Acórdão nº 0150710 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 18 de Junho de 2001
| Magistrado Responsável | ANTÓNIO GONÇALVES |
| Data da Resolução | 18 de Junho de 2001 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO: Manuel..... e mulher Conceição..... e Ana..... instauraram, no T.C. de....., a presente acção declaratória, com processo comum e forma ordinária, contra Celeste...... e António..... , pedindo a condenação dos réus a verem declarada a nulidade do contrato-promesa celebrado, com as legais consequências, que as obras que realizaram no terreno objecto da promessa foram incorporadas em terreno alheio, a reconhecerem que à data de tal incorporação o prédio dos autores valia mais de 50.000 contos, que o valor das obras incorporadas não é superior a 6.500 contos e que assiste aos autores o direito de fazer suas tais obras, pagando aos réus a referida quantia.
Alegaram, em síntese, que os primeiros autores celebraram com os réus um contrato-promessa de venda de uma parcela de terreno de 500 m2, a destacar do prédio rústico denominado "A......", inscrito na respectiva matriz sob o artigo ---- do qual são donos da nua propriedade; a segunda ré, usufrutuária desse mesmo prédio, não interveio no contrato.
No dia 19/9/94 os réus iniciaram a construção do muro de vedação no referido terreno, no local em que o mesmo confronta com a estrada. O autor marido, pelas 13.30 horas, procedeu ao embargo extrajudicial das obras, embargo que veio a ser ratificado.
Apesar disso os réus continuaram as obras e construíram uma habitação.
As obras que os réus realizaram não valem mais de 6.500 contos, enquanto o valor do prédio rústico é superior a 50.000 contos.
Citados os réus, estes contestaram e, em síntese, disseram que foi efectuado o destaque da parcela de terreno de 500 m2 do referido prédio rústico.
Também no que respeita ao embargo, o mesmo caducou uma vez que não foi intentada a acção respectiva.
Deduziram reconvenção onde pedem que lhes seja reconhecido o direito a fazerem sua a parcela de terreno onde está implantada a casa de habitação, por ter valor muito superior à parcela de terreno.
Foi proferido despacho saneador e organizados a especificação e o questionário, sem reclamação.
Procedeu-se a julgamento e, a final, a Ex.ma Juíza proferiu sentença em que, julgando improcedentes a acção absolveu os réus do pedido contra eles formulado; e julgando improcedente a reconvenção absolveu os autores do pedido reconvencional formulado pelos réus. Condenou ainda os autores na multa de 300.000$00 como litigantes de má fé; Inconformados com esta sentença recorreram os autores que alegaram e concluíram do modo seguinte: 1. - Os recorrentes Manuel..... e mulher, nos idos dos anos 80, por escrito particular epigrafado "contrato promessa de compra e venda", prometem vender a António...... e mulher ora recorridos, 500 m2 de terreno, para construção duma casa, no lugar de....., ....., ..... ... ao preço de 1 .200$00/m2.
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Tal área seria a destacar do prédio rústico, com a área de 31.500 m2, de que aqueles autores eram radiciários, cabendo, então, o usufruto do mesmo prédio à 2.ª autora Ana..... e marido.
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Estes usufrutuários não intervieram naquele contrato-promessa e jamais consentiram ou consentiriam na venda do seu direito aos promitentes-compradores.
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Não foi assinado por nenhum dos promitentes-compradores, nem a rogo, de quem por eles, eventualmente, tenha assinado, foi prestado perante Notário, ou perante este confirmado.
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Tal vício de forma equivale à inexistência do escrito de contrato-promessa de compra e venda de imóvel pelo que tal contrato-promessa ficou, assim, ferido de nulidade.
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E "in casu" não é redutível a mera promessa de venda, por isso, que tal constituiria facto impeditivo do direito pretendido pelos AA., constituindo excepção peremptória, que não tendo sido alegada pela parte a quem poderia aproveitar, também o Tribunal se lhe não pode substituir, invocando-a.
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Por outro lado, constituindo o "usufruto", não um mero ónus ou encargo, como se defende na Sentença recorrida, mas sim um direito real de gozo, autónomo e distinto do direito de (nua) propriedade e não tendo os usufrutuários intervindo no aludido contrato- promessa, nem se dispondo jamais a fazê-lo, aos compradores em causa, - não podem dele ser expoliados à força ... pelo que tendo os nu-proprietários prometido vender tal parcela, de modo pleno, (sem ressalvar o usufruto) e fazendo seu o dinheiro de todo (preço) tal significa que prometeram, realmente vender (também) coisa alheia no tocante ao referido usufruto.
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Como à "promessa" se aplicam, em regra, as normas do direito prometido, sendo nula a venda de bens alheios, também o é a respectiva promessa (C.C. arts. 892 e 410).
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Entretanto, os réus e aqui recorridos construíram, naquela parcela, uma habitação, que vale cerca de 20.000 contos.
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Quando os 1.ºs autores afirmaram que o invocado contrato-promessa era nulo e logo embargaram aquela construção, notificando os recorridos para a não continuarem - ela encontrava-se apenas em esqueleto, não valendo mais do que 5.000 / 6.500 contos.
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Em contrapartida o todo que constitui o prédio dos autores valia, em qualquer daqueles momentos, não menos de 50.000.000$00.
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A partir da data do referido embargo, os réus, se até então haveriam actuado de boa - fé, passaram depois a "incorporadores" de má-fé.
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Nos termos do disposto no art. 1349 C.C., se alguém, de boa-fé, construir obra em terreno alheio ... e o valor, que as obras ... tiverem trazido à totalidade do prédio, for menor do que o valor que este tinha antes, - as obras pertencem ao dono do terreno, com obrigação de indemnizar o autor delas, do valor que tinham ao tempo da incorporação.
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"In casu" a incorporação dos réus foi em terreno alheio (dos autores), já que o dito contrato - promessa não transferiu, para aqueles, o direito de propriedade sobre a dita parcela (aliás insiste-se, o "título" é nulo, quer por vício de forma (equivalente a não - escrito), quer por nele não ter intervindo os donos duma coisa ou direito autónomo (usufruto), que os radiciários pretenderam abranger no contrato promessa de compra e venda, tendo recebido o preço correspondente ao "todo".
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E é também verdade que a lei, ao comparar os valores, se reporta à totalidade do "prédio" e não à totalidade da "parcela" (onde a obra foi incorporada) - não nos sendo lícito, para tal efeito, ficcionar qualquer "destaque", como se pretende na sentença em reapreço.
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Considerando, então, o muito maior valor da totalidade do prédio, face ao da incorporação dos réus, deve esta, mercê da acessão industrial imobiliária, ficar a pertencer, em raiz, aos primeiros autores e, em usufruto, à segunda, pagando estes, aos recorridos, a indemnização correspondente.
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Por último, não se vislumbra que os autores tenham litigado de má-fé sendo "monstruosa" a multa em que, a tal título, foram condenados: é que a usufrutuária, para não ser extorquida, teve de vir a Tribunal defender o seu direito, nunca tendo intervindo nas aludidas negociações. E os radiciários (1.ºs autores), logo que souberam da invalidade do negócio, logo embargaram a obra, para minorar o problema. E como estes não se resolveram extra...
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