Acórdão nº 251/14.0T8PNF.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 19 de Outubro de 2015
| Magistrado Responsável | JOS |
| Data da Resolução | 19 de Outubro de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Sumário (da responsabilidade do relator): 1 – Só por si, ou seja, sem algo mais ter sido alegado, a discrepância de área de um imóvel, discrepância entre a área prometida vender e a área real, não conduz à resolução do contrato, por incumprimento do promitente vendedor, mas dá lugar à aplicação do disposto no n.º 2 do artigo 888 do CC, por força do princípio da equiparação, consagrado no n.º 1 do artigo 410 do mesmo diploma. 2 – Existindo sinal e nada se alegando capaz de ilidir a presunção contida no n.º 2 do artigo 830 do CC, a possibilidade de execução específica encontra-se imediatamente afastada.
Processo 251/14.0T8PNF.P1 Recorrente – B… Recorridos – C… e D… Relator: José Eusébio Almeida; Adjuntos: Carlos Gil e Carlos Querido.
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto: 1 – Relatório 1.1 – Os autos na 1.ª instância: B… instaurou contra C… e D… a presente ação e pediu a condenação dos réus “a) em verem declarado o incumprimento contratual por banda deles do contrato promessa de compra e venda invocado nos autos, e consequente revogação do mesmo; b) no pagamento ao autor da quantia global de €90.000,00, acrescida dos juros de mora contados desde a citação deles, à taxa legal e até efetivo pagamento, a título de devolução em dobro do sinal prestado destes autos. Caso assim se não entenda, subsidiariamente, c) em verem proferida Sentença Judicial que decrete a transmissão para o autor da propriedade plena do prédio identificado no artigo 1.º da petição, livre de ónus ou encargos, e devoluto de pessoas e coisas, com efetiva e definitiva entrega do mesmo ao autor; d) caso a extinção da hipoteca mencionada no artigo 5.º da petição não preceder ou não coincidir com a transmissão, sejam também os réus condenados na entrega ao autor da quantia de €128.780,00 e da quantia de juros moratórios contratuais vencidos e vincendos e até integral pagamento, para efeitos de expurgação da mesma hipoteca; e) com a consequente anulação e cancelamento de todos os registos prediais efectuados e que se revelem incompatíveis com a procedência deste pedido, mormente de hipoteca ou outros ónus, averbando-se a favor do autor a inscrição de propriedade”.
O autor, fundamentando as suas pretensões, veio alegar o que ora se sintetiza: - Em 28.3.2012, os réus prometeram vender ao autor, que prometeu comprar, um prédio misto, composto de casa de rés do chão e andar, em ruína, com eira, logradouros e quintal juntos, com a superfície coberta de 300 m2 e a superfície descoberta de 2.200m2. Contraíram tais mútuas obrigações nos termos do contrato escrito celebrado nos autos n.º 276/10.5TBPNF perante, entre os demais presentes e que constam da Ata, a Juiz Presidente.
- O preço convencionado foi de 200.000,00€, e os réus confessaram ter recebido do autor a quantia de 45.000,00€, a título de sinal e princípio de pagamento. A escritura definitiva era marcada pelo autor até ao dia 29.03.2013, e celebrar-se-ia em data, hora e local de Paredes ou Penafiel a indicar pelo autor.
- Em cumprimento das obrigações referidas, o autor designou para a escritura o dia 28.3.2013, pelas 15H00, no Cartório Notarial de E…, sito em Paredes, do que interpelou os réus. No dia, hora e local designados, compareceram o autor, os réus e ainda a representante do credor hipotecário, munida de um documento com vista ao cancelamento da hipoteca. A notária verificou estarem presentes todos os intervenientes, não havendo motivo, do ponto de vista notarial, para a não realização da escritura.
- A escritura não se realizou por o autor se recusar a outorgá-la, pelo facto de o prédio não ter a área total de dois mil e quinhentos metros quadrados prometida vender, mas sim uma área total inferior a dois mil e cinquenta metros quadrados, o que o autor declarou aos intervenientes. Na circunstância, os réus declararam aos intervenientes que prometeram vender o prédio misto nos termos constantes da referida certidão predial e cadernetas prediais, desconhecendo o alegado pelo promitente comprador. Os réus sempre souberam e sabem que o prédio tem uma área total inferior a dois mil e cinquenta metros quadrados.
- O autor e os réus convencionaram ainda no contrato que, caso os réus incumpram as demais obrigações a que nele se vincularam, ficam obrigados a restituir ao autor a quantia de 45.000,00€.
