Acórdão nº 8900/16.0T8LSB -7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 23 de Maio de 2017
| Magistrado Responsável | CARLA C |
| Data da Resolução | 23 de Maio de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
.......... CQ – ACTIVIDADES HOTELEIRAS, LDA., intentou a presente acção de processo comum contra …….. DA ..... – IMOBILIÁRIA, S.A., formulando os seguintes pedidos: a) Ser declarada lícita a resolução do contrato de arrendamento celebrado; b) Ser a Ré condenada a pagar à Autora, a título de indemnização por danos patrimoniais o montante de € 86.432,02 (oitenta e seis mil quatrocentos e trinta e dois euros e dois cêntimos), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal aplicável, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alegou, em síntese, que em 30 de Outubro de 2012 celebrou com a Ré um contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo, referente à fracção autónoma designada por letra A, correspondente ao rés-do-chão, do prédio urbano sito na Av. ..., em Miraflores – Algés.
O imóvel que a Autora arrendou à Ré destinava-se, como todos os outros que a Autora arrenda, a ter em funcionamento o estabelecimento comercial “..........”, o que era o perfeito conhecimento da Ré.
O imóvel arrendado pela Ré à Autora possuía, à data do contrato de arrendamento, licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal de ..... para os fins de restauração e bebidas, sendo que no mesmo já havia sido desenvolvida a mesma actividade.
Aquando da celebração do contrato de arrendamento, a R. garantiu à A. que o imóvel arrendado se encontrava apto à utilização que esta pretendia fazer e que era do conhecimento da R. tendo, inclusive, entregue à A. um estudo acústico da fracção, onde se concluía estarem preenchidos os requisitos para o exercício da actividade comercial da A..
Ocorre que, após a abertura do estabelecimento surgiram queixas por parte dos moradores de ruídos que, não obstante as várias medidas tomadas, designadamente a realização de obras, se mantiveram, sendo o problema de propagação do ruído de natureza estrutural, alheio à A. e da responsabilidade da R..
O custo das obras para a resolução definitiva situava-se entre € 120.000,00 e € 150.000,00, obras que iriam beneficiar a fracção da R., não tendo esta manifestado disponibilidade para partilhar o custo das mesmas.
Por decisão da Câmara Municipal de ..... foi determinada a medida de encerramento preventivo do estabelecimento, notificada à A. em 25.09.2015.
Dada a impossibilidade de exercício da actividade acordada no contrato de arrendamento e o valor dos orçamentos para resolver os problemas de incomodidade sonora, a Autora viu-se obrigada a encerrar definitivamente o estabelecimento comercial.
Por carta datada de 20 de Outubro de 2015, a Autora resolveu o contrato de arrendamento celebrado com a Ré com fundamento nos factos acima referidos, tendo deixado definitivamente o imóvel livre de pessoas e bens no dia 30 de Novembro de 2015.
A A. alegou ainda que sofreu prejuízos no valor total de €86.432,02 (oitenta e seis mil quatrocentos e trinta e dois euros e dois cêntimos), de que pretende ser ressarcida.
*Citada regularmente, veio a Ré contestar (cfr. fls. 150 a 167), alegando, em síntese, que a incomodidade sonora excessiva era provocada, única e exclusivamente, pelo funcionamento do estabelecimento .........., propriedade da Autora, não decorrendo de qualquer problema estrutural do edifício.
*Foi proferido despacho Saneador-Sentença que julgou a acção improcedente.
* Não se conformando com a decisão, dela apelou a A., formulando as seguintes conclusões: 1. A 30 de Outubro de 2012, foi celebrado entre a Recorrente e a Recorrida um contrato de arrendamento para fins não habitacionais através do qual a Recorrida deu de arrendamento à Recorrente a fracção autónoma designada por letra A, correspondente ao rés-do-chão, do prédio urbano sito na Av. das …….., com entrada pelo n.º 18 B, em Miraflores – Algés, o qual se destinava ao exercício da actividade comercial da Recorrente, no estabelecimento “..........”, o que era do perfeito conhecimento da Recorrida (cfr. facto dado como provado no ponto 1 da sentença recorrida).
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O imóvel que a Recorrente arrendou à Recorrida destinava-se, como todos os outros que a Recorrente arrenda, a ter em funcionamento o estabelecimento comercial “..........”, o que era do perfeito conhecimento da Recorrida. (cfr. ponto 2 dos factos provados constantes da sentença recorrida).
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À data da celebração do contrato de arrendamento em causa nos presentes autos, o imóvel possuía licença de utilização para fins de restauração e bebidas, emitida pela Câmara Municipal de ...... (cfr. ponto 3 dos factos provados constantes da sentença recorrida).
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Na sequência da celebração do contrato de arrendamento, a Recorrente procedeu à compra de vários materiais e à contratação de diversos serviços, todos dados como provados pelo Tribunal “a quo”, ou seja, após a celebração do contrato de arrendamento, a Recorrente depositou a sua confiança, tendo desenvolvido toda a actividade no sentido de adaptar o imóvel.
