Acórdão nº 422/19.3T8VRL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 28 de Abril de 2022
| Magistrado Responsável | MARIA LU |
| Data da Resolução | 28 de Abril de 2022 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães A. V. e esposa L. G. e S. G., instauraram acção, na forma de processo comum, contra M. E., A. C. e M. F., alegando, em síntese, que os R.R. venderam aos A.A. duas fracções autónomas, após a venda, os A.A. constataram que as fracções padecem de vários defeitos, entre eles infiltrações. Os R.R., sabedores dos referidos defeitos e da necessidade de realização de obras para os reparar, tal omitiram aos A.A. aquando da realização da compra e venda, levando assim a que os A.A. comprassem as fracções em erro acerca das qualidades das mesmas, compra que não teriam feito, como sabido pelos R.R., se não tivessem sido enganados por estes.
E, concluem pedindo: a) seja decretada a anulação, por erro, mediante a restituição imediata e solidária da quantia de 72.000,00 € aos AA., pelos RR., do contrato (celebrado entre os A.A. e os R.R.) de compra e venda, pelo qual aqueles adquiriram conjuntamente na proporção de metade indivisa a estes, por escritura outorgada dia 23 de Fevereiro de 2018, no Cartório Notarial da Dr.ª C. R., em Chaves: pelo preço de 66.700,00 €, a fração autónoma designada pela letra H, correspondente ao 2º andar, letra A-T2, destinada a habitação.
pelo preço de 5.300,00 €, a fração autónoma designada pela letra N, correspondente à garagem nº 2, na cave; Ambas as fracções que pertencentes ao prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, situado na Avenida …, freguesia de …, concelho de Chaves, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...º e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº …º.
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sejam os RR. condenados a restituir imediata e solidariamente aos A.A, a quantia de 72.000,00 € (setenta e dois mil euros).
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Caso assim não se entendesse, sejam os R.R. ser condenados a suprimir, em 90 dias, os indicados vícios ocultos estruturais indicados, eliminando a anomalia que permite as infiltrações das águas pluviais, obstando que vertam para as partes comuns do edifício e para as frações autónomas dos AA e ainda a proceder à impermeabilização eficaz e duradoura do exterior e do interior das paredes do apartamento dos AA e a eliminar os demais vícios enunciados no artigo 14º; d) Devendo o preço atinente às duas fracções, reduzido em 80% relativamente a cada uma delas, o que perfaz uma redução global para o valor de 14.340,00 €; e) sejam os R.R. condenados a restituir aos A.A. a quantia de 57.360,00 €, exigível no caso dos R.R. não executarem devida e no prazo assinalado de 90 dias, os trabalhos e obras destinados a sanar todas as anomalias indicadas na p.i.; f) Na hipótese de não restituírem esta quantia no prazo de 15 dias, que se decrete a anulação do identificado e descrito negócio de compra e venda, por erro, nos sobreditos termos, mediante a restituição aos A.A. do preço integral e que os RR. sejam condenados imediata e solidariamente a restituir àqueles o montante de 72.000,00 €.
Devidamente citados os Réus veio contestar a Ré M. E..
Invocou a caducidade do direito exercido pelos A.A.
E impugnou parte da factualidade invocada pelos A.A., nomeadamente, a alegada existência de defeitos das fracções vendidas.
Os A.A. exerceram o contraditório quanto à excepção de caducidade, pugnando pela sua improcedência.
Realizou-se audiência prévia, no âmbito da qual, designadamente, se identificou o objecto do litígio e se enunciou os temas da prova, relegando-se para decisão final o conhecimento da excepção de caducidade.
Procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida sentença, a julgar a acção parcialmente procedente, nos seguintes termos: “Pelo exposto, julgo a ação parcialmente procedente, e, em consequência: Decreto a anulação, do contrato de compra e venda celebrado entre os A.A. e os R.R., mediante escritura outorgada dia 23 de Fevereiro de 2018, no Cartório Notarial da Dr.ª C. R., em Chaves e, em consequência, condeno os A.A. a restituírem aos R.R. as frações vendidas e condeno os R.R. a, solidariamente, restituírem aos A.A., a quantia de € 72.000,00 (setenta e dois mil euros); Condeno a 1ª R., como litigantes de má fé, em multa de 2 (duas) UC”.
Inconformada veio a Ré M. E. recorrer interpondo recurso de apelação.
O recurso foi recebido como recurso de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresenta a apelante formula as seguintes Conclusões: 1. Os recorrentes não se conformam com a decisão proferida, porquanto a mesma fez errada decisão da matéria de facto e menos correta interpretação e aplicação do direito ao caso concreto, como a seguir se vai demonstrar.
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Os factos dados como provados pelo Tribunal sob os números 4, 5, 6, 7, 8 e 9 devem ser alterados, atenta a prova produzida, designadamente o documento junto como n.º2 a)e n.º7 da P.I., com o n.º4 com a contestação, os dois relatórios periciais, as declarações do perito prestadas em audiência de julgamento e o depoimento de parte da co-Ré A. C. e do A..
