Acórdão nº 1134/10.9TJVNF.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 15 de Janeiro de 2013
| Data | 15 Janeiro 2013 |
| Órgão | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Processo nº 1134/10.9TJVNF.P1 – Apelação Relator: Maria João Areias 1º Adjunto: Maria de Jesus Pereira 2º Adjunto: José Igreja Matos Acordam no Tribunal da Relação do Porto (2ª Secção): I – RELATÓRIO B… intenta a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra: C…, pedindo que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre autora e réu , condenando-se o réu a restituir à autora a quantia recebida a título de sinal, em dobro, bem como a quantia de 1.080,00 €, acrescida de juros legais desde a citação até integral pagamento.
Alegando, para tal e em síntese: celebrou um contrato promessa de compra e venda com o réu, tendo pago, a título de sinal, a quantia de 14.964€, tendo gasto a quantia de 1080€ em registos provisórios; em Julho de 2006, acordou com o réu que a escritura apenas se realizaria em Maio de 2007, altura em que terminaria o empréstimo bonificado que o réu tinha contraído para aquisição daquele imóvel.
não obstante todos esses pagamentos e este acordo, o réu nunca se disponibilizou a efectuar a escritura definitiva, mesmo após várias solicitações para o efeito; acresce que em 13 de Junho de 2007, tal prédio foi penhorado pelo D…, tendo o mesmo lhe sido adjudicado, concluindo a autora pela impossibilidade do cumprimento do contrato-promessa celebrado.
O Réu apresentou contestação/reconvenção, alegando em síntese: o contrato definitivo nunca se realizou em virtude da autora nunca ter designado data para o efeito, não tendo sido a penhora que incidia sobre o prédio que impediu a realização da escritura definitiva, mas sim o facto da autora não ter obtido crédito bancário; após a celebração do contrato-promessa, a autora passou a ocupar a casa em questão, sendo que a partir de Julho de 2006, as partes acordaram no pagamento de uma renda de 185€, que, a partir de Maio de 2008, deixou de ser paga pela autora; tal falta de pagamento foi causa do não pagamento das prestações bancárias ao D….
Conclui assim que foi a conduta da autora que motivou o incumprimento perante o D…, pelo que deduziu pedido reconvencional, pedindo o valor das rendas alegadamente não pagas entre Maio de 2008 e Janeiro de 2009, data m que o prédio foi adjudicado ao D…, bem como na perda do sinal e ainda no pagamento da quantia remanescente (17.409,06€), em virtude de considerar que o não pagamento das prestações e o consequente incumprimento se terem ficado a dever à conduta da autora.
Respondeu a autora, mantendo o alegado na PI e impugnando o pedido reconvencional, propugnando pela sua improcedência.
Realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença que: 1. Julgando a acção parcialmente procedente, em consequência: - declara resolvido o contrato-promessa celebrado entre autora e réu, por incumprimento deste último; - condena o réu a restituir à autora o sinal prestado em dobro, no valor de 29.928€, acrescido de juros legais desde a citação até efectivo e integral pagamento; - absolve o réu do pedido de indemnização da quantia de 1.080€; 2. Julga parcialmente procedente o pedido reconvencional e, em consequência, condena a autora a pagar ao réu a quantia de 1665€, a título de rendas não pagas, acrescido dos juros legais desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Mais absolve a autora dos restantes pedidos.
Operando a compensação, condena o réu no pagamento à autora da quantia de 28.263€, acrescido de juros legais desde a citação até efectivo e integral pagamento.
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Condena o Réu como litigante de má fé na multa de 10UCs.
Inconformado com tal sentença, o Réu dela interpõe recurso de apelação, concluindo a sua motivação com as seguintes conclusões: I. O facto referenciado como 21 na sentença recorrida, é obscuro ao considerar que a Autora confiou as diligências de obtenção de empréstimo bancário a solicitador, que efectuou registos provisórios não obstante a existência de penhora, não esclarecendo se o financiamento foi ou não obtido e se não por que motivo, quando tal era o que relevava saber por relevante.
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O facto referenciado como 22, é infundamentado e inverdadeiro, quando afirma que na esmagadora maioria dos casos os bancos não concedem empréstimos para a aquisição de imóvel se estes tiverem ónus ou encargos, quando das regras de experiência é facto exatamente o inverso, de que na esmagadora maioria das situações de concessão de empréstimos para a habitação, o imóvel objeto do financiamento se encontra hipotecado ao promotor imobiliário por financiamento à construção ou ao vendedor particular por outro e inicial empréstimo à habitação, sendo habitual a expurgação simultânea de uma hipoteca com a realização da segunda hipoteca.
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Não será o facto de o banco beneficiário da hipoteca ter acionado judicialmente o mutuário e realizado penhora que mais onerou o imóvel em relação ao que já estava com a hipoteca. Pelo que se na data da celebração do contrato-promessa o imóvel já se encontrava onerado com hipoteca e tal era conhecido dos promitentes, não há agravamento dos ónus incidentes sobre o imóvel, com a inscrição de uma penhora do mesmo banco mutuante, já que esta é mera sequência da primeira e ambas seriam naturalmente expurgadas em simultâneo na altura da escritura.
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Do não pagamento das prestações de empréstimo à habitação de imóvel, permissão da instauração de ação de execução hipotecária e de adjudicação por parte do banco do mesmo por valor inferior à divida, não decorre necessária e inevitavelmente que o executado não tenha meios financeiros e económicos para readquirir o imóvel ao banco, por idêntico ou inferior valor, ou mesmo por valor superior, no futuro.
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Com efeito o não pagamento de um empréstimo é uma decisão proveniente de uma racionalização de ordem económico e/ou financeira, em que entre outras possíveis alternativas, o decisor pode optar por aplicar os seus fundos num outro investimento ou no pagamento de outra qualquer despesa que lhe dê maior utilidade; optar por tentar readquirir o imóvel ao banco adjudicante por um menor valor; tentar conseguir que judicialmente lhe seja reconhecido o pagamento de toda a dívida remanescente por entrega do bem adjudicado, ou simplesmente optar por adquirir mais tarde e se necessário o imóvel se e quando tal se vier a verificar necessário.
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Nada nos factos provados permite ajuizar de qual o raciocínio e a opção efetivamente tomada pelo Réu.
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Nada permitindo nos factos provados avaliar ou ajuizar se o Réu dispõe atualmente ou no futuro, quando se tornar necessário, disporá então dos meios financeiros, próprios ou alheios, que lhe permitam readquirir o imóvel prometido vender.
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É uma possibilidade legal a promessa de venda de coisa futura, de coisa que o promitente vendedor não dispõe ainda no momento da promessa de venda. Continua a ser uma possibilidade legal a promessa de vender coisa que se tinha à data da promessa mas que no entretanto se vendeu ou de outro modo o promitente vendedor se viu privado, já que de igual modo, como inicialmente, nada o impedirá de recomprar o prometido vender.
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No caso dos autos não só o imóvel prometido vender continua a existir, como é de presumir que o banco adjudicante o tenciona vender e a outra parte litigante não o adquiriu entretanto, pelo que a recompra continua a ser possível, o objeto da promessa continua a ser possível.
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Se o promitente vendedor de coisa tornada agora futura mas ainda existente e no comércio jurídico, não foi notificado para a realização da escritura de compra e venda prometido, cabendo à promitente compradora notifica-lo para o efeito, não existindo prazo contratualmente fixado, este não se encontra em situação de mora no seu cumprimento.
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Se o promitente vendedor, não existindo prazo para cumprimento e não tendo sido notificado pela promitente compradora para realizar o contrato prometido, não declarou que não tinha intenção e se recusava a cumprir o contratado, continuando o objeto do contrato a ser possível, não se encontra em situação de incumprimento, nem se verifica o incumprimento definitivo.
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Confrontando-se o entendimento contrário ao concluído nas conclusões 10 a 12 acima com o julgamento de que foi que a promitente compradora, não obstante ocupar o imóvel, não pagar qualquer valor por tal ocupação, não ter demonstrado ter obtido o financiamento para o pagamento da parte restante do preço do imóvel, não ter notificado o promitente vendedor para a realização da escritura como lhe competia, não obstante ainda terem decorrido mais de nove anos desde a data de celebração do contrato promessa em 2003, ter sido julgado não se encontrar em situação de incumprimento mas em simples situação de mora.
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Poderá concluir-se que na decisão recorrida existiram dois pesos e duas medidas para se considerar como verificado a situação de incumprimento por parte dos distintos promitentes.
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Não basta um mero juízo de probabilidade de que o promitente vendedor não venha a dispor de meios financeiros para a aquisição futura do bem prometido vender, mais a mais sem que se tenha averiguado nos autos da existência de tais meios ou da possibilidade de os obter, para que se conclua pela impossibilidade definitiva de cumprimento do contrato promessa.
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Não se verificando situação de incumprimento definitivo do contrato promessa, não é devida a devolução do sinal em dobro, como penalidade por incumprimento.
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Invocando o Réu em pedido reconvencional uma relação de causalidade entre a falta de cumprimento das obrigações por parte da promitente compradora com a sua decisão de incumprimento perante a banca no pagamento das prestações de financiamento do imóvel pretendido vender, será em função de todos os factos por este invocado que tal relação de causalidade adequada deve ser aferida.
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O mero lapso de datas de cessação de pagamentos das rendas por parte da promitente compradora e de cessação de pagamentos das prestações de empréstimo por parte do promitente vendedor, por óbvia e manifesta e logo detetada e corrigida em sede de julgamento, não constitui suficiente...
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