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Por bem saber que era sua obrigação proceder a obras de adaptação da fracção arrendada, a Recorrente contratou serviços de diversas empresas e despendeu a quantia total de €113.276,96 (cento e treze mil, duzentos e setenta e seis euros e noventa e seis cêntimos) para adaptação da fracção à actividade que iria exercer (cfr. documentos juntos à Petição Inicial como doc. 4, 6 a 16 e factos provado nos pontos 5, 8 a 16 da sentença recorrida).
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Contudo, após iniciar a sua actividade comercial, mais concretamente a partir de Janeiro de 2013, a Recorrente tomou conhecimento de queixas apresentadas por morados do imóvel arrendado, as quais tinham como fundamento o ruído provocado com a actividade da Recorrente.
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Ainda que o Tribunal “a quo” tenha considerado não ser necessário proceder a mais prova no âmbito dos presentes autos, não pode a Recorrente concordar com esta conclusão.
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Dos factos constantes nos articulados apresentados pelas partes e da prova documental junta aos autos não resulta claro que os problemas de ruído que levaram à resolução do contrato de arrendamento possam ser imputados à Recorrente.
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Note-se, que o estudo entregue na data da celebração do contrato de arrendamento data de Outubro de 2007, sendo um estudo simples, 10. E que em Abril de 2015 a Recorrente contratou com a empresas Ambiestudos a realização de um novo estudo acústico, o qual visou medir a performance do isolamento das paredes, tendo concluído que as mesmas não estavam preparadas para conseguir absorver o ruído e que o problema de propagação do ruído era de natureza estrutural, facto alheio à Recorrente e da responsabilidade da Recorrida.
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De acordo com o estudo acústico realizado pela empresa Ambiestudos, concluiu-se que, de facto o imóvel não cumpria com as normas referentes ao ruído, referindo-se que: “Do ensaio efectuado, da análise dos resultados apresentada e tendo por base o disposto no Decreto-Lei n.º 96/2008, de 9 de Junho (Regulamento dos Requisitos Acústicos de Edifícios), podemos concluir que os itens ensaiados do edifício Não se encontram de acordo com as exigências regulamentares, nomeadamente nos seguintes parâmetros: - índice de isolamento sonoro a sons de condução aérea (…); índice de isolamento sonoro a sons de percussão (…)”.
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Os factos acima referidos são inclusivamente dados como provados pelo próprio Tribunal “a quo”, nos pontos 21 e 24 da decisão recorrida.
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Como se pode concluir pela improcedência do pedido formulado pela Recorrente se a questão central nos presentes autos – responsabilidade pelos problemas de ruído na fracção arrendada – é controversa e carece de prova na presente acção.
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A responsabilidade pelos problemas de ruído na fracção arrendada implica a prova de que não existem problemas estruturais no imóvel arrendado e que o problema se encontra na própria actividade da Recorrente, facto que só poderá ser esclarecido através de testemunhos técnicos prestados por engenheiros e arquitectos.
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Nos presentes autos foram apresentados dois estudos acústicos que estão em contradição, foram realizadas obras de adaptação do imóvel conforme era obrigação da Recorrente, e ainda assim, a Recorrente foi obrigada a encerrar o seu estabelecimento comercial dada a manutenção dos problemas de ruído.
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É assim claro que só com a realização de audiência de discussão e julgamento e com a inquirição das testemunhas arroladas, poderá ser esclarecido se os problemas de ruído na fracção arrendada são estruturais, tal como se concluiu no estudo realizado pela empresa Ambiestudos, ou se de facto, as obras realizadas pela Recorrente não foram suficientes e, consequentemente, o ruído provocado pelo estabelecimento comercial “..........” lhe é totalmente imputável. Tal conclusão só pode ser alcançada após a produção de prova, para além da prova documental.
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Não se nega que a adaptação do imóvel arrendado para exercício de actividade comercial compete ao arrendatário, tanto que a Recorrente procedeu a essa adaptação e despendeu avultadas quantias nesse sentido, as quais foram dadas como provadas pelo Tribunal “a quo” na sentença recorrida.
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A verdade é que os problemas de ruído se mantiveram, não obstante as obras de adaptação realizadas, o exercício diligente da actividade comercial por parte da Recorrente e a redução do horário de funcionamento da “..........” de Miraflores tal como se concluiu pelos factos provados constantes dos pontos 19,22 a 25 da sentença recorrida.
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Dada a impossibilidade de exercício da actividade acordada no contrato de arrendamento e o valor dos orçamentos para resolver os problemas de incomodidade sonora, a Recorrente viu-se obrigada a encerrar definitivamente o estabelecimento comercial sito na Rua das Túlipas em Miraflores e a proceder à resolução do contrato de arrendamento em 20 de...
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