Acórdão nº 653-13.0TVLSB.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Março de 2015
| Magistrado Responsável | CARLA MENDES |
| Data da Resolução | 12 de Março de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa D... e A... demandaram M..., V..., J... e R.., pedindo que fosse declarada nula a compra e venda do imóvel – fracção autónoma, identificada pelas letras CC – Bloco C Dois, R/C, apartamento nº 167, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, sob o nº ..., da freguesia de Albufeira, afecto ao regime de propriedade horizontal – condenando-se os 1º e 2º réus a devolver aos autores o preço da compra, acrescido dos juros, à taxa legal, bem como a condenação de todos os réus a indemnizar os autores pelos custos que suportaram com a aquisição do imóvel, nomeadamente, encargos e juros bancários, despesas de escritura e registo, encargos fiscais, bem como as despesas de administração do imóvel, num total de € 8.971,25, e ainda nas prestações vincendas de condomínio, juros e encargos bancários.
Alegam, em suma, que adquiriram o imóvel identificado supra e só após a celebração da escritura de compra e venda é que foram informados de que não o poderiam arrendar/explorar porquanto o apartamento adquirido estava inserido em empreendimento turístico e, por isso, sujeito a regras especiais.
Os réus contestaram.
Os réus M..., V... e J..., requereram a intervenção principal do Notário que celebrou a escritura, concluindo pela absolvição do pedido.
Sustentaram que, antes da celebração da escritura de compra e venda, os autores foram informados - réus contestantes e ré R..., mediadora imobiliária encarregue da promoção e venda da fracção – de que as fracções autónomas que compõem o edifício, nela se incluindo a dos autores, eram sempre arrendadas através do Empreendimento Turístico Albufeira Jardim.
Esse Empreendimento, através da A..., é a entidade que, habitualmente, explora os apartamentos que lhe são confiados pelos respectivos proprietários.
A ré sociedade contestou concluindo pela absolvição do pedido.
Defendeu-se alegando que sobre o imóvel em questão não incidem quaisquer ónus e encargos.
Tal, aquando do contrato de mediação imobiliária, foi-lhe mencionado pelo 3º réu – J..., em nome e em representação dos dois primeiros réus – M... e V... - resulta da caderneta predial que lhe foi entregue pelo 3º réu, e confirmada pelo Sr. Notário que celebrou a escritura.
Nunca os autores lhe transmitiram a intenção de arrendarem/explorarem (turística) a fracção.
Não foi admitida a intervenção principal.
Realizou-se a audiência prévia, na qual se fixou o objecto do litígio, elencaram-se os factos assentes e os temas da prova.
Após julgamento foi prolatada sentença que julgando parcialmente procedente a acção, declarou nulo o contrato de compra e venda celebrado entre os autores e os dois primeiros réus, tendo como objecto a fracção autónoma, designada pelas letras CC, correspondente ao apartamento nº 167, Bloco C, que se situa em Vale de Santa Maria, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, sob o nº ..., condenando os réus – M... e V... a restituir aos autores a quantia de € 65.000,00 (valor rectificado por despacho de fls. 404, de 19/11/2014), bem como a pagar aos autores a quantia de € 1.408,63, absolvendo do mais peticionado.
Absolveu os demais réus – J... e R... - , do pedido.
Inconformados, os réu M... e V..., apelaram, formulando as conclusões que se transcrevem: 1ª. A fracção autónoma objecto dos presentes autos (fracção CC do Bloco C2) integra um prédio urbano, denominado Apartamentos Albufeira Jardim; 2ª. O qual foi construído no início dos anos 70; 3ª. Os apartamentos Albufeira Jardim, têm como data de abertura o ano de 1973; 4ª. A propriedade horizontal do referido prédio foi constituída em 20 de Março de 1974; 5ª. Tendo lhe sido atribuída utilidade turística em 25 de Julho de 1983; 6ª. A licença de utilização para a totalidade do prédio, onde se integra a fracção dos autos, foi emitida em 22 de Outubro de 1983; 7ª. Não podendo ser declarada nula a compra e venda objecto dos presentes autos com fundamento na aplicação do art. 54/7 do DL 39/ 2008, de 07 de Março; 8ª. Na medida em que a fracção autónoma dos autos integra um prédio urbano construído antes da entrada em vigor do Decreto-Lei 39/2008, de 07 de Março; 9ª. A sentença recorrida viola a lei substantiva, uma vez que, o regime aplicável ao empreendimento turístico em causa nos autos seria o vigente à data do respectivo licenciamento (25 de Julho de 1983), ou seja, o regime previsto nos Decretos de Lei nº 49399, de 24 de Novembro de 1969 e nº 435/ 82, 30 de Outubro e não o do Decreto-Lei 39/ 2008, de 07 de Março; 10ª. O art. 75/7 do Decreto-Lei 39/2008 de 07 de Março procede a uma repristinação (para os empreendimentos turísticos, como o que está em causa nos autos) do regime constante do Decreto de Lei nº 49399, de 24/11 de 1969 e DL 435/82 de 30/10.
11ª. Este regime permitia (e por ser o aplicável a estes empreendimentos, continua a permitir) que os proprietários das fracções autónomas que integram o empreendimento turístico possam, querendo, dar directamente as suas fracções de arrendamento a terceiros; 12ª. A sentença recorrida viola o disposto no artigo 75/7 do Decreto-Lei 39/2008, de 07 de Março; 13ª. Mesmo que não fosse este o regime aplicável, ainda assim, a escritura pública de compra e venda objecto dos presentes autos continuaria a ser plenamente válida; 14ª. Nos termos do disposto no art. 64/1 do Decreto-Lei 39/2008, de 07 de Março, aos empreendimentos turísticos anteriores à data de entrada em vigor deste Decreto-Lei que já possuíam um título constitutivo de empreendimento turístico validamente aprovado, é lhes aplicável o regime constante do Decreto-Lei 167/97, de 4 Julho e não as normas constantes do Decreto-Lei 39/2008, de 07 de Março; 15ª. Segundo o qual, para que o título constitutivo de empreendimento turístico seja considerado válido, o mesmo não pode « (...) conter normas, cláusulas ou condições contrárias ou modificativas do titulo da propriedade horizontal sem que este tenha sido previamente alterado - cfr. art. 47/6 do Decreto-Lei 167/97, de 4 de Julho; 16ª. A propriedade horizontal do empreendimento Albufeira Jardim foi constituída em 20 de Março de 1974.
17ª. Constando do título constitutivo da mesma que o prédio em causa se denomina "Apartamentos Albufeira Jardim" e que as fracções autónomas que o compõe (onde se inclui a fracção autónoma objecto dos presentes autos) se destinam a habitação; 18ª. No caso dos autos, verifica-se que o alegado título constitutivo do empreendimento turístico junto a fls…. dos presentes autos contém inequívocas limitações ao direito de propriedade previamente inscrito (no título constitutivo da propriedade horizontal), de entre as quais se destacam-se as seguintes: (i) uso afecto a unidade de alojamento para exploração turística; e (ii) a exploração, administração ou arrendamento de qualquer unidade de alojamento (fracção) do Empreendimento está reservada à entidade exploradora do empreendimento - cfr. artigos 17 a 21 e Anexo do titulo constitutivo de empreendimento turístico junto como Doc. 2.
19ª. O título constitutivo da propriedade horizontal da fracção autónoma dos presentes autos nunca foi objecto de qualquer alteração; 20ª. A licença de...
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