Acórdão nº 3771/12.8TBVLG-A.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 29 de Maio de 2014
| Magistrado Responsável | JOSÉ AMARAL |
| Data da Resolução | 29 de Maio de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Apelação nº3771/12.8TBVLG.P1 – 3.ª Relator: José Fernando Cardoso Amaral (nº163) Des. Dr. Trajano Amador Seabra Teles de Menezes e Melo (1º Adjunto) Des. Mário Manuel Batista Fernandes (2º Adjunto) Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto: I. RELATÓRIO No 2º Juízo da Comarca de Valongo, por sentença de 17-02-2014, foi julgada improcedente a oposição que a sociedade “B…, SA”, com fundamento, além do mais, em ser mera locadora financeira e não responder pelas despesas de conservação e fruição das partes comuns do prédio onde adquiriu a fracção autónoma locada, havia deduzido à execução movida pelo “Condomínio …”, com base nas actas da assembleia.
Inconformada a executada/oponente apelou para esta Relação, pedindo que a sentença seja revogada, julgada procedente a oposição e declarada extinta a execução, apresentando como “conclusões” este texto: “1. – Radica o objecto dos presentes autos na questão da determinação de quem é responsável pelas despesas de condomínio, nos casos de locação financeira de fracção autónoma; 2. – A resposta a essa questão pressupõe, desde logo, a caracterização da realidade objectiva subjacente à locação financeira; 3. – E, relativamente à qual se constata uma evolução no sentido da tipificação que contempla uma regulamentação vincadamente bancária; 4. – Que, culmina regulada pelo DL 145/95, de 24 de Junho, com as alterações introduzidas pelo DL 265/97 de 2 de Outubro.
5. – Passando o nº 1 do artº 10º daquele diploma a estabelecer que: “São, nomeadamente, obrigações do locatário: pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum”; 6. – Do que se conclui que tal dispositivo ancora no carácter marcadamente bancário do contrato de locação e, 7. – Segundo o qual o papel do locador financeiro passa a ser apenas o de adquirir o bem e ceder a sua fruição, funcionando a cedência do gozo como um mero instrumento de concretização do financiamento.
8. – Ao contrário do locador tradicional, o locador financeiro não adquire o bem para o locar, mas antes para dele retirar o rendimento do dinheiro investido.
9. – O especifico fim do contrato de locação financeira é proporcionar um financiamento à utilização (e eventual aquisição) de um bem, 10. – Bem esse que o locatário seleciona, escolhe e relativamente ao qual se responsabiliza relativamente à sua adequação.
11. – Assim se percebendo que sobre o locador financeiro não recaiam os deveres que normalmente recaem sobre os proprietários que dão em locação e assim se compreendendo que, 12. – O legislador tenha querido colocar a cargo do locatário da fracção autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual, que visa o financiamento da aquisição da fracção pelo locatário financeiro; 13. – Sendo, ademais, certo que o regime legal do DL 265/97 é cogente, imperativo, por as suas normas serem gerais e abstractas, não tendo eficácia meramente obrigacional, antes se impondo a terceiros, logo, in casu, ao condomínio; 14. – Tal regime é especial em relação ao artº 1424º do C.C., afastando, por isso, a aplicação deste normativo; 15. – In casu o condomínio (Exequente e ora Recorrido) sabia bem que a fracção em apreço se encontrava dada em locação financeira, e a quem – vide facto provado nº 8.
16. – E que, por contraponto ao locador, tal locatário financeiro se assumia como proprietário económico da fracção; 17. – Em função do que assumia, como assume, a posição de condómino a quem são conferidos direitos e obrigações que resultam da dicotomia existente entre o direito de usufruir as partes comuns e a obrigação de contribuir para as despesas destas.
18. – Pretender o contrário resultaria, salvo melhor opinião, na adulteração indevida da dicotomia que a lei consagra; 19. – Apesar do locador financeiro manter alguns dos seus poderes, mesmo no que concerne à disposição do bem (não obstante as limitações legais para o fazer), 20. – A verdade é que é o locatário quem tem o direito de participar em assembleias gerais de condóminos, 21. – Nelas votar, participando desse modo na formação da vontade colectiva, nomeadamente no que tange à aprovação de despesas, receitas e orçamento, 22. – Não se compreendendo assim que o locador pudesse, nesse caso, ser compelido a suportar despesas propostas e/ou aprovadas pelo locatário, 23. – Nada justificando, em tal caso, a solidariedade das obrigações, que apenas se admitiria se voluntária; 24. – Mesmo a admitir-se a natureza propter rem das obrigações de satisfação das despesas contempladas no artº 1424º do C.C., 25. – O certo é que, nem sempre, tais obrigações se transmitem para quem venha a adquirir o direito real, 26. – Até porque elas se apresentam como correspectivo de um uso e fruição que cabem ao locatário, devendo, em consequência, este suportar os respectivos e consequentes custos; 27. – Podendo assim afirmar-se estarmos perante uma obrigação propter rem que radica a sua existência na funcionalização do simétrico direito de gozo e fruição; 28. – E nem se contraponha o facto de, a exemplo do locatário financeiro, também o locatário tradicional gozar e fruir as partes comuns do prédio, sem que, no entanto, tenha de contribuir para as respectivas despesas, salvo se...
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