Acórdão nº 2810/13.0TBVFX.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 22 de Junho de 2017
| Magistrado Responsável | ONDINA CARMO ALVES |
| Data da Resolução | 22 de Junho de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA RELATÓRIO PLANETA, S.A., com sede na Rua ….., intentou, em 23.05.2013, contra: 1) DINA, LDA., com sede na Rua ……., 2) ISABEL ...E ANTÓNIO ..
, residentes na Rua ….
acção declarativa com processo ordinário, através da qual formulou os seguintes pedidos: a) Declarar-se nulo por simulado, o contrato promessa de compra e venda com eficácia real celebrado entre a 1ª e 2ºs RR., por escritura pública do dia 19/6/2012 (conforme rectificação do pedido deferida por despacho proferido a fls. 315); b) Declarar-se nulo por simulado, o contrato designado por dação em cumprimento celebrado entre a 1ª e os 2ºs RR. no dia 30/10/2012; c) Ordenar-se o cancelamento do registo quer do contrato promessa de compra e venda ou alienação, quer o da aquisição a favor dos 2ºs RR. e a consequente reposição no registo da aquisição a favor da A., tudo com referência à fracção autónoma identificada no artigo 5º da petição; d) Condenarem-se os segundos RR. a pagarem à A. o montante total das rendas que receberem do inquilino, após 1 de Abril de 2013, com juros desde a data em que as receberam e até integral pagamento à A.; Ou se assim se não entender, e) Declarar-se que a dação em cumprimento feita pela 1ª R. à 2ª R. é ineficaz perante a A., mantendo-se em relação a esta prioridade do registo predial e ordenar-se o cancelamento do registo de aquisição a favor da 2ª Ré, por violação do princípio do trato sucessivo e a consequente reposição no registo da aquisição a favor da autora com a prioridade que antes lhe assistia; e f) Condenarem-se os segundos RR. a pagarem à A. o montante total das rendas que receberem do inquilino após 1 de Abril de 2013, com juros desde a data em que as receberam e até integral pagamento à A.; Ou se ainda assim se não entender, g) Ser a 1ª Ré condenada a pagar à Autora a quantia de 175.000,00 € (cento e setenta mil euros) acrescida de 20%, ou seja a quantia de 210.000,00 (duzentos e dez mil euros) com juros à taxa dos juros comerciais desde a data da citação e até integral pagamento; e h) Ser também a 1ª R. condenada a reembolsar a A. das despesas judiciais, incluindo custas e honorários do seu patrono nesta acção, com juros desde a data da liquidação do que for devido e até efectivo pagamento.
Fundamentou a autora, no essencial, estas pretensões da forma seguinte: 1. A A. é uma sociedade comercial que tem por objecto a compra e venda de bens imobiliários e a revenda dos adquiridos para esse fim; 2. A 1ªR. dedica-se à actividade imobiliária e, em Setembro de 2012, tinha como gerentes Carlos ... e Lurdes ...., sendo esta irmã da 2ª R.; 3. No âmbito da sua actividade comercial, a A. foi contactada em Setembro de 2012 pelo gerente da 1ª R. que lhe propôs a venda de três fracções autónomas de que a sociedade era proprietária; 4. A A. aceitou a proposta e no dia 6 de Setembro de 2012, foi celebrado entre a A. e a R. um contrato promessa de compra e venda, através do qual a 1ª R. prometeu vender à A., entre outros, ”a) Fracção Autónoma no Artigo Urbano, sito na freguesia de Póvoa ..., inscrito na matriz sob o n.º ….. Descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila F.X. sob o n.º …– N, e que se compõe de Loja para Comércio e Indústria, na primeira cave, arrecadação e garagem designado por box 30, localizada na segunda cave. Licença de Utilização n.º 134/00, de 13/04/2000 da Câmara Municipal de VFX., tendo o preço convencionado para a venda dessa fracção sido de 175.000,00 € (contrato promessa de compra e venda junto como doc. n.º 2); 5. Em 12/09/2013, quando procurou obter documentação para marcar a escritura de compra e venda dos imóveis que pretendia adquirir, a A. verificou que sobre essa fracção existia registada, na 2ª Conservatória do Registo Predial de VFX, uma “promessa de alienação” por cinco anos a favor da 2ª Ré (doc. n.º 3); 6. Confrontado com o registo, o gerente da 1ª R, disse ao administrador da A. que o contrato promessa registado tinha sido celebrado em nome da primeira R. sem conhecimento dele, pela ex-mulher dele e pela irmã dela, mas que era simulado e não iria poder ser cumprido, pois a promitente compradora não tinha pago qualquer quantia à 1ª R. e não tinha dinheiro nem forma de o obter, para pagar o preço convencionado; 7. O gerente da 1ª R. entregou à A. uma fotocópia do contrato promessa celebrado pela sua ex-mulher em nome da 1ª R. com a 2ª R. em 19/06/2012, sendo que nos termos da cláusula terceira nº1 “a promitente-vendedora dá à promitente compradora a posse do imóvel objecto deste contrato e segundo o nº2, “Em virtude da tradição do imóvel nos termos do n.