- O cumprimento pelos réus das suas obrigações foi essencial para o autor celebrar este contrato e com ele pôr fim à ação n.º276/10.5TBPNF.
Citados, os réus vieram contestar (fls. 40 e ss.) e terminaram o seu articulado pretendendo: “a) Deve ser considerada procedente a exceção de caducidade e em consequência serem os Réus absolvidos do pedido. A não se entender assim, b) Deve o Tribunal fixar prazo ao autor para consignar em depósito o remanescente do preço – 145.000,00€ nos termos do 830.º n.º 5 do CC; c) A final deve a ação ser considerada improcedente por não provada e os RR serem absolvidos do pedido, e ainda d) Deve o autor ser condenado como litigante de má-fé em multa a fixar pelo Meritíssimo juiz e em indemnização nunca inferior a 10.000,00 euros (incluindo estes os honorários da mandatária e demais despesas efectuadas e a efetuar no âmbito do presente processo - deslocações, tempo, expediente geral do escritório, taxas de justiça entre outras).” Fundamentando a sua oposição, invocaram a caducidade do direito de ação. Sem prescindir, referem que “o autor prometeu comprar por preço estipulado globalmente, o prédio que conhecia e usou, tendo sido exarado no contrato-promessa de compra e venda ipsis verbis a descrição da Conservatória do Registo Predial respectivo, não estando de modo algum em causa que o prédio prometido vender e comprar não fosse aquele preciso prédio que esta´ delimitado e é conhecido sobejamente pelo autor” e também que o autor sabe que, nos termos da transação, ao “não celebrar a escritura de compra e venda, o acordo ficou resolvido de imediato, e bem assim que a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento não lhe e´ restituída, perdendo o direito a` mesma”, pois os contestantes compareceram à escritura e cumpriram todas as suas obrigações, decorrentes da transação. Os réus opõem-se igualmente ao pedido subsidiário, defendendo que não pode o “tribunal declarar a execução específica sem o pagamento ou consignado em depósito do preço” e, terminando, invocam a má-fé do demandante.
No prosseguimento dos autos, foi convocada uma audiência prévia (com “as finalidades previstas no art. 591.º, n.º 1, al. a) e b) do CPC), que veio a ter lugar nos termos documentados a fls. 92 e ss. Nessa ocasião, depois de fixado o valor da causa (90.000,00€) e observado o contraditório, foi proferida decisão final, julgando a ação improcedente e absolvendo “os réus dos pedidos principal e subsidiário deduzidos.” 1.2 – Do recurso: Inconformado, o autor veio apelar. Pretende a revogação da decisão Conclui: 1 - O recurso vem interposto da sentença de 1.ª instância, a qual julgou improcedentes o pedido principal e o pedido subsidiário formulados pelo apelante; 2 - Na factualidade relevante para a decisão, o Tribunal recorrido, como expressamente diz, atendeu unicamente ao alegado nos artigos 1.º a 7.º da petição, mas esqueceu a restante factualidade alegada pelo autor, designadamente aquela do artigo 11.º, o qual diz: “O cumprimento pelos réus das suas obrigações foi essencial para o autor celebrar este contrato e com ele pôr fim à ação n.º 276/10.5TBPNF referida”, sendo certo que este facto não foi impugnado pelos apelados na sua contestação (cf. artigo 53.º da contestação), pelo que deve considerar-se assente; 3 - O promitente vendedor não esta´ vinculado a uma qualquer declaração, outrossim à que é suscetível de integrar o contrato nos exatos termos em que esta´ acordado que este se celebraria; 4 - No caso do imobiliário, constitui elemento essencial do contrato promessa a especificação da coisa (cf. Assento STJ 9/1963 de 15.11.1963), para além da identidade dos sujeitos e o respectivo preço – cf. arts. 410, 441 e 874 do C.C., pelo que a` conduta principal do devedor esta´ ligada - sendo dela incindível - uma outra conduta acessória, qual seja a obrigação de colocar o bem no estado físico em que prometeu vendê-lo; 5 - Destarte, caso o prédio não tivesse, antes da promessa, a área prometida, competia aos apelados praticar os atos necessários a colocar o bem no estado físico, ou seja, com a área prometida vender, sendo certo que eles não dizem ter praticado qualquer ato tendente a colocar o prédio com a área prometida vender, e limitam-se a aceitar que o prédio não tem a área que prometeram vender; 6 - A questão colocada nesta ação consiste na obrigação contraída pelos réus para com o autor em venderem-lhe um prédio com a área que consta do contrato, e não tem a ver com erro na manifestação da vontade negocial de qualquer uma das...
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