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Acórdão nº 07B1532 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 28 de Junho de 2007

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Vincent
Magistrado ResponsávelSALVADOR DA COSTA
Data da Resolução28 de Junho de 2007
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça I T...-Técnica de Planeamento e Construção Ldª intentou, no dia 22 de Dezembro de 2004, contra M...-Comércio e Indústria de Pneus SA acção declarativa constitutiva condenatória, com processo ordinário, pedindo a resolução de identificado contrato de arrendamento relativo a uma fracção do prédio urbano sito Largo de Andaluz nºs ... a ...-C, Lisboa, com fundamento na cedência não autorizada de parte do locado.

Em contestação, afirmou a ré permitir-lhe o contrato de arrendamento subarrendar a fracção predial sem qualquer limite, mas o que ocorrera foi a cessão da exploração do estabelecimento comercial autorizada.

Na réplica, a autora ampliou a causa de pedir e o pedido, pedindo a condenação da ré no pagamento de € 39 584,22 e os valores que ela viesse a receber para além do valor da renda, acrescido de vinte por cento com base no enriquecimento sem causa.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 12 de Abril de 2006, por via da qual foi declarado resolvido o contrato de arrendamento e condenada a ré a entregar o locado.

Apelaram a autora e a ré, e a Relação, por acórdão proferido no dia 4 de Dezembro de 2006, julgou procedente o recurso interposto pela primeira e im- procedente o recurso interposto pela última condenando esta a pagar àquela € 38 697,32 e o que a mais cobrasse de renda desde Fevereiro de 2005.

Interpôs M... SA recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação: - a simplicidade organizativa do estabelecimento de parqueamento e lavagem de veículos estava plenamente preenchida e realizada no momento da cessão ocorrida em Dezembro de 2003 e iniciada em 2 de Janeiro de 2004; - o contrato celebrado entre a recorrente e AA é de cessão de exploração e não de sublocação, porque o seu objecto foi um estabelecimento e não um mero espaço físico; - a clientela, enquanto elemento integrante do estabelecimento, não se transmite por contrato de cessão do estabelecimento, o qual se mantém na titularidade do cedente com todos os seus elementos integrantes; - a cessão de exploração não carece de comunicação ao senhorio, pelo que a sua falta não constitui fundamento da resolução a que se reporta a alínea f) do nº 1 do artigo 64º do Regime do Arrendamento Urbano; - a recorrente podia livremente, por força do contrato de arrendamento, subarrendar o imóvel total ou parcialmente, pelo que a limitação do artigo 1063º do Código Civil não lhe é oponível, podendo fixar livremente a renda da sublocação; - o acórdão recorrido violou o artigo 4º do contrato de arrendamento e os artigos 64º, nº 1, alínea f), e 111º, nº 1, do RAU.

Respondeu a recorrida, em síntese de conclusão de alegação: - a existir estabelecimento comercial na data da celebração do contrato, ele não era da recorrente, não tendo sido esta a transmitir a clientela; - a não comunicação da cedência do gozo do imóvel torna-a ineficaz em relação à recorrida e ocorre fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento, independentemente de o contrato ser qualificado como subarrendamento ou cessão de exploração; - não deve ser conhecida no recurso de revista, por ser nova, a questão de o contrato de arrendamento permitir a sublocação sem limite de renda, significando a expressão contratual de subarrendamento livre apenas o consentimento da sublocação; - no contrato só se consentiu no arrendamento do locado e não a qualquer preço, entendendo um declaratário normal que as partes não quiseram afastar o limite legal do valor da renda; - dado o conteúdo das conclusões de alegação da recorrente, a questão em causa sempre estaria limitada à condenação por enriquecimento sem causa.

II É a seguinte a factualidade declarada assente no acórdão recorrido: 1. Por escritura lavrada no notário, no dia 29 de Dezembro de 1949, BB, por um lado, e CC, em representação de Manufactura Nacional de B... Ldª, por outro, declararam: - o primeiro dar à última de arrendamento a fracção predial identificada por duas lojas-garagens, por virtude de o prédio ainda não estar constituído em propriedade horizontal, pela renda anual de 300 000$, a pagar em duodécimos mensais, para estações de serviço, recolha de quaisquer viaturas, exercício do comércio de venda de gasolina, óleos, pneus e acessórios de automóveis e de qualquer outro comércio ou indústria que coubesse ou visse a caber no objecto social da sociedade arrendatária; - poder a arrendatária sublocar livremente as duas lojas arrendadas no todo ou em parte.

  1. Posteriormente, representantes de Manufactura Nacional de B... Ldª e C...-Pneus Industriais Ldª declararam transmitir, a primeira para a última a posição de arrendatária.

  2. Por escritura pública lavrada no dia 28 de Junho de 1995, no Cartório Notarial de Algés, representantes de C...-Pneus Industriais Ldª e de M...-Comércio e Indústria de Pneus SA declararam, a primeira trespassar à última, e esta aceitar o trespasse do estabelecimento, situação que foi então aceite pelo respectivo senhorio.

  3. No dia 23 de Abril de 2003, no 19º Cartório Notarial de Lisboa, representantes de I... Imobiliária - Sociedade de Gestão e Investimento Mobiliário SA e de T... - Técnica de Planeamento e Construção Ldª declararam, a primeira vender à última, e esta comprar, por € 2 250 000, o prédio urbano sito no Largo do Andaluz, ... a ... C, e Largo das Palmeiras, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 447 e inscrito na matriz da freguesia do Coração de Jesus sob o artigo 526º.

  4. A autora é dona e possuidora da fracção autónoma "A" do prédio mencionado sob 4, correspondente ao rés-do-chão, galeria e 1º andar.

  5. No dia 29 de Dezembro de 2003, em documento particular simples, designado "contrato de cessão de exploração" representantes de M...- Comércio e Indústria de Pneus SA, por um lado, e AA, por outro, declararam - ser a primeira titular de um estabelecimento comercial sito no Largo das Palmeiras, nº ..., Lisboa, cujo objecto é a recolha, estacionamento de lavagem de veículos e estação de serviço; - prometer a primeira ceder o referido estabelecimento à segunda e esta prometer aceitar a cedência; - salvo acordo entre as contraentes, ser a escritura de cessão de exploração celebrada com a segunda ou com a sociedade que esta viesse a constituir e mantendo-se como fiadora, em notário, local e hora a indicar pela segunda, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias; - estar o estabelecimento dotado de equipamento e instalações, conforme lista anexa, e a sua utilização ser permitida no âmbito do presente contrato; - ter a cessão da exploração início no dia 1 de Janeiro de 2004, ser feita pelo prazo de um ano, caducar no seu termo, e, se qualquer das partes pretender a renovação, dever avisar a outra, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 30 dias, sendo então acordado novo contrato que estipulará o valor da cessão e das respectivas prestações pecuniárias; - o preço da cessão é de € 5 078 pelo tempo da sua duração, fixada no nº 1 da precedente cláusula quarta, e cada uma das referidas mensalidades será paga no primeiro útil de cada mês, nos escritórios da primeira ou noutro local por esta designado; - a segunda, que fica fiel depositária de estabelecimento e respectivas chaves, deverá proceder à entrega do mesmo à cedente ou a quem a representar, livre e desocupado de pessoas e mercadorias, no termo deste contrato, ou da sua prorrogação, sob pena de não o fