Acórdão nº 528/08.4TCFUN.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 08 de Novembro de 2012
| Magistrado Responsável | ANA LUÍSA GERALDES |
| Data da Resolução | 08 de Novembro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I – 1.
P – Promoção Imobiliária, S. A.
intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra: Carlos e Ana e contra José e Nélia, entretanto substituídos pelos cessionários já habilitados Carlos e Ana, pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda, celebrado em 8-6-2005, por perda de interesse na prestação, condenando-se os RR. a indemnizar a A. no valor de € 200.000,00 pelas obras realizadas no prédio.
Alega para o efeito que, a A. e os Réus celebraram um contrato-promessa de compra e venda de um prédio rústico destinado à edificação de 24 moradias em banda, pelo preço de € 360.000,00, tendo as partes estabelecido ser condição do negócio a construção das moradias referentes à primeira fase, ao nível da estrutura, incluindo alvenarias e cobertura em telha, no prazo de quatro meses a contar de 1-8-2005, devendo a segunda outorgante “O - Construções, Lda.”, empreiteira geral referida no alvará, manter-se como tal.
O contrato de compra e venda seria celebrado no prazo de quatro meses a contar de 1-8-2005, e com o pagamento integral do preço, tendo a A. entrado na posse do prédio.
Mais se acordou que o contrato-promessa ficaria resolvido se ocorresse suspensão ou paralisação da obra em virtude de determinação judicial ou administrativa, embargo de obra ou qualquer outro acto.
Em 2-11-2005 os RR. foram notificados do despacho do Vereador de que o licenciamento da 3ª e 4ª fases ficava condicionado à execução da acessibilidade automóvel com a largura média de 2,5 metros do prédio, suprimindo-se a vereda, por se ter verificado que a cota do terreno da 1ª fase era de 192,64m e a cota do terreno do prédio vizinho era de 199,06 m, o que levaria a que a acessibilidade se fizesse sobre parte dos estacionamentos e logradouro da moradia n.º 9.
Em face disso a A. solicitou aos Réus maridos que o condicionamento fosse resolvido, porém, até hoje, o condicionamento mantém-se.
Por carta de 22-2-2006, os Réus interpelaram a A. para celebrar a escritura até ao dia 8-3-2006, ao que esta respondeu que continuava a pretender que o condicionamento fosse afastado.
Em 6-5-2008 a A. declarou a resolução do contrato-promessa com fundamento na perda de interesse contratual e solicitou aos RR. o pagamento da quantia de € 102.013,92, correspondente à obra executada. Comunicou ainda aos RR. a alteração das circunstâncias que fundamentaram o negócio e que a falta de decisão administrativa sobre o licenciamento de todo o projecto de 24 moradias conduziu à actual situação e à perda do seu interesse no negócio.
A A. efectuou trabalhos de movimentos de terras, fundações, desaterros, estruturas, pilares, etc., no valor global de € 237.600,00, pretendendo ser reembolsado pelos RR. das quantias que despendeu.
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Os RR. contestaram impugnando e reconvindo.
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Contestando, contrariam e impugnam em tudo a versão trazida aos autos pela Autora. Invocam, nomeadamente, que: Para a celebração do contrato-promessa a A. impôs aos RR. a alteração prévia na Câmara Municipal de ... da calendarização da obra com a ampliação para um ano dos prazos de execução de cada uma das 2ª, 3ª e 4 ª fases e a obtenção da licença de construção para a 2ª fase, tendo sido emitido o alvará de obras em 28-6-2005, com o prazo de um ano.
A A. aceitou o risco inerente ao facto de o prazo do alvará de construção da 1ª fase já ter terminado e impôs as suas condições.
Sendo urgente a construção das moradias referentes à 1ª fase, as partes estipularam a condição resolutiva do contrato-promessa apenas válida para o período de 4 meses a contar de 1 de Agosto próximo (2005) e caso ocorresse embargo da obra ou qualquer outro acto, por determinação judicial ou administrativa, que determinasse a suspensão e paralisação da execução da obra, tendo por referência a execução de trabalhos fora do período de vigência do alvará de licença de obras n.º .../2002, sendo que este nunca foi declarado caduco.
Na data do contrato-promessa os RR. permitiram a entrada no prédio da A. para que esta pudesse dar início à obra em 1 de Agosto (2005), sendo que qualquer ocorrência posterior a 1-12-2005, não imputável aos RR., não teria qualquer efeito no contrato.
Por ofício de 2-11-2005, recebido pelos Réus em 15-11-2005, a Câmara Municipal notificou-os que o licenciamento da 3ª e 4ª fases ficava condicionado à execução da acessibilidade automóvel, do que deram conhecimento à A. em 23-11-2005.
Em finais de Novembro e início de Dezembro de 2005, constataram os RR. que das moradias da 1ª fase só existiam fundações em três delas e alguma estrutura em duas moradias, pelo que estando decorrido o prazo de validade da licença da 1ª fase e não estando as nove moradias ainda construídas, as partes entenderam não ser de solicitar por escrito qualquer diligência à Câmara Municipal de ... relativa ao aludido condicionamento.
Em finais de 2005, as partes concordaram que era notória a inexequibilidade física da acessibilidade, sem que a A. tivesse solicitado aos RR. que esse condicionamento fosse solucionado, sendo que os responsáveis da Câmara aconselharam verbalmente a considerá-lo como insusceptível de produzir efeito.
Reunida a documentação necessária à celebração da escritura de compra e venda, os RR. constataram que a A. foi protelando o pagamento do preço e suscitando adiamentos sucessivos para a data da sua celebração.
A A. abandonou a obra em Fevereiro de 2006 e em 22-2-2006 os RR. interpelaram-na para a celebração da escritura pública; e quando foi obtida a licença para a construção de todas as fases a A. declarou já não ter interesse no negócio, o que aconteceu em 6-5-2008. Nesta mesma data a A. solicitou aos RR. o pagamento de € 102.013,92 correspondente a 51,01% da obra realizada. Acontece que os RR. não deram causa à resolução do contrato, para além de que o eventual valor a indemnizar a A. nunca poderia ser superior a 30% do valor máximo, estipulado em € 200.000,00.
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Em reconvenção, pedem os RR. que: - A A. seja condenada a adquirir o prédio aos RR. mediante o pagamento do preço, no valor de € 360.000,00, acrescido de juros de mora desde 8-3-2006; - E, assim não se entendendo, seja declarada a resolução do contrato-promessa com fundamento no incumprimento da A., com a condenação desta: - A pagar a indemnização no montante de € 345.166,86, resultante do lucro cessante e danos sofridos pelos RR.; - A restituir o prédio aos RR; - A ser declarada perdida a obra realizada pela A., por inútil para às partes.
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A A. apresentou réplica impugnando a matéria da reconvenção e sustentando que, a partir do conhecimento do condicionamento imposto pela Câmara Municipal, os RR. obrigaram-se a adoptar a melhor estratégia para o solucionar, tendo a A. exigido que tal condicionante fosse removida antes da celebração da escritura definitiva.
E perante a não resolução deste obstáculo a A. optou por suspender a execução da obra para evitar o aumento de custos.
A partir de meados de 2006, os RR. pouco ou nada informaram a A. sobre os desenvolvimentos do processo na Câmara Municipal de ..., e nunca lhe deram conhecimento da deliberação de 29-08-2007, não estando, por isso, a A. em mora.
Conclui pedindo a sua absolvição do pedido reconvencional.
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Os RR. deduziram tréplica em que reiteram que nunca aceitaram que a A. parasse a execução das obras, assim como nunca aceitaram que a celebração do contrato de compra e venda ficasse dependente da emissão das licenças para as 3ª e 4ª fases ou da revogação da condicionante imposta pela Câmara.
Acresce que a A. tem conhecimento, desde Setembro de 2007, da deliberação de 29/08/2007 da Câmara Municipal de ..., e até essa data sempre assegurou aos Réus que a escritura seria feita independentemente do licenciamento.
O que não aconteceu.
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A fls. 411 foi lavrada termo de cessão, nos termos do art. 376º, nºs 1 e 2 do CPC, vindo a ser proferida decisão que declarou os requerentes Carlos e Ana habilitados a intervir nos autos como cessionários da posição de José e Nélia .
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Efectuado o julgamento, foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e procedente a reconvenção deduzida pelos RR., reconhecendo, em consequência, a execução específica sobre a venda do prédio à A. reconvinda, por parte dos RR. como vendedores, venda essa livre de ónus ou encargos, pelo preço global de € 360.000,00, condenando ainda a A. no pagamento aos RR. reconvintes do referido preço, acrescido de juros de mora, vencidos e vincendos, calculados à taxa legal de 4%, desde 8-3-06 e até integral pagamento.
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Inconformada a A. Apelou, concluindo que: 1. No que diz respeito à improcedência do pedido, concretamente a declaração de resolução contrato-promessa de 8-6-05, por perda de interesse na prestação, ficou provado, na reposta aos quesitos que as partes sabiam que à compradora interessava adquirir o prédio, construir 24 moradias mediante financiamento bancário e vendê-las a terceiros (Ponto 6); 2. Provado também ficou, nas repostas aos quesitos 11, 15, 36 e 61, que, por ofício com data de 2-11-05, os R. foram notificados de que o licenciamento da 3ª e 4ª fases ficava condicionado à execução da acessibilidade automóvel com a largura média de 2,5 metros ao prédio 190 da secção "P", suprimindo-se a vereda (Ponto 11); 3. Tal como provado ficou que o muro de suporte do arruamento teria uma altura entre seis a sete metros e a moradia 9 ficaria "enterrada" e que, pelo menos a partir de 2008, a venda de moradias naquele local implicaria a redução dos preços e perda de rentabilidade do projecto (Pontos 15 e 36); 4. Provou-se também que o atraso na execução da obra ficou a dever-se à condicionante imposta pela Câmara Municipal que é inexequível atendendo ao acentuado desnível do prédio da requerente…, (Ponto 61), 5. Concluindo o Tribunal “a quo” que estes factos não consubstanciam uma alteração das circunstâncias em que as partes contrataram, nem que são fundamento para a perda de interesse da ora...
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