Acórdão nº 8971/20.4 T8SNT.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 25 de Novembro de 2021
| Magistrado Responsável | TERESA SANDIÃES |
| Data da Resolução | 25 de Novembro de 2021 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa AP e mulher, MM, intentaram ação declarativa de condenação contra F., Lda., pedindo a condenação desta a pagar-lhes a quantia de € 16.170,00, acrescido de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação.
Alegaram, em síntese, a celebração de um contrato de mediação imobiliária com a R.. Nos termos da Cláusula 5.ª do contrato de mediação “pela prestação dos serviços acordados o Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, uma comissão de 5% (cinco por cento), calculada sobre o preço efetivo da concretização do negócio, acrescida do IVA à taxa legal em vigor nesta data fixada em 23%. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato (…). A comissão estipulada no número anterior é devida e paga no dia da celebração do contrato promessa de compra e venda, caso exista, ou no dia da escritura de compra e venda”. Com o consentimento dos Autores, o preço de venda do imóvel havia sido reduzido de € 680.000,00 para € 670.000,00. Como contrapartida da redução do preço de venda do imóvel de € 680.000,00 para € 670.000,00, por proposta da Ré Imobiliária feita aos Autores, a comissão da Imobiliária seria de € 19.520,00, valor que os AA. pagaram após a celebração do contrato promessa de compra e venda. Uma vez que os promitentes compradores não quiseram realizar o contrato prometido, a venda não se concretizou, pelo que a R. deve devolver parte daquele valor, tendo apenas direito a 5% (€ 3.350,00) do valor do sinal recebido pelos AA. (€ 67.000,00).
A R. apresentou contestação, tendo alegado, em síntese, que após vicissitudes e negociações o valor da comissão acordada foi de € 29,520,00, que seria entregue em duas fases distintas: o valor de € 19.520,00 com a conclusão e celebração do contrato de promessa de compra e venda e o valor remanescente de € 10.000,00 seria entregue com a conclusão e celebração da escritura de compra e venda. A Ré nada deve aos Autores, porque inexiste qualquer fundamento legal ou contratual que determine que a remuneração devida à Ré seja calculada sobre o valor do sinal recebido e porque a comissão total acordada entre as partes não correspondia a € 19.520,00, antes € 29.520,00, ficando prejudicado com a desistência do negócio o recebimento remanescente de € 10.000,00, devido com a escritura.
Concluiu pela improcedência da ação e pela condenação dos AA. como litigantes de má fé, a pagar multa a fixar pelo tribunal, custas, honorários e despesas que a ação obrigou a Ré a custear e valor de Indemnização a arbitrar segundo um justo e prudente arbítrio. Realizada audiência prévia foi proferido despacho saneador, delimitado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Após realização da audiência de julgamento foi proferida decisão com o seguinte dispositivo: “julga-se a acção procedente, por provada e, em conformidade, condena-se a ré a restituir aos autores a quantia de 16.170 € de capital, acrescida dos juros de mora, calculados à taxa legal supletiva de 4% (ou outra que vier a vigorar como taxa supletiva legal), contados desde a citação e até integral e efectivo pagamento.
As custas são por conta da ré.
Não se condenam os autores por litigância de má-fé.” A R. interpôs recurso da sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem: “1.–O presente Recurso tem por objecto a matéria de Direito da Douta Sentença proferida nos presentes autos, já que, salvo o devido respeito, e que é muito, o Tribunal a quo não proferiu uma Sentença Justa.
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–A Douta Sentença em causa, julgando provados os factos que enumera, julgou a ação procedente, por provada e, em conformidade, condenou a Recorrente a restituir aos Recorridos a quantia de € 16.170,00 de capital, acrescida dos juros de mora, calculados à taxa legal supletiva de 4% (ou outra que vier a vigorar como taxa supletiva legal), contados desde a citação e até integral e efetivo pagamento.
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–O Tribunal a quo formou a sua convicção acerca de cada facto, com base na valoração conjunta e crítica da prova produzida em sede de julgamento, na análise da prova documental, testemunhal, assim como da prova resultante das declarações de parte e concluiu, erradamente, pela condenação da Recorrente porque, salvo o devido respeito, e que é muito, o Tribunal a quo, não fez a mais justa e criteriosa interpretação e articulação dos factos assentes na Lei e desrespeitou um “Acordo de Contrapartida” negociado e aceite entre as partes considerado provado, valido e eficaz, apesar de verbal, cujo cumprimento cabia apreciar.
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–Contrariamente ao que lhe era exigido e em total desarticulação com a prova que foi produzida e considerada provada, o Tribunal quo, interpretou e enquadrou erradamente esse “acordo “no regime legal dos Contratos de mediação imobiliária como se nenhuma particularidade o distinguisse dos restantes.
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–A Recorrente, controverte a Douta Decisão condenatória ora recorrida por considerar que alberga uma inequívoca violação legal que desrespeita a liberdade contratual das partes por via da qual, acertaram posterior e verbalmente um pacto que consubstancia um desvio ao regime legal dos contratos de mediação imobiliária.
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–A douta Sentença proferida representa para a F., Lda., uma ilegalidade e uma injustiça já que a condena a restituir aos Recorridos uma importância que estes na sua P.I reconheceram-lhe dever, embora de valor inferior àquele que foi fixado por acordo e ainda que não se tivesse concluído o projetado negócio de compra e venda.
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–Constando da factualidade provada um Acordo de contrapartida aceite entre as partes, ao tribunal a quo cumpria apreciar, a sua validade, conteúdo, eficácia e cumprimento, como cabia fundamentar se os recorridos no âmbito desse acordo particular de “contrapartida“ podiam alterar o seu valor unilateralmente, reduzindo-o de acordo com o seu LIVRE ARBITRIO.
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–Mas, mais grave ainda, foi o Julgador em nossa modesta opinião ter excedido o próprio pedido dos Recorridos, que aceitaram que a Apelante tinha direito a uma remuneração aquando da celebração do CPCV ainda que de montante diferente, razão pela qual vieram aos autos pedirem uma restituição parcial da remuneração entregue á Imobiliária, tendo o Tribunal a quo decidido que a Apelante, pura e simplesmente NÃO TEM DIREITO A QUALQUER REMUNERAÇÃO pela circunstância dos promitentes-compradores terem desistido da compra conforme alínea m) da matéria considerada provada.
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–O enquadramento legal dos factos provados assim como a reavaliação da dinâmica negocial assente entre as partes, abalará seguramente o sentido da Sentença proferida adequando-a aos nobres Princípios da Autonomia Privada e Liberdade Contratual, á Doutrina, Jurisprudência, às regras da prática habitual das imobiliárias, experiência comum, ao bom senso, raciocínio lógico e JUSTIÇA.
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–A douta sentença proferida por evidenciar um manifesto desrespeito pela Lei e vontade das partes, deve por elementar Justiça, ser declarada Nula e revogada, absolvendo-se a Apelante.
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–Em síntese, na sua motivação, o Tribunal a quo que, refere que os factos provados em (a) a (f) e em (h) a (m) resultaram da posição assumida pelas partes nos seus articulados, o facto provado em (g), aquele que no presente Recurso mais nos interessa resultou, das próprias declarações dos autores em audiência em total conformidade com as palavras do legal representante da ré, o senhor LS, e da senhora MC, a agente imobiliária que ali interveio, e a menção aposta na mensagem de correio electrónico de 2 de Setembro de 2017 e no que concerne á fundamentação de Direito, face à matéria provada, o Meritíssimo Julgador julgou procedente o pedido de restituição da remuneração entregue á Apelante, porque face ao Regime geral em vigor para os contratos de mediação imobiliária, a remuneração devida á Apelante apenas «é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação» e não tendo sido concretizado a escritura de compra e venda, esta não tem direito a remuneração.
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–Manda a verdade dizer, que a Recorrente entende que a douta sentença proferida nestes autos procedeu a um justo, adequado e rigoroso julgamento da matéria de facto, todavia, a conclusão de direito extraída dos factos provados é manifestamente desrespeitadora do Imperativo Legal da Liberdade Contratual.
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–A douta Sentença recorrida, julgando provada e válida a “CONTRAPARTIDA “assente na Alínea g) que consubstancia um Acordo fixado pela vontade das partes que atribuí uma particularidade que desvia o contrato inicial do regime dos contratos de mediação imobiliária em geral, cometeu um erro de interpretação e articulação, quando inadequadamente integrou-o no Regime Geral dos Contratos de Mediação Imobiliária previsto na Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro.
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–Como resultou da produção de prova e o Julgador o reconheceu, as partes confirmaram em juízo que em virtude da dinâmica das negociações do preço de venda do imóvel, ocorreram alterações supervenientes determinantes nos termos e condições inicialmente acordadas no contrato de mediação imobiliária: designadamente no preço de venda do Imóvel, no valor da remuneração, na aceitação de “ uma contrapartida” por forma a equilibrar o risco negocial entre as partes, já que por acordo, era a Apelante que ia sacrificar a sua remuneração inicialmente fixada, no montante diferencial e total da venda do imóvel em € 10.000.00, sem que os recorridos sofressem qualquer prejuízo em resultado da redução do preço de venda do imóvel.
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–Esta contrapartida consubstanciou-se num Pacto Superveniente, legal, valido, eficaz e aceite de boa-fé que introduziu um desvio aceite pelas partes ao paradigma normal dos contratos de mediação em geral.
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–Consequentemente a alegada “CONTRAPARTIDA DA REDUÇÃO DO PREÇO DA VENDA“ da Alínea g) tinha de ser obrigatoriamente respeitada pelo Tribunal a quo na...
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