Acórdão nº 563/2001.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 13 de Novembro de 2009
| Magistrado Responsável | CARDOSO DE ALBUQUERQUE |
| Data da Resolução | 13 de Novembro de 2009 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA A REVISTA Doutrina: Oliveira Ascensão, no estudo publicado na ROA, Ano 51º, 1991, 68; Januário Gomes in “Arrendamentos Comerciais” 2ªed., 203/204; P. de Lima e A. Varela “CCivil Anotado”, Vol II, 4ª ed. 568, de Pedro Romano Martinez, “Direito das Obrigações”, 266 e Jorge Aragão Seia “Arrendamento Urbano”,7ª ed.327; Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 7ª ed. 277; Manuel de Andrade “Teoria Geral da Relação Jurídica” , Vol II, 53, nota 1, Antunes Varela , RLJ ,103º, 471, Oliveira Ascensão “Direito Civil - Direitos Reais”, 5ªed., 574; H. Mesquita,“ Obrigações Reais e Ónus Reais”, 225 e ss; Prof. Antunes Varela na RLJ 100º, 226 ;Ana Prata “ O Contrato – Promessa e o seu Regime Civil” 389 a 394 e M. Henrique Mesquita na op. cit., 210 a 213; Carvalho Fernandes,“ Estudos sobre Simulação”,101,102 e em “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 300 Legislação Nacional: REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO: ARTIGO 47º Nº 1; CÓDIGO CIVIL: ARTIGOS 1410º, 416º, 240º, 281º, 241º Nº 2.
Jurisprudência Nacional: ACÓRDÃOS STJ DE 31/05/2007 PROC. Nº 07B15542 E DE 4/07/2006; DE 19/06/1986 IN BMJ 358º,518, DE 7/07/1994, CJ/S, ANO II, TºII, 49 E O DE 5/03/1996, BMJ 455º, 389; DE 11/05/2006, PROCº Nº 06B869 E DE 24/11/2007, PROCº Nº07A979 Sumário : I - A arrendatária habitacional de parte de um prédio urbano [não subordinado ao regime da propriedade horizontal] pode exercer preferência legal, nos termos do art. 47.º do RAU, em caso de venda do prédio.
II - A celebração de um contrato-promessa de compra e venda, com integral quitação do preço, investidura na posse do prédio arrendado pela promitente-compradora e outorga de uma procuração irrevogável da dona do prédio a favor desta para a venda a si própria do dito prédio, não preenche os pressupostos do exercício do direito de preferência da arrendatária habitacional.
III - Como decorre do n.º 1 do preceito em causa, o qual dispõe que o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano, a preferência não pode ser feita valer quando o prédio for objecto de outro contrato.
IV - O exercício do direito de preferência ou prelação, através da acção prevista no art. 1410.º do CC, pressupõe a violação da obrigação de preferência, pela consumação da alienação (mediante a venda ou em dação em cumprimento) sem satisfação do dever de comunicação do projecto respectivo e cláusulas relevantes do contrato ou por irregular cumprimento desse dever (art. 416.º do CC).
V - O direito de preferência surge no âmbito de tal acção como o de obter a substituição coerciva da posição do comprador no contrato celebrado com o terceiro adquirente, com violação dos pressupostos legais condicionantes do seu nascimento e que, no quadro legal do arrendamento urbano (e não só nesta modalidade de arrendamento), se prevê em abstracto como a ele associado, desde que existente há mais de um ano, havendo violação da obrigação de comunicação por parte do respectivo sujeito passivo, ou seja, o titular da propriedade do prédio arrendado.
VI - Existindo um simples contrato-promessa de alienação de prédio a terceiro, tal não traduz violação da obrigação de preferência, quando muito representando uma ameaça de incumprimento.
VII - Tratando-se ou podendo tratar-se o contrato de expediente visando impedir o exercício da preferência, por concerto entre as partes envolvidas, tal, quando muito, poderia ser determinante da sua nulidade, ou por não passar de contrato simulado, nos termos do art. 240.º do CC, visto as partes terem, de facto, querido celebrar um contrato de compra e venda, sem a observância da forma legal imperativa, ou por visarem, com ele, contornar os contraentes os condicionamentos para o exercício da preferência, ou seja, celebrando um contrato com fraude à lei, nos termos gerais do art. 281.º do mesmo código.
VIII - É de rejeitar a consideração da procuração dita irrevogável como forma de transmissão da posição jurídica do mandante para o procurador e dissociada do contrato em que ela se inseria.
IX - Mesmo supondo ter existido um vício no contrato-promessa, consistente em fraude ou simulação – o que, com base nos factos que foram dados por provados, não se pode concluir –, em nada isso poderá favorecer a pretensão da recorrente de ver declarado, com recurso à acção própria do art. 1410.º do CC, o seu direito de preferência, dado que este pressupõe, necessariamente, uma válida transmissão do direito de propriedade do imóvel que se não operou, nem se poderia ter operado, mesmo admitindo estarmos em presença de contrato dissimulado, através do mero escrito particular que os recorridos firmaram, tendo em vista o disposto no art. 241.º, n.º 2, do CC, o qual prescreve que, sendo o negócio dissimulado de natureza formal, este só será válido se tiver sido observada a forma legal.
Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1- AA, falecida na pendência da acção, tendo sido habilitados como seus herdeiros para prosseguir na acção, BB e CC, moveu acção declarativa com processo ordinário contra a DD, CRL e EE e FF, alegando que é arrendatária de um prédio urbano, sito em Sto Estêvão, Benavente e que a 1ª R e a 2ª R FF celebraram entre si em 28/07/1997, um contrato promessa de compra e venda do mesmo, sem que lhe tivessem dado conhecimento da sua intenção de compra e das respectivas cláusulas, disso vindo a saber no decurso de uma providência cautelar, derivada da recusa de rendas da 1ª R, titular do prédio por o ter adquirido, em dação por pagamento aos anteriores proprietários e seus senhorios.
Alegou, ainda, que a 1ª R. na mesma data subscreveu a favor da promitente compradora uma procuração irrevogável, conferindo-lhe poderes para esta última vender, mesmo a si própria e que, ainda na mesma data, a promitente compradora tomou posse do mesmo e pagou a totalidade do preço ajustado.
Peticionou o reconhecimento do seu direito de preferência na aquisição do prédio arrendado, devendo ser declarados nulos e de nenhum efeito, o contrato-promessa e a procuração e ordenado o cancelamento do registo de aquisição do imóvel, caso se verifique ter sido já efectuado.
Os RR contestaram, dizendo que não tendo sido celebrada ainda a compra e venda do imóvel, a pretensão da A era injustificada e que esta não podia exercer a preferência visto ser arrendatária de uma pequena casa de habitação e logradouro e não da totalidade do prédio prometido vender.
E deduziram reconvenção para que a A. lhes pagasse as despesas com o mandatário e as custas, por ter incorrido em má fé.
Replicou a A. para sustentar que lhe assistia o direito, mesmo que arrendatária de parte do prédio e que os RR ao não celebrarem a escritura do contrato definitivo, agiram de forma a impedi-la de exercer o seu direito...
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