Acórdão nº 1288/13.2TVLSB-L1-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 25 de Setembro de 2014
| Magistrado Responsável | ANT |
| Data da Resolução | 25 de Setembro de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I- RELATÓRIO 1.
A A instaurou contra a R., em 10.07.2013, a presente acção declarativa de condenação, com processo comum ordinário”[1], pedindo a condenação da R a efectuar todos os trabalhos necessários à eliminação dos defeitos cuja eliminação foi solicitada pela A., designadamente, os verificados (i) nos mosaicos; (ii) nas paredes interiores e tectos; e (iii) nas caixilharias em madeira. Subsidiariamente pede: a) a condenação da R. a reconstruir a obra; b) o reconhecimento do direito à redução do preço pago pela A. à R., no montante a liquidar oportunamente e consequente condenação da R. a devolver os respectivos montantes à A.; c) o reconhecimento à A. do direito à resolução do contrato de compra e venda. Mais pede a condenação da R. a pagar uma indemnização à A. no valor das rendas que resultariam do arrendamento dos espaços, que deixou de auferir, bem como das que auferiria até ao momento da integral e definitiva eliminação dos defeitos, a liquidar oportunamente.
Alega, em resumo, que adquiriu à R., em 31.01.2008, um prédio urbano, destinado a comércio e serviços, o qual lhe foi garantido pela R ter sido recuperado com observância das normas técnicas gerais e específicas de construção e com materiais de elevada qualidade. Porém, cerca de dois anos após tal aquisição, o prédio começou a apresentar defeitos, cuja existência a R reconheceu, tendo procedido a algumas intervenções com o intuito de os eliminar, mas sem resultado, passando posteriormente a recusar-se a prosseguir com as intervenções para eliminação dos defeitos. Por isso a A remeteu à R cartas em 17.07.2012, 12.09.2012 e 29.10.2012, nas quais expunha os defeitos que as intervenções da R nunca resolveram de forma conclusiva e duradoura, nomeadamente nas caixilharias em madeira, pavimento do terraço do 2º piso e fissuras e rachadelas em algumas paredes e tectos, solicitando a correcção das deficiências e substituição daquelas caixilharias, o que a R recusou.
Conclui, invocando além de outros os art.ºs 1221º a 1223º e 1225, todos do Código Civil[2], que tendo adquirido à R um prédio urbano, que a mesma havia modificado e reparado, é esta responsável pelos prejuízos que advenham de defeitos no imóvel, que surjam no prazo de cinco anos a contar da entrega do mesmo, tendo assim a A direito, além do mais, à eliminação dos defeitos e se estes não puderem ser eliminados, a exigir nova construção, assim como à redução do preço ou à resolução do contrato se não forem eliminados os defeitos ou construída de novo a obra.
Contestou a R pedindo a procedência da excepção de caducidade do direito exercido na acção e a consequente absolvição dos pedidos e, se assim se não entender, a improcedência da acção. Estriba a excepção começando por alegar que os normativos a aplicar na presente acção não são os que regulam a empreitada mas os relativos à venda de coisas defeituosas (art.ºs 913º a 917º), pois não foi a R, vendedora do imóvel, quem procedeu às obras de remodelação, reabilitação e ampliação. Assim, tendo em 11.01.2011 – e apenas nessa data – a A denunciado defeitos e/ou falta de qualidade às caixilharias de madeira, o que a R não reconheceu, assim como não aceitou a sua reparação, a A deveria ter intentado a acção no prazo de seis meses pelo que, não o tendo feito, caducou o seu direito. Tendo igualmente a A reportado à R., no email de 11.01.2011, duas situações respeitantes a “fissuras e rachadelas”, estas ficaram resolvidas em Junho de 2012, após demora da A em aceitar a solução de resolução proposta pela R. Nenhumas outras rachadelas ou fissuras, fosse em paredes ou em tectos, lhe foram denunciadas pela A, pelo que caducou o direito da A quanto às agora invocadas na p.i.
Quanto aos alegados defeitos nos mosaicos do pavimento do pátio do 2º piso a R. admite que, na sequência de um e-mail da A de 14.09.2009, procedeu a reparações no terraço ou pátio em causa, criando novas juntas de dilatação e substituindo os mosaicos levantados e partidos, o que fez em programadas e espaçadas intervenções, por serem as adequadas, a última das quais ocorreu em Novembro de 2012, resolvendo assim de forma que parece definitiva aquele problema. Aliás quanto aos dez mosaicos (+/- 1 m2) que na vistoria de 31.07.2013 dão sinais de estarem a levantar ligeiramente e poderem vir a partir, a causa para tal a R desconhece-a, mas considera isto insignificante num espaço que tem 3 600 mosaicos (400 m2). Na réplica a A pede a improcedência da excepção alegando que o momento da denúncia quanto às caixilharias não pode fixar-se em 11.01.2011 pois as partes mantiveram conversações/negociações sobre esse tema muito tempo depois, com vista a resolver a situação extrajudicialmente, além de que o e-mail daquela data só faz referência às caixilharias dos 4º e 5º pisos, pelo que os defeitos das caixilharias dos demais pisos não estariam abrangidos pela caducidade invocada. Reafirma, outrossim, ter denunciado as fissuras e rachadelas nas paredes e tectos na carta de 17.07.2012.
Naquela peça processual tece ainda considerações sobre o regime legal aplicável, rejeitando a interpretação da R de aplicação ao prazo de caducidade do art.º 917º, pugnando pela aplicabilidade do nº 4 do art.º 1225º. 2.
No processamento ulterior dos autos e no âmbito da audiência prévia a que se procedeu foi proferida sentença julgando procedente a excepção de caducidade e absolvendo a R do pedido.
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É desta decisão que, inconformada, a A.
vem apelar, pretendendo a revogação da decisão recorrida, julgando-se improcedente a excepção de caducidade e promovendo-se os ulteriores termos processuais aplicáveis.
Termina as alegações com as seguintes conclusões: I. Foi incorrectamente considerada procedente a excepção peremptória da caducidade invocada pela Recorrida, na medida em que o regime do artigo 1225.º do CC é aplicável nos casos em que o vendedor não tenha construído por si próprio o imóvel mas tenha promovido a respectiva construção, modificação ou reparação mediante contrato de empreitada celebrado com terceiro, para posteriormente proceder à respectiva venda.
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O que, aliás, é a única forma de não retirar o efeito útil ao artigo em causa e, consequentemente, respeitar o espírito do legislador, na medida em que, caso assim não fosse, ter-se-ia aqui descoberto o “El dorado” do sector imobiliário.
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Pois, para obstar à aplicação dos prazos que o legislador considerou necessários ao justo exercício dos direitos do comprador de um imóvel destinado por sua natureza a longa duração, bastaria dividir tarefas entre pessoas distintas, por forma a que uma delas desenvolva os trabalhos de construção, modificação ou reparação e a outra aliene o imóvel a terceiro. Resultando de tal “negócio” uma restrição imediata aos direitos do respectivo comprador.
IV.
É exactamente este o caso dos autos, sendo esta operação que a Recorrida fez e da qual pretende extrair os respectivos efeitos.
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O n.º 4 do artigo 1225.º do CC não faz depender a sua aplicabilidade do facto de ser efectuada directamente pelo vendedor a construção, modificação ou reparação do imóvel, ou seja, não obriga...
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