Acórdão nº 8711/03.2TBVNG.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 01 de Março de 2010
| Magistrado Responsável | MÁRIO CRUZ |
| Data da Resolução | 01 de Março de 2010 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: CONCEDIDA PARCIALMENTE A REVISTA Sumário : I. O contrato promessa de compra e venda de terreno rústico não loteado basta-se com os requisitos formais do art. 410.º- 2 do CC., ou seja, com a assinatura da partes contratantes.
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Quando no contrato promessa não se indique um prazo certo para a realização da escritura do contrato definitivo, a forma processual para vir a obter esse objectivo é obtida através da acção especial para fixação judicial de prazo, prevista nos arts. 1456.º e 1457.º. do CPC, pois é a única forma de garantir o contraditório.
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A notificação judicial avulsa, porque não admite contraditório, só é eficaz se houver prazo fixado que não tenha sido observado por culpa da outra parte, ou seja, para transformar a mora em incumprimento definitivo, e, mesmo assim, há-de obedecer a um prazo razoável, determinado caso a caso.
Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça I. Relatório AA, propôs a presente acção declarativa de condenação sob a forma ordinária contra BB e esposa CC pedindo - a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 139.747,56 (cento e trinta e nove mil setecentos e quarenta e sete euros e cinquenta e seis cêntimos) e juros de mora à taxa legal a contar da citação até integral pagamento; e subsidiariamente a declaração da nulidade do contrato promessa e em consequência a condenação dos RR. a devolverem a quantia de € 52.373,78 (cinquenta e dois mil trezentos e setenta e três euros e setenta e oito cêntimos) e € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros) a título de benfeitorias acrescidas de juros de mora à taxa legal a contar da citação até integral pagamento.
Para o efeito, alegou, em síntese, ter celebrado com os RR. um contrato promessa de compra e venda de “dois terrenos com a área de 1316 m2”, contrato esse posteriormente reformulado, tendo entregue a quantia de Esc. 500.000$00 (quinhentos mil escudos) como sinal e princípio de pagamento e a quantia de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) como reforço de sinal.
Com expressa autorização do R. marido, a A. procedera a obras e benfeitorias, no montante de € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros).
A A. contraiu empréstimo junto de um banco, por cuja cobrança veio entretanto a ser accionada.
Os RR. jamais diligenciaram pela tramitação do processo de loteamento na Câmara Municipal de V... N... de G..., vindo a incumprir o contrato .
Alegou, por outro lado, que, por não estarem assinados pela ré CC (esposa do R.), nem as assinaturas dos outorgantes se acharem notarialmente reconhecidas, o contrato promessa seria nulo.
Citados os Réus, apresentaram contestação impugnando parte da matéria fáctica alegada na petição inicial, designadamente a existência de um qualquer incumprimento contratual da sua parte, não tendo, deste modo, que entregar à Autora qualquer das quantias peticionadas.
Invocaram ainda que a falta de assinatura da Ré mulher no contrato promessa não determina a sua invalidade, sendo certo que o reconhecimento das assinaturas não é aqui aplicável, uma vez que está em causa uma situação enquadrável no n.º 2, do art. 410°, do Cód. Civil e não no seu número 3..
Replicou a Autora.
A acção foi decidida no saneador, mas tendo havido recurso, veio a Relação a revogá-la, ordenando a ampliação da matéria de facto.(fls. 323 a 338).
Na sequência do normal ritualismo processual veio a ter lugar a audiência de discussão e julgamento, sendo dadas as respostas aos quesitos da base instrutória (fls. 427) e proferida Sentença.
(fls. 429 a 440) Nela foi entendido, à laia de questão prévia e por forma a impedir a existência de contradição do segundo pedido com o primeiro, que importava saber, antes de mais, se o contrato era válido ou nulo, pois que, se fosse nulo, considerar-se-ia prejudicada a apreciação do pedido na base do incumprimento.