º anterior da presente cláusula, a promitentecompradora passa a ter direito a receber as rendas relativas ao contrato de arrendamento que actualmente está em vigor sobre o imóvel”, prevendo ainda a cláusula quarta que a escritura definitiva de compra e venda ou alienação a título oneroso seria celebrada dentro do prazo de cinco anos, a contar da data assinatura do contrato-promessa; 8. As garantias dadas pelo gerente da 1ª R. de que não seria celebrado o negócio prometido, convenceram a A. manter o negócio, mas exigindo o aditamento de novas cláusulas ao contrato promessa, o que foi feito no dia 17/09/2012; 9. No dia 17/09/2012 através de escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Ourém, a 1ª R. vendeu à A. a fracção acima identificada (doc. n.º 6), tendo o preço convencionado e pago pela A. sido de 175.000,00 € que a R. recebeu e de que deu quitação, declarando nessa escritura o gerente da 1ª R. “Que relativamente à promessa de alienação acima referida sobre a indicada fracção “N”, a mesma a não vincula pois o valor pretensamente pago a título de sinal não deu entrada na caixa social”; 10. Pela ap.1036 de 2012/09/18, da Conservatória do Registo Predial de C.P., a A. registou a aquisição pela compra acima referida e o registo foi feito como definitivo pelo que o direito de propriedade da A., sobre o imóvel passou a presumir-se (art.º 7º C.R. Predial); 11. A fracção autónoma que a A. comprou está arrendada pela renda mensal de 1.200,00€ e a A. passou a receber as rendas a partir de Outubro de 2012; 12. A inquilina enviou à A. uma carta datada de 2 de Abril de 2013, que recebeu do Sr. advogado Dr. S.C., pela qual lhe comunicava que a 1ª R. tinha passado escritura com a 2ª R. que designou de “dação em cumprimento” celebrada em 31/10/2012; 13. A partir de Abril de 2013 inclusive, a inquilina passou a pagar a renda ao Sr. advogado Sr. S.C que lho solicitou em nome da 2ª R.; 14. Por averbamento oficioso à ap.2507 de 2012/10/31, a Sr.ª Conservadora do Registo Predial de Lisboa converteu o registo de aquisição a favor da 1ª R. como definitivo e transferiu o registo de aquisição a favor da A. para “Histórico”; 15. O que as RR. exararam no contrato-promessa com eficácia real do dia 19/06/2012 foi “Que, em nome da sociedade sua representada e pelo preço de duzentos e oitenta mil euros, à segunda outorgante promete vender ou alienar a título oneroso a fracção autónoma designada pela letra “N”, correspondente à loja A (…) e no contrato que celebraram em 31/10/2012 (doc. n.º 9) fizeram constar “Que em virtude de serviços prestados pela ora segunda outorgante à sociedade ora representada pela primeira outorgante no montante de duzentos e sessenta e um mil e oitenta euros, relativa a serviços efectuados pela ora segunda ao longo dos anos e que não lhe foram pagas aquela sociedade. Que em execução do contrato de promessa de alienação com eficácia real, lavrado neste Cartório em dezanove de Junho de dois mil e doze, a folha 89, do livro 109-A, registado, conforme inscrição, relativa à apresentação número dois, de vinte de Junho de dois mil e doze e para pagamento da referida divida a primeira outorgante em nome da sua representada dá à ora segunda outorgante a fracção autónoma, designada pela letra “N”, declarando a 2ª R. “que aceita a presente dação em cumprimento”; 16. A A. não interveio no contrato de “Dação em cumprimento” celebrado entre as RR. e era proprietária do imóvel nessa data como ainda é actualmente, pelo que o acto celebrado pelas RR. É em relação a ela ineficaz e a ineficácia opera ipso iure e ainda que houvesse boa fé da adquirente (neste sentido STJ, 29-7-1966 BMJ 159- 424); 17. O que a gerente da 1ª R. e a 2ª R. declararam nas duas escrituras que outorgaram é falso, pois na escritura de “contrato-promessa com eficácia real” a gerente da 1ª R. declarou em nome desta prometer “vender ou alienar a título oneroso a fracção autónoma designada pela letra “N” e pelo preço de duzentos e oitenta mil euros”, e mais disseram ambas as outorgantes que “pelo presente contrato, a Primeira Contraente promete vender ou alienar A Título Oneroso e a Segunda Contraente promete comprar ou adquirir, a Título Oneroso, o imóvel supra descrito e identificado”, declarando que “a Título de sinal e princípio de pagamento, a segunda contraente pagará à primeira contraente a quantia de dezoito mil e duzentos euros que esta declara já ter recebido, servindo o presente contrato de quitação”, sabendo a A. que a 2ª R. não pagou à 1ª R. qualquer quantia, nem a título de sinal, nem a qualquer outro, nem foi a 2ª R. que pagou os impostos e todas as despesas inerentes às escrituras e registos que fizeram; 18. Quem tudo pagou foi a verdadeira beneficiária dos actos, ou seja a gerente da 1ª R., Lurdes …; 19. Contrariando tudo o que resulta da lei (art.º4º al. a) do CIMT) e n.º 1 do art.º 113º do CIMI) e dos usos, a 1ª R. assumiu nesse contrato que “as despesas com o presente contrato, com o respectivo IMT, com a escritura de compra e venda, IMT, registos, e bem assim impostos (inerentes à aquisição) e contribuições depois da celebração da dita escritura, serão da conta da promitente vendedora”; 20. Mas antes disso, a 1ª R., através da cláusula terceira do contrato, deu à 2ª R. a posse do imóvel e deu-lhe o “direito a receber as rendas relativas ao contrato de...
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