Acórdão nº 573/1999.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 01 de Março de 2010
| Magistrado Responsável | MARIA EIRÓ |
| Data da Resolução | 01 de Março de 2010 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO.
Indicações Eventuais: 2ª SECÇÃO - LIVRO 335 - FLS. 102.
Área Temática: .
Sumário: I- A mediação — figura já prevista no art. 230°, no 3 do Código Comercial — deixou de ser um contrato atípico ou inominado para passar a ser um contrato legalmente regulamentado pelo DL n° 285/92, de 19/12 e, posteriormente, pelo DL no 77/99, de 16/3.
II- Com a entrada em vigor do DL 285/92, de 19/12 tornou-se obrigatória a forma escrita para a validade formal do contrato de mediação imobiliária, pelo que, até essa altura, vigorou a regra da consensualidade ou da liberdade de forma (art. 219° do Código Civil).
Reclamações: Decisão Texto Integral: Apelação nº 573/1999.P1 Relatora: Maria Eiró Adjuntos: João Proença e Graça Mira Acordam no Tribunal da Relação do Porto B……………… intentou a presente acção declarativa de condenação contra C………….., Lda pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de Esc. 9.546.484$00 acrescida de juros de mora, à taxa de 15%, vencidos até 15 de Setembro de 1998, para além dos juros de mora vincendos, à taxa de 15%, desde 16 de Setembro de 1998 até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto, que em Junho de 1986 a Ré, através do seu gerente D……………, propôs ao Autor que este angariasse interessados na venda de terrenos à R. para esta desenvolver os seus empreendimentos imobiliários, pagando-lhe como remuneração uma comissão de 5% sobre o valor do preço das compras que se viessem a efectuar na sequência da mediação realizada pelo Autor.
O Autor aceitou a proposta feita pela Ré, não tendo sido o contrato reduzido a escrito.
Na sequência dos contactos efectuados e das negociações levadas a cabo pelo Autor, a Ré e os proprietários do prédio urbano inscrito na matriz acordaram, respectivamente, comprar e vender tal prédio pelo preço de 40.000.000$00, a pagar no acto da escritura, a qual foi outorgada no 1° Cartório Notarial de St°. Maria da Feira, em 22 de Dezembro de 1989, ainda que pelo preço declarado de Esc. 39.000.000$00.
De acordo com o convencionado com a Ré, esta pagou ao Autor comissões referentes a esta compra que o Autor mediou no montante de 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), calculado na base de 5% sobre o preço convencionado de 40.000.000$00.
Na sequência também da mediação realizada peio Autor, a Ré e os sócios da sociedade “E………….., Lda” acordaram, respectivamente, comprar e vender os prédios identificados na alínea B) do art. 13° da petição inicial, pelo preço real de 240.000.000$00 (duzentos e quarenta milhões de escudos).
Conforme estava convencionado entre o Autor e a Ré e foi reafirmado pela Ré aquando da conclusão deste negócio mediado pelo Autor, este receberia a comissão de 5% sobre o preço real de 240.000.000$00, que lhe seria paga conforme se fossem vencendo as prestações do preço real convencionado com os vendedores / cedentes, preço esse efectivamente pago.
Acontece, porém, que a Ré apenas pagou ao Autor comissões referentes ao referido negócio no montante de 4.600.000$00 (quatro milhões e seiscentos mil escudos), sendo certo que pela conclusão deste negócio o Autor tinha direito a comissões no montante de 12.000.000$00 (240.000.000$00 x 5% = 12.000.000$00).
Estando assim em dívida ao A. o montante de capital de comissões de 7.400.000$00 (12.000.000$00 – 4.600.000$00).
A Ré estava obrigada a pagar as comissões conforme se fossem vencendo as prestações do preço real acima alegado, pagamento de comissões que se vencia nas datas dessas prestações. Logo, atendendo ao montante já pago pela Ré ao Autor a título destas comissões (4.600.00$00), venceu-se o direito do Autor às seguintes comissões e nas seguintes datas: a) 900.000$00 (novecentos mil escudos), em 13.01.95, correspondente a parte da comissão respectiva (20.000.000$00 X 5 % = 1.000.000$00), atendendo aos adiantamentos que a Ré efectuara; b) 2.250.000$00 (dois milhões duzentos e cinquenta mil escudos), em 12 de Janeiro de 1996; c) 2.125.000$00 (dois milhões cento e vinte e cinco mil escudos), em 12 de Janeiro de 1997 (42.500.000$00 X 5%= 2.125.000$00); d) 2.125.000$00 (dois milhões cento e vinte e cinco mil escudos), em 12 de Janeiro de 1998.
O Autor nessas datas e muitas vezes posteriormente, interpelou a Ré para que lhe fossem pagas as comissões. Porém, a Ré insiste em não pagar o que lhe deve e reconhece dever.
Juntou documentos e concluiu pela procedência da acção.
Contestou a Ré, invocando a excepção de prescrição do crédito invocado pelo Autor, pelo menos no que se refere às comissões vencidas há mais de dois anos e impugnou parcialmente os factos invocados na petição, sustentando nada dever ao Autor e alegando, fundamentalmente: - que a gratificação acertada com o Autor foi de 3% sobre os valores a receber pelo cedentes das quotas e nas datas dos recebimentos; - que como até Janeiro de 1993 os cedentes das quotas de “E…………., Lda” receberiam 50.000.000$00, até tal data o Autor apenas deveria receber 1.500.000$00; - que o Autor, constantemente e mesmo antes da concretização do negócio, assediava o colaborador da Ré (Sr. D…………..) pedindo-lhe adiantamentos por conta da gratificação que lhe foi prometida e, em finais de 1992, já tinha recebido a título de adiantamentos por conta de tal gratificação a quantia de 2.000.000$00; - que, em Abril de 1993, para terminar com os sucessivos e constantes pedidos de adiantamento de dinheiro que o Autor formulava e à capitalização de juros que tais adiantamentos representavam, o representante da Ré, Sr. D…………., acordou com o Autor fechar as contas do negócio, pagando-lhe em 14 de Abril de 1993, a quantia de 1.100.000$00.
Concluiu pedindo a condenação do Autor como litigante de má fé, em multa e no pagamento de uma indemnização a seu favor, de valor não inferior a 1.000.000$00.
Replicou o Autor, pugnando pela improcedência da excepção de prescrição invocada pela Ré e pela procedência da acção e pedindo a condenação da Ré como litigante de má fé, em multa e no pagamento de uma indemnização a seu favor de valor não inferior a 1.500.000$00.
Oportunamente foi proferida sentença em que se decidiu nos termos seguintes: “Pelo exposto, julgo parcialmente procedente, por provado, o pedido formulado pelo Autor B………….. e, consequentemente, condeno a Ré “F……………, SA” (que, por fusão, incorporou a sociedade “C…………, Lda”) a pagar-lhe a quantia de € 10.973,55 (dez mil, novecentos e setenta e três euros e cinquenta e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora comerciais, às sucessivas taxas legais, contados sobre o montante de € 5.486,78 desde 8 de Setembro de 1993 e sobre igual montante de € 5.486,78 desde 1 de Dezembro de 1993, tudo até efectivo e integral pagamento.
Por ter litigado de má fé, condeno a Ré no pagamento de uma multa equivalente a 10 UC e ainda de uma indemnização a favor do Autor no valor de € 5.000,00.
Julgo improcedente o pedido de condenação do Autor como litigante de má fé.
Custas pelo Autor e pela Ré, na proporção dos respectivos decaimentos, ficando, porém, unicamente a cargo da Ré as custas devidas pelos incidentes de impugnação da genuinidade de documentos, que deram origem à realização de exames periciais, e nos quais decaiu”.
*Desta sentença apelou a ré concluindo nas suas alegações: a) Dá aqui por integralmente reproduzido o que vai supra alegado mas em evidência destaca a Recorrente os seguintes aspectos fundamentais que deverão levar V. Exas. a revogar a decisão proferida: b) Deve ser alterada a matéria de facto dada como provada e, por consequente, ser dada a resposta propugnada supra nestas alegações quanto aos factos reproduzidos nas alíneas: AA), JJ), NN), QQ) e RR); e, com base no depoimento das testemunhas Sr. B…………. e Sr. D…………, mas também não levando em consideração o documento de fls. 521, que não merece qualquer valor probatório ( art.º 373.º, 374.º, 376.º do CC), nos termos supra aduzidos; c) Assim, deve ser revogada a decisão da matéria de facto e de direito, como acima exposto, nomeadamente com base do registo do depoimento do Sr. D…………. registado na cassete 8, Lado B até à fita n.º 9 rotação 0196 lado.
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Relativamente AA): Não foi estabelecido qualquer acordo de mediação em que o Autor passaria a receber 5% sobre todos os negócios.
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Antes que essa gratificação seria entregue ao Autor mediante acordo que viesse a ser estabelecido entre ambos em que a gratificação da indicação de um terreno era previamente estabelecida e variava de acordo com o negócio em causa.
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Pelo que tal facto deverá ser dado como não provado no que diz respeito à comissão de 5%.
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Quanto à JJ):Que a gratificação acordada com o Autor pelo dito negócio foi de 3% ao invés dos mencionados 5%.
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Relativamente à NN) e QQ): que após o fecho de contas em Abril de 1993 e com o recebimento de esc. 4.600.000$00 para fecho das contas não exigiu o Autor qualquer pagamento da Ré, nomeadamente o alegadamente em falta por acordo de esc. 1.100.000$00 x2.
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Assim, deverá ser dada resposta negativa – como não provado – que o Autor tivesse direito a receber as ditas quantias de esc. 1.100.000$00, cada, por alegadas comissões em dívida j) Por conseguinte, deverá ser revogada a condenação da Ré ao pagamento de juros de mora por alteração a resposta negativa ao artigo NN) dos factos provados: k) Relativamente RR): No que diz respeito ao documento em que o tribunal “ a quo” baseou a sua resposta foi o mesmo impugnado sendo que o D………… também não o confirmou no seu depoimento, aliás...
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