Acórdão nº 3888/16.0T8LSB-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 27 de Maio de 2021
| Magistrado Responsável | PEDRO MARTINS |
| Data da Resolução | 27 de Maio de 2021 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados: Em 12/02/2016, A intentou contra R-Lda uma acção comum, que epigrafou como de impugnação e anulação de decisões de assembleia geral, pedindo que: se determine a anulação da obrigação de pagamento da verba destinada ao serviço de recepção e do sustento dos funcionários, referente aos condóminos que não subscreveram o contrato de prestação de serviços, do ano de 2015 e anteriores, por ilegal e inadmissível.
Isto com os seguintes fundamentos [com um mínimo de simplificação]: 1\ O autor é proprietário de um apartamento, V, que corresponde ao 1.º andar, designado por Bloco Z3, situado em V, descrito na Conservatória da área sob o número 00000.
2\ O réu [sic] é uma sociedade que comercializou e exerce as funções de gestão do condomínio MS, representando o condomínio, nos termos do artigo 1433/1 [do Código Civil].
3\ Tal condomínio foi requerida e obtida a constituição de propriedade horizontal [sic], e bem assim determinadas quais as partes comuns do mesmo condomínio, conforme auto de vistoria, realizada pelos serviços técnicos da Camara Municipal de L [cuja cópia junta, doc.2, e dá como inteiramente reproduzida].
4\ Está descrito no auto de vistoria, que constituem partes comuns às fracções do Bloco Z3, e ainda dos blocos Z1, Z2 e Z4: A área verde envolvente do empreendimento com 3556,27 m2; A área destinada a estacionamento com 737,5 m2; Os arrumos de acesso com 1740,83 m2; A piscina com área de 289,53 m2 e os respectivos acessos (casa das maquinas e instalações sanitárias de apoio) ao nível do rés-do-chão do bloco Z4, com a área de 67.911 [sic].
5\ Desde 1985 até 15/10/2011, a gestão da ré, foi efectuada sem a existência de regulamento de condomínio, o qual só veio a efectivar-se, na referida data de 15/10/2011. (doc.3) 6\ Do referido regulamento consta no seu art.5 que são partes comuns: a) A Piscina; b) Os espaços, para estacionamento; c) Os jardins; d) O pavimento de circulação. Não se diferenciando do disposto no Auto de Vistoria.
7\ O mesmo regulamento dispõe no seu artigo 13 a identificação das permilagens de cada fracção, para efeitos de comparticipação.
8\ A ré comunicou aos condóminos a realização da Assembleia Geral do Condomínio no dia 16/01/2016, com a informação de que foram aprovadas as contas do ano de 2015 bem como o orçamento para 2016, anexando a esta comunicação a acta n.º 24, que se junta como doc.4.
9\ Das contas de 2015, e do Orçamento para 2016, consta a verba inscrita no mesmo orçamento com o n.º 5 – RECEPÇÂO (Pessoal e Equipamentos) no valor de 18.115€ (17.715€ + 400€), que o autor recebeu a notificação em 25/01/2016, porquanto não esteve presente na referida Assembleia.
10\ A referida “RECEPÇÃO” não faz parte das partes comuns do edifício e como tal não fazem parte dos encargos de conservação e fruição do mesmo, como dispõe o art. 1424 do CC.
11\ De facto a ré estabeleceu, por seu livre arbítrio, um “contrato de serviços de apoio”, apresentando um conjunto de serviços que prestava e o seu respectivo preçário, cuja cópia se junta como doc.5. E de natureza facultativa.
12\ Estes serviços, no seu interesse mais particular, prendem-se com o aluguer dos apartamentos dos condóminos, a terceiros estranhos ao condomínio, e a sua gestão financeira e logística, mas são de caracter voluntário.
13\ O autor não subscreveu este contrato de serviços de apoio.
14\ Não obstante não constituir “partes comuns do edifício” e não dever constituir obrigatoriedade da respectiva contribuição dos condóminos [sic], a ré impõe, todos os anos, e também no orçamento para 2016, uma verba a rondar os 18.000€, a ser liquidada pelos condóminos, e em proveito da gestão da ré.
15\ E tanto assim é que na acta 24 – pag.38, se descreve que: “o proprietário do apartamento D3 sugeriu que fosse conferido um prazo de 6 meses para que a alteração da propriedade recepção/refeitório fosse registada a favor do condomínio”.
16\ Em face desta ilegalidade, o autor entende que não está vinculado e obrigado a custear estes serviços, pelo que, vem impugnar a decisão da AG do condomínio, representado pela ré, de lhe imputar o custo de serviços externos aos encargos de conservação e fruição, requerendo a anulação deste dispositivo, inscrito no orçamento para 2016 e anteriores.
17\ Ora tal quantia não tem suporte justificativo para o referido pagamento, já que a mesma, tem como suporte legal o contrato de prestação de serviços, que o autor não subscreveu e a ré não pode impor.
18\ Mas mais, também resulta da análise da referida acta 24, que o coffee shopé propriedade da ré, que o explora, utilizando como trabalhadores as senhoras F e B, na prestação dos serviços desta unidade.
