização por danos patrimoniais sofridos pela Autora, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento; d) Se ordenasse a restituição à Autora do montante de 16.411,67 €, a título de impostos liquidados em excesso pela Autora no âmbito do negócio sub judice.
Como fundamento, invocou ter comprado, pelo preço de € 900.000,00, à R., um terreno urbano destinado a construção, que pensava ter uma área de 2.461 m2, como constava da descrição matricial e predial e conforme lhe fora informado/confirmado pela R. no local, destinando o prédio à edificação de fracções autónomas, pelo que avançou com o licenciamento.
Referiu que, posteriormente, ficou a saber que, parte da área do prédio vendido, não era da R., mas sim de terceiro, tendo o prédio vendido apenas a área de 1.853 m2.
Tal redução de área do prédio implicou a redução da sua capacidade edificativa, o que obrigou a A. a introduzir alterações ao projecto de especialidades, de arquitectura, eléctrico e ITED e a atrasar o início da execução da obra e a ter de, por esse atraso, indemnizar o empreiteiro que havia contratado para a realizar, em tudo tendo despendido € 80.205,00, bem como pago IMT e imposto de selo em função do preço declarado de € 900.000,00.
*A Ré contestou, impugnando parte da factualidade invocada pela A., invocando, nomeadamente, que o prédio que vendeu à A. tem efectivamente a área de 2.461 m2.
Requereu a intervenção acessória da ... - Energias, S.A. - que veio a ser admitida -, tendo também requerido que, no caso de a acção ser julgada procedente, se condenasse a E... a pagar à R. nos exactos termos em que fosse condenada nesta acção.
*A ... - Energias, S.A., apresentou contestação, pugnando pela declaração de extinção do incidente de intervenção acessória, e impugnando grande parte da factualidade invocada pela A.
*Após a declaração de incompetência territorial, tendo o processo transitando para o tribunal julgado competente, realizou-se a audiência prévia, no âmbito da qual, designadamente, se julgou legalmente inadmissível o pedido formulado pela R. contra a E..., se julgou improcedente a pretensão da E... de declaração de extinção do incidente de intervenção acessória, se identificou o objeto do litígio e se enunciou os temas da prova.
*Após a realização da audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, decidiu:
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Fixar como preço do negócio de compra e venda celebrado entre Autora e Ré, um valor indeterminado, a liquidar ulteriormente, mediante avaliação do valor que teria o prédio vendido/comprado com a área de apenas 1.853 m2, em vez da área de 2.461 m2; b) Condenar a R. a pagar à A., a título de redução do preço do negócio celebrado entre as partes, a quantia ilíquida, resultante de avaliação, correspondente à desvalorização resultante do facto de o prédio só ter a área de 1.853 m2, em vez de ter a área de 2.461 m2 (em valor não superior a € 222.351,68); c) Condenar a R. a pagar à A. a quantia de € 65.137,50 (sessenta e cinco mil cento e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros de mora, contados desde a citação até integral pagamento; d) Absolver a R. do demais peticionado.
*II - Objecto do recurso Não se conformando com essa decisão veio a Ré F..., S.A.. recorrer, concluindo nos seguintes termos: 1ª.- A questão essencial dos presentes autos radica na área do prédio alienado pela F... à FL...: descrito na CRP ... sob o n.º ...49 e inscrito na matriz predial sob o art. ...87º: saber se tal área é de 2.461 m2 ou menos.
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- Quanto às restantes questões subsequentes (as eventuais despesas que a Autora poderá ter suportado), o desfecho jurisdicional sobre elas dependerá do provimento do presente recurso: se este obtiver provimento, aquelas (questões subsequentes) caem.
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- A propósito da questão essencial, foram dados como provados 14 factos.
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- Em relação aos primeiros 4 factos dados como provados, a Recorrente nada tem a observar, acrescentando apenas que os factos n.º 5 e 6 da sentença não se relacionam, propriamente, com a “chamada área do prédio”.
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- No ponto n.º 7 da matéria de facto dada como provada, diz-se, com uma inesperada segurança, que a Câmara Municipal ... informou a Autora que parte do terreno pertencia ao município.
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- Ora, tal “segurança” não existe. Na verdade, do documento junto aos autos de onde a 1ª instância retirou o que deu como provado (o documento n.º ... junto com a petição inicial), consta algo substancialmente diferente e que foi truncado pelo Juiz para “segurar” o seu julgamento de facto e, assim, dissipar as dúvidas que existiam, na medida em que, desse documento, a CM... não informou a Autora que parte do terreno que havia comprado pertencia ao município.
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-Oquenelesedizé que“…,o processo não poderá prosseguir enquanto não for esclarecida cabalmente a legitimidade da Autora para intervir na totalidade do terreno delimitado”, não se percebendo o motivo que terá levado a 1ª Instância a suprimir aquele advérbio assinalado.