A acção veio a ser julgada parcialmente procedente por provada, sendo condenados os RR. a pagarem à A. a quantia de € 53.623,78 (1) acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento, tendo na sua fundamentação a nulidade do contrato promessa por falta de reconhecimento notarial das assinaturas, invocada pela promitente compradora (restituição ao statu quo ante - € 52.373,78 de sinal e € 1.250,00 de benfeitorias (alteamento de muro), - com juros de mora desde a citação.
Apelaram ambas as partes.
A Relação veio a declarar nulo, por vício de forma, o contrato firmado, pelo que julgou improcedente o recurso dos RR. e parcialmente procedente o recurso apresentado pela A., ficando consequentemente condenados os RR. a pagarem à A. a quantia de 52.623,78 – valor do sinal pago relativamente ao contrato promessa, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento - e ainda no montante que vier a apurar-se na liquidação em execução de sentença relativa ao valor do reboco e alteamento do muro, confirmando no demais a decisão recorrida.
Continuando inconformados, interpuseram os RR. novo recurso.
A A. voltou a recorrer subordinadamente.
Os recursos foram qualificados como Revista e com efeito devolutivo , sendo o primeiro como independente e o segundo como subordinado.
Ambos os recursos foram aceites por este Supremo Tribunal, sem alteração de adjectivação.(fls. 551 e 556) Os recorrentes RR. haviam concluído as suas alegações pela forma seguinte: “ I - Estando em causa dois terrenos, que estão a ser objecto de licenciamento de loteamento e, em consequência de terrenos sem projecto aprovado, não é exigível o cumprimento da formalidade prescrita no Art.º 410.º n° 3 do Código Civil II - No caso sub judice, o projecto ainda não está aprovado, pelo que é inexistente.
III - Aliás, deu o Tribunal da 1.ª Instância como provado que a A. aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, dos referidos terrenos, tinha perfeito conhecimento da demora na aprovação do loteamento; IV - A A. não exigiu o reconhecimento presencial das assinaturas, como ficou provado; V - Não ficando estabelecido que, esta omissão fosse causada pelos Promitentes Vendedores, ou pela Promitente Compradora, o certo é que esta não fez essa exigência formal.
VI - Não podendo, nem devendo apelar ao desconhecimento da Lei-Art° 6° do Código Civil, a A. podia e devia solicitar o reconhecimento presencial das assinaturas. Ainda que a norma do Art.º 410.º n° 3 do C.Civil, exista essencialmente para defesa do promitente-comprador, não pode esta ser usada, a bel prazer daquele; VII - Em 9 de Maio de 1999 os Promitentes vendedores e promitente Compradora assinam o 2° contrato promessa de compra e venda, que vem substituir o 1° Contrato promessa de compra assinado em 8 de Fevereiro de 1999 ( também este sem assinaturas reconhecidas) VIII - Naquele contrato o Promitente vendedor autoriza a Promitente compradora a ocupar os referidos terrenos, para o ramo da sua actividade; IX - O Promitente Vendedor autoriza a Promitente compradora a realizar obras nos terrenos objecto do contrato promessa de compra e venda; X - Obras essa que a Promitente Compradora realiza, para sua comodidade e segurança.
XI - Ou seja, o comportamento da Promitente Compradora, aqui Recorrida, cria no Promitente Vendedor, aqui Recorrente, a convicção justificada de que nunca iria pôr em causa o contrato promessa de compra e venda pela simples falta de reconhecimento presencial das assinaturas, criando neste uma confiança, uma vontade de manter aquele contrato, e justificando razoavelmente, uma expectativa factual e sólida da manutenção do contrato promessa de compra e venda.
XII - Decorridos 4 ( Quatro ) anos e dois meses, vem a Promitente Compradora alegar a nulidade do contrato promessa de compra e venda com base na falta de reconhecimento de assinaturas; XIII - A existir incumprimento de uma obrigação contratual formal, pela parte do Promitente vendedor, esta já prescreveu –Art.º 227° do C.Civil XIV - Para além disso, nunca foi questionado pelas partes a celebração do contrato promessa de compra e venda...
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