19\ Perante esta situação o autor impugna também esta situação, requerendo competentes esclarecimentos sobre a situação contratual, quer da unidade, quer das pessoas utilizadas, impugnando, por cautelas, esta situação.
20\ Para se apurar, se estão ou não a ser imputadas despesas ao condomínio, de verbas que saem dos encargos de conservação e fruição, deve a ré, vir juntar aos autos: Contrato de fornecimento de electricidade, telefone e internet da denominada recepção; Contrato de trabalho dos funcionários da recepção e respectiva imputação fiscal; contrato de fornecimento de electricidade, gás, telefone, internet, do denominado, coffee shop; Contrato de trabalho dos empregados dos coffee shop; Comprovativo do respectivo cumprimento das obrigações fiscais. Em caso de subarrendamento, copia do contrato de subarrendamento e o cumprimento das obrigações fiscais.
A ré contestou, excepcionando a sua ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio passivo necessário (diz que deviam ter sido também demandados todos os condóminos que aprovaram a deliberação em causa), a litispendência (com uma outra acção, n.º 6624/15.4T8LSB, intentada pelo autor em 08/03/2015, contra a ré, visando também o não pagamento da verba recepção/pessoal-equipamentos, aprovada em assembleia geral, acção esta ainda pendente, porque o autor interpôs recurso contra o saneador-sentença que a julgou improcedente, o que comprova através da 1.ª página do recurso do autor) e a ineptidão da petição inicial (deduz esta excepção, no essencial, com copy paste daquilo que já tinha dito na outra acção; diz que não são alegados factos que constituam causa adequada do pedido deduzido; para além de serem ininteligíveis o pedido e a causa de pedir – a ré não entende, por exemplo, o que são funções de gestão, nem sabe a que contrato o autor se está a referir; antes tinha dito que não sabia em que qualidade é que foi demandada, visto que também é condómina; o que é dito nos artigos 18 a 20 também torna a petição inepta, segundo a ré (a acção não pode servir para pedir apenas esclarecimentos); também impugnou parte dos factos.
Juntou cópia da PI da outra acção, que era uma acção sumária em que, grosso modo, o autor dizia, com muitas dúvidas, que a ré, primeiro como gestora de uma urbanização e depois de um condomínio, tem-lhe cobrado, como proprietário de uma das fracções, para além de outras, despesas de utilização de bens (serviço de recepção de um aldeamento composto por vários edifícios – no essencial, serviços prestados a proprietários de fracções que as arrendam a terceiros através da ré, o que não é o caso do autor) que não serão bens comuns; ao mesmo tempo que calcula, com base em números da ré, em cerca de 211,70€ por ano (29 anos [desde 1986] x 211,70€ = 6139,30€) o que lhe é cobrado a mais [com base em permilagens tendo em conta o valor global anual das despesas (de recepção), no valor médio de 17.715€], requer ainda informações, esclarecimentos e documentos para ver o que é que, para além disso, lhe esteve a ser cobrado a mais durante todos esses anos (IMI, empregados de um coffe shop que também não é parte comum; água, e electricidade daquele coffe shop; etc.); pedia a condenação da ré a pagar-lhe 6139,30€ e que se considerasse que a rubrica recepção e pessoal, sendo um serviço complementar de apoio, facultativo, aos condóminos, não deve ser considerado como despesa obrigatória dos condóminos.
A 12/04/2016, o autor replicou, impugnando as excepções, mas, à cautela, quanto à legitimidade disse que “sempre se deverá considerar a possibilidade de o autor aperfeiçoar o seu pedido considerando até que o autor não possui todos os elementos necessários para identificar todos os condóminos presentes na AG de 16/01/2016, e considerando ainda que a mandatária da ré, exerceu nesse acto as funções de secretária; [pelo que], requer[…] seja notificada a ré para vir juntar aos autos, para efeitos de aperfeiçoamento, a identificação (nomes, moradas completas) dos condóminos presentes ou representados na dita AG.” Por despacho de 28/06/2016, numa conclusão aberta a 15/06/2016, o tribunal determinou “Solicite-se cópia certificada da petição inicial (com menção da data de entrada), da contestação e da decisão proferida no âmbito do processo 6624/15.4T8LSB, J-18 (ainda que não transitada).” O autor terá entendido que esta solicitação lhe era dirigida, pelo que, a 03/07/2016, juntou, para além de nova cópia da PI da acção anterior, cópia do saneador sentença proferido; neste julgou-se a acção improcedente a 23/12/2015, com a seguinte fundamentação: Apesar da singularidade da alegação contida no articulado do autor que, ao expor a factualidade essencial, introduz a mesma com expressões como “tudo levando a crer…”, “não se conhece…”, “desconhecendo-se…”, “não se percebendo…”, “resulta de tal peça processual que o autor, na qualidade de proprietário desde 1984 de determinada fracção autónoma de um aldeamento sito em A, pretende o reembolso de quantias que alega ter pago a mais à ré, cobradas por esta a título de gestão de condomínio “de facto” mas sem suporte legal ou contratual.
Desde logo, avulta que a matéria de facto assim exposta não releva para a decisão da causa, não interessando portanto que se produza...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO