Acórdão nº 208/10.0TJLSB.L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 09 de Outubro de 2012
| Magistrado Responsável | CONCEIÇÃO SAAVEDRA |
| Data da Resolução | 09 de Outubro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
I- Relatório: OM, Lda, na qualidade de inquilina, dirigiu ao Tribunal da Comarca de … recurso da decisão proferida pela Comissão Arbitral Municipal de … que, na sequência de reclamação por si apresentada contra o resultado da avaliação realizada ao imóvel sito na Rua…, em …, atribuiu ao mesmo o coeficiente de conservação 1,2, confirmando o resultado da vistoria que ali fora realizada. Invoca, para tanto e em súmula, que todas as obras efectuadas no locado foram por si exclusivamente suportadas e pagas, pelo que, nos termos da lei, deve ser fixado e aplicado como coeficiente de conservação o imediatamente inferior ao estabelecido. Junta documentos e indica testemunhas.
Em resposta, AR, cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de VR, enquanto senhorio do imóvel, defendeu a improcedência do recurso, sustentando, em síntese, que o edifício foi classificado como “Excelente” em razão de elementos funcionais relativos ao prédio, e não ao locado, por via das obras de conservação e reparação que a recorrida naquele levou a efeito. Mais refere que, de acordo com o contrato de arrendamento respeitante ao nº …do imóvel, destinado a fins não habitacionais, a conservação do espaço incumbe à arrendatária, pelo que esse estado não releva para a determinação do estado do prédio. Junta um documento e arrola uma testemunha.
Admitido este recurso da decisão da Comissão Arbitral Municipal (CAM), e sem ter sido produzida a prova indicada pelas partes, foi pelo Tribunal a quo proferida sentença nos seguintes termos: “(...) julgo o presente recurso procedente por provado e, em consequência, determino que seja aplicado como coeficiente de conservação do locado o imediatamente inferior ao decidido pela Comissão Arbitral Municipal de ….
Custas pelo recorrido.” Por seu turno, inconformado, recorreu o senhorio (AR, cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de VR), culminando as alegações por si apresentadas com as seguintes conclusões que se transcrevem: “ 1. A douta sentença recorrida considerou que: ao longo da execução do contrato de arrendamento, a recorrente efectuou no interior do locado diversas obras de conservação e manutenção.
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Tanto na pendência de todo o processo da Comissão Arbitral de …, como na resposta ao recurso da recorrente (veja-se artigo 13º), o apelante nunca aceitou a execução de quaisquer obras pela arrendatária.
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A sociedade arrendatária não produziu qualquer prova quanto às obras por ela executadas nem no âmbito do processo da CAM, nem nos presentes autos, sendo certo que o ónus da prova recai sobre ela, conforme resulta da regra geral constante do artigo 342º do Código Civil.
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Pelo que, o ponto 4) da decisão foi incorrectamente julgado porque dos autos não consta qualquer prova nesse sentido e sendo certo que o ora apelante impugnou a matéria de facto nele constante, o que se alega nos termos e para os efeitos do disposto no art. 685º-B, número 1, alínea a) do CPC.
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De outro lado ainda, a sociedade arrendatária deveria ter produzido prova de que as obras que executou determinam a aplicação do coeficiente imediatamente inferior, por constituírem benfeitorias e terem por isso contribuído para o coeficiente de conservação actualmente verificado.
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Conforme resulta da ficha de avaliação que consta a fls. 67 e 68 dos autos que correram os seus termos na CAM, o estado de conservação dos elementos funcionais correspondentes aos nºs 1 a 17 relativos ao edifício, foi avaliado em Excelente, independentemente das supostas obras executadas pela arrendatária.
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De outro lado ainda, resulta do clausulado no contrato de arrendamento que as partes acordaram que o dever de conservação e manutenção do locado recai sobre a recorrente.
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O nível de conservação e respectivo coeficiente são determinados nos termos do método de avaliação do estado de conservação dos edifícios (MAEC), conforme resulta do disposto no artigo 1º, nº 1 da Portaria nº 1192-B/2006 de 3 de Novembro.
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Assim, nos termos do ponto 2.5.4: Se o arrendamento for para fim habitacional e a conservação do locado e a conservação do locado couber, contratualmente, ao arrendatário, o estado de conservação do locado não é considerado na determinação do estado de conservação da totalidade do prédio. Nesta situação o estado de conservação da totalidade do prédio será igual ao estado de conservação dos elementos funcionais 1 a 17.
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Pelo que, deverá manter-se o coeficiente de conservação de 1,2.
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A douta sentença: - violou o disposto no art. 342º do Código Civil; - aplicou erradamente o disposto no artigo 33º, nº 4 da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro; - não aplicou o disposto no artigo 10º da Portaria nº 1192-B/2006 de 3 de Novembro; - não aplicou o disposto no ponto 2.5.4 do MAEC (método de avaliação do estado de conservação dos edifícios).
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Deverá, portanto, conceder-se provimento ao recurso, revogando-se a douta sentença recorrida, devendo os autos prosseguir para produção dos factos alegados ou caso assim não seja entendido julgando-se a presente acção procedente.” Em contra-alegações, veio concluir a apelada pela manutenção do decidido, aderindo aos fundamentos, de facto e de direito, da sentença impugnada. Pede a improcedência do recurso.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
*** II- Fundamentos de Facto: A decisão da 1ª instância fixou como provada a seguinte factualidade: 1) No âmbito do processo NRAU n.º 2083...
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