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O facto do número 4 deverá ser alterado para dele ficar a constar que, após a celebração da escritura, nos últimos dias do mês de Fevereiro de 2018, choveu e a água da chuva nesse dia infiltrou-se por várias zonas da fracção H, Os tijolos da parede da sala ficaram visíveis no interior, revelando as juntas dos mesmos; A parede ficou molhada; No roupeiro, a água pingou do teto e escorreu pela sua superfície. Mais deverá ser dado como não provado que na garagem, quando chove ou o pátio exterior é lavado, entra água, originando e alimentando uma poça de água, porquanto nada se provou a este respeito.
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Também os factos provados sob os números 5, 6, 7, 8 e 9, devem ser alterados, para dos mesmos constar que tais situações forma constatadas pelos AA. antes da compra e que perante elas estes mantiveram o interesse e vieram a concluir o negócio.
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Questionam-se ainda os factos dados como provados sob os números 12 e 13, por nenhuma prova ter sido produzida no sentido, designadamente a intencionalidade dos RR. não revelarem o estado do imóvel aos AA. e de estes saberem que estes não comprariam as fracções pelo preço acordado se dessas situações tivessem conhecimento.
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Resultou provado que, a fracção N foi mostrada aos AA. antes da celebração da escritura, atento o depoimento de parte da R. A. C. e do A. acima especificado, pelo que o facto não provado identificado como o n.º 3 deverá ser considerado um facto provado nos seguintes termos: Os AA. visitaram a fracção N antes da celebração da escritura e verificaram o estado em que a mesma se encontrava.
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O Tribunal recorrido fez errada decisão da matéria de facto, e errada aplicação do direito.
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O Os RR. invocaram expressamente a caducidade do direito à acção dos AA. havendo um patente erro de julgamento. Porquanto, 9. A 23/02/2019, os AA. intentam a presente acção para anulação do negócio com base em erro (sublinhado nosso), peticionando alternativamente a anulação por erro da compra e venda, a reparação dos pretensos defeitos com a redução do preço em 80 %, e caso este valor não seja restituído no prazo de 15 dias, peticionam novamente a anulação do contrato de compra e venda.
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A escritura de compra e venda foi celebrada a 23/02/2018.
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O artigo 916.º do CC fixa prazo para a denúncia dos defeitos nestas situações, prazo que foi cumprido pelos AA..
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O artigo 917.º do CC fixa um prazo de caducidade para acção de anulação por simples erro.
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“A acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287.º”.
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Tendo ocorrido a denuncia dos pretensos defeitos a 28/03/2018, o prazo para intentar a acção de anulação caducou a 28/09/2018.
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Posto isto, o direito à acção dos AA. por simples erro caducou a 28/09/2018, decorridos que foram seis meses sobre a denúncia dos defeitos e sem que a acção fosse intentada.
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Apesar de os AA. terem construído toda a sua petição e de terem “denunciado os defeitos” e comunicado a intenção de anulação do negócio aos RR. em estrito cumprimento do prazo de anulação por erro o Exmo. Tribunal a quo, subsumiu a conduta dos RR. ao dolo, estendendo desta forma o prazo de caducidade para 1 ano, e condenado os RR. para além daquilo que foi peticionado.
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É que a caducidade não pode ser conhecida ex officio, e o Tribunal a quo cometeu a nulidade de excesso de pronúncia.
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Veja-se o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 18.02.2010, disponível em www.dgsi.pt, e do qual ressalta este segmento do sumário, “A caducidade, quando para ser eficaz necessite de ser invocada, por dela o tribunal não poder conhecer oficiosamente, está directa e intimamente ligada ao facto-fundamento alegado, ao qual o tribunal fica também adstrito no âmbito da sua apreciação pela vontade daquele a quem ela aproveita, que é deve estender-se à nossa situação.” 19. Entende a R., ora recorrente, que a conduta dos RR. não pode ser subsumida a uma conduta dolosa.
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Dispõe este artigo 253.º n.º 1 do CC que, Entende-se por dolo qualquer sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante.
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Não ficou provado que os RR. tenham utilizado qualquer sugestão ou artificio com intenção ou consciência de induzir os AA. em erro, ou de que forma dissimularam os problemas das fracções, 22. Os RR. contrataram os serviços de uma empresa de mediação imobiliária para proceder à venda das fracções, como resulta dos factos provados.
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E essa sociedade mostrou aos AA. As fracções que após a visitarem, propuseram-se comprá-las, no estado me que as mesmas se encontravam, e incluindo o mobiliário, conforme resulta expressamente do documento junto como n.º .2 a) a P.I., pelo preço global de 72.000,00€.
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Todos os alegados “problemas” das fracções estavam visíveis aquando das visitas das fracções pelos AA...
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