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- Por outro lado, desse mesmo documento, consta uma informação da CM..., de que “parte desse terreno será propriedade municipal”, não se percebendo, de novo, o motivo que terá levado a 1ª Instância a suprimir tal conjugação verbal.
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- Assim, em relação ao ponto n.º 7 dos factos dados como provados, deve considerar-se apenas como provado que a CM... apenas afirmou, de forma meramente condicional e hipotética, que a propriedade de parte do terreno pudesse ser municipal.
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- É absolutamente determinante que se proceda a uma análise histórica do prédio n.º ...49, tornando-se indispensável uma análise criteriosa ao doc. n.º ... da p.i.
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- O prédio tinha a área total de 4.120 m2, sendo 634m2 de área coberta e 3.486m2 de área descoberta, sendo composto por uma casa de ... e andar com 155 m2, uma dependência com 170 m2 e logradouro, 1.025m2, uma segunda casa de ... e andar com 155m2, uma terceira casa de ... e andar com 154m2 e um terreno destinado a construção com 2.461 m2.
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- As confrontações de tal prédio eram as seguintes: -a Norte, com a Estrada Interior da Circunvalação; a sul, com os S.M.A.S, a nascente, com o IPO e Rio ... e a poente, com a Rua ....
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Entretanto,em1997,foidesanexadodesteprédio(on.º1.749)oprédio n.º 2564/970625, constituído pelas três casas contíguas.
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- Quer dizer, após a desanexação referida, o original prédio com a área de 4.120 m2, constituído pelas 3 casas e pelo terreno destinado a construção, gerou 2 prédios: um, o desanexado (a sul), com o n.º 2.564, constituído pelas 3 ditas casas; outro, que manteve on.º1.749,constituídopor um terreno destinado a construção, agora só com a área de 2.461 m2.
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- Portanto, o prédio n.º ...49 tinha (e tem) a área de 2.461m2 e confronta a Norte com a Estrada Interior da Circunvalação, a Sul com prédio n.º ...56 da Rua ... (é a casa mais a Norte das 3 casas supra referidas), a Nascente com o jardim público pertença da Câmara Municipal ... e a Poente com a Rua .... Aliás, ainda hoje é assim (cfr. o doc. n.º ... junto com a contestação).
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- Se o entendimento da Autora e da sentença estivesse correctos, o terreno em causa, hoje, não confrontaria a Sul com o prédio n.º ...56 da Rua ..., mas sim com o tal outro imaginário prédio recentemente registado a favor das Águas do ..., com o n.º ...29/...03.
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- Ora, foi justamente aquele prédio n.º ...49, com a área de 2.461m2 que foi vendido, em 2001, pela E... - Electricidade ... S.A., à F... (cfr. o doc. n.º ... junto com a p.i.) e foi este mesmíssimo prédio que, em 2018, foi vendido pela F... à FL....
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- Em 2006, a F... tomou conhecimento de que a CM...
admitiria que parte do prédio n.º....749fossedela,na decorrênciado que,para dissipar dúvidas, junto das Finanças, a F... obteve duas cartas absolutamente esclarecedoras.
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- Tratam-se de duas cartas apresentadas às Finanças, remetidas pela E... - Electricidade ... S.A.: Uma, de 14.03.1997, através da qual a E... deu conta às Finanças de que o prédio n.º ...49 era de 1.842m2 (cfr. doc. n.º ... junto com a contestação), a pretexto de que tinha cedido “parte do terreno ao S.M.A.S. para construção de depósitos de água”; Outra, logo a seguir (em 20.03.1997) onde a mesma E... veio comunicar, dirigindo-se às mesmas Finanças, que o requerido em 14.03.1997 ficava sem efeito, esclarecendo que o prédio tinha, efectivamente, a área de 2.461m2, “dividido em 2 parcelas, só em termos ocupacionais, estando uma delas com reservatórios de água pertencentes aos S.M.A.S., por cedência verbal da E... a essa entidade” (cfr. doc. n.º ... junto com a contestação).
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- Para confirmar o referido, a F... remeteu carta, em 21.07.2006, à E..., solicitando melhores esclarecimentos sobre a questão (cfr. doc. n.º ... junto com a contestação).
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- Foi então que, por carta datada de 03.08.2006, a E... comunicou à F... que celebrou com esta o contrato de boa-fé, e que numa parte do terreno existiam uns reservatórios de água desactivados e abandonados, pertencentes aos S.M.A.S. Por isso, a E... (entretanto, E...) solicitou ao S.M.A.S. por escrito o esclarecimento, antes de outorgar c/V. Exas. (F...), tive duas reuniões no S.M.A.S. para que eventualmente existisse a possibilidade de o local onde estão os reservatórios, estivessem...
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