Acórdão nº 760/19.5T8FAR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 27 de Outubro de 2022
| Magistrado Responsável | JOS |
| Data da Resolução | 27 de Outubro de 2022 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA: I – RELATÓRIO O Autor, AA, de nacionalidade suíça, instaurou a presente acção declarativa de condenação com processo comum contra a Ré BB – Mediação Imobiliária, Estudos e Construção Civil, Lda., pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de €42.402,00 (quarenta e dois mil quatrocentos e dois euros), sendo €40.000,00 de capital e €2.402,00 a título de juros vencidos, à taxa legal, desde a interpelação para o pagamento (08-09-2017), acrescido dos juros vincendos até integral e efectivo pagamento.
Alegou em resumo o seguinte: Em 03.06.2016 Autor e Ré celebraram um contrato designado por “Contrato de Mediação Imobiliária”, com referência a dois prédios rústicos e um prédio urbano, a vender pelo preço global de €1.750.000,00, para o que a Ré se obrigava a apresentar interessado comprador e o autor a pagar à Ré a quantia de 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, em duas prestações sendo uma aquando da celebração do contrato-promessa e a segunda no acto da celebração da escritura ou conclusão do negócio.
Posteriormente, a Ré apresentou ao Autor um interessado comprador, o qual propôs pagar o preço global de €1.450.000,00, o que foi aceite pelo autor.
Porém, os prédios não eram propriedade do Autor, mas sim, os prédios rústicos, de “MOURAL – Exploração Agrícola, Lda.”, com sede no concelho de Lagoa, e o prédio urbano, de “Arcos Investments Limited”, com sede em Malta.
Foi acordado que a compra dos prédios pelo interessado comprador passaria pela cedência das quotas da sociedade “MOURAL – Exploração Agrícola, Lda.” por parte dos sócios desta a favor daquele, e pela transferência das acções da “Arcos Investments Limited”, tendo sido celebrados os respectivos contratos-promessa de cessão de quotas e de transmissão de acções, estipulando-se a data de 15.03.2017 (que podia ser prorrogado por 15 dias) para conclusão do contrato definitivo.
Até essa data seria necessário proceder à rectificação da área de um dos prédios rústicos pois a que constava da caderneta não era a correcta; era necessário proceder ao encerramento das contas do exercício do ano de 2016; e proceder à mudança da sede de Arcos Investments Limited.
Por força da celebração dos contratos-promessa o Autor pagou à Ré a quantia de €40.000,00, por meio de transferência bancária da sua conta pessoal.
Posteriormente, devido a problemas de saúde da mulher do Autor, este não pôde permanecer em Portugal e, consequentemente, celebrar os contratos definitivos até à data aprazada.
E em 29.03.2017 o interessado comprador contactou o Autor para lhe comunicar que perdera o interesse no negócio, invocando, essencialmente que a casa era muito fria durante o Inverno e que está distante das praias.
Considerando que não tinha ainda obtido toda a documentação, o Autor e restantes sócios acabaram por aceitar uma proposta do interessado comprador no sentido de virem a ser revogados os contratos-promessa e devolvida a quantia que tinha sido paga a título de sinal.
Não se tendo concretizado o negócio, e mantendo-se inalterada a situação de propriedade das quotas das sociedades, o Autor, em 08.09.2017, solicitou à ré a restituição da quantia de €40.000,00 que havia pago à ré.
Citada, a Ré apresentou contestação, para, além do mais que nesta sede já não releva, deduzir oposição ao pedido.
Diz a Ré, em resumo, que aceita o vínculo contratual entre as partes, assente no Contrato de Mediação Imobiliária celebrado em 03.06.2016; diz que foi a Ré quem angariou o interessado comprador, desde logo através da publicação que fez dos prédios, e que foi com intermediação da Ré que o Autor e interessado comprador chegaram a um consenso sobre o preço de venda final (€1.450.000,00).
A partir daí, Autor e interessado comprador nomearam advogado para as representar, tendo sido as respectivas advogadas quem decidiram os termos, modelo de negócio, prazos e condições, designadamente que o modelo de negócio que permitiria a aquisição dos prédios, seria através da venda das respectivas partes sociais das duas sociedades.
No entanto o Autor, a partir de Setembro de 2016, procurou deixar a Ré arredada do processo de venda dos prédios, recusando-se inclusive a fornecer cópia dos contratos-promessa celebrados.
Tendo a Ré prestado o serviço a que se obrigou e tendo sido inclusivamente celebrado contratos promessa os quais vieram a ser revogados por acordo dos seus outorgantes, sem que a Ré tenha para isso contribuído, conclui a contestação que é devida a comissão imobiliária.
Foi realizada audiência prévia, nesta se fixando, além do mais que ficou decidido, o objecto do litígio e os temas da prova.
Após julgamento, veio a ser proferida sentença que julgou procedente o pedido, e condenou a Ré a pagar ao Autor o montante de €40.000,00 (quarenta mil euros), acrescido dos juros de mora peticionados e os vencidos desde 01.03.2019 (entrada da presente acção) e vincendos até efectivo e integral pagamento.
*II – A) O RECURSO Não se conformando com a condenação proferida na sentença, a Ré deu entrada ao presente recurso de apelação, que resumiu nas seguintes conclusões: “1. É consensual entre as partes a celebração do contrato de mediação imobiliária e, que o contrato celebrado foi o que o A. juntou aos autos com a p.i. e que constitui o doc. 1.
2. Esse contrato foi redigido segundo um modelo em que as partes, escreviam no contrato os elementos pretendidos –como sejam, a identificação das partes, o valor da comissão) - mas também segundo o modelo americano, em que existem várias hipóteses e, as que vinculam as partes, são as que se encontram assinaladas com um X.
3. Ao transcrever o teor da clausula 5ª do contrato de mediação imobiliária para o teor do fato provado número 6, o tribunal não teve em conta que, consta desse documento, devidamente assinalado com um X, o seguinte: “A remuneração devida é proporcional aos recebimentos concretizados e devida aquando da sua receção.“ 4. Não pode o tribunal, “seccionar” um documento -aceite na sua integralidade pelas partes - dando como provado tão só partes do mesmo, quando resulta claro da forma de redação do documento que esse é o seu teor integral, o que foi aceite pelas partes. Deveria pois, o tribunal “a quo” ter dado como provado o acima referido, de forma que o teor do facto provado número 6 passasse a ser a seguinte redaçção: Consta da Cláusula 5.ª: “1 – A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 19º do DL nº 211/2004, de 20.08. 2 – O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração a quantia de 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescido de IVA à taxa lega em vigor. 3 – O pagamento da remuneração será efectuado nas seguintes condições: 50% com a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% no acto de celebração da escritura ou conclusão do negócio.
A remuneração devida é proporcional aos recebimentos concretizados e devida aquando da sua receção”.
(o sublinhado é nosso).
5. É igualmente consensual entre as partes e provado que, a R. desenvolveu a sua atividade de mediação imobiliária e, foi por causa dessa atividade que se logrou encontrar comprador para os imóveis que o A. é proprietário, através das suas sociedades- Arcos Investment Limited ( sociedade off-shore) e a sociedade portuguesa Moural, Lda.. O comprador encontrado foi o Sr. CC ( fatos provados 1 a 14) 6. O A. E o comprador formalizaram o negócio mediante a celebração em 15/9/2016 dos acordos de venda das ações e das quotas das sociedades, por ter sido esse o modelo escolhido entre o A. e o comprador para o negócio ( fatos 15 a 17 e 20 e 21).
7. Com a celebração dos referidos acordos o A. recebeu do comprador a quantia total de € 290.000,00 (respeitando € 254.000,00 á venda das ações da Arcos e €36.000,00 respeitante á venda das quotas da Moural), sendo que nos acordos estipulou-se que: 7.1.- a conclusão do negócio devia ocorrer até 15/3/2017 podendo ser prorrogado por mais 15 dias em caso de incumprimento dos vendedores e compradores (fatos 18, 22 ).
7.2- nem os vendedores nem o comprador seriam obrigados a concluir o acordo final sem que a sociedade Arcos Investiments Limited tivesse mudado a sua sede para Portugal ou Malta (uma vez que á data da celebração dos acordos a sua sede situava-se em Gibraltar).
7.3- Era também necessário apresentar todos e quaisquer documentos da sociedade Moural - lda. Nomeadamente contabilísticos e financeiros.
8. No entanto, e não obstante o prazo para conclusão do negócio ter sido fixado pelo A. e pelo comprador no dia 15/3/2017 (podendo ser prorrogado por mais 15 dias ), acontece que: - em finais de Março de 2017 os documentos necessários à conclusão dos negócios definitivos não tinham sido obtidos pelo A.
( fato 36) , - acrescendo o fato de que, devendo este proceder ao encerramento das contas do exercício de 2016 e, tendo conhecimento – logo aquando da celebração dos acordos em 15/9/2016 - que um dos livros de faturas á sua guarda tinha-se extraviado só em 16/5/2017 é que comunica à GNR de Silves o extravio do livro e só no dia 17/5/2017 é que comunica tal fato ao serviço de finanças de Lagoa. Igualmente, - só em 22/6/2017 é que regista no registo predial a mudança da sede da sociedade Arcos de Gibralatr para Malta.
- E, só em 19/5/2017 é que obtem certidão judicial da providência cautelar para poder cancelar os registos que oneravam os prédios, quando o podia ter feito logo em 14/3/2017 , data do trânsito em julgado da providência.
9. Resulta dos fatos acima enumerados, todos devidamente provados, que o comportamento do A. com vista á conclusão do negócio foi pouco diligente, sempre relapso, nunca cumprido prazos revelando uma postura desinteressada ou pelo menos, pouco colaborante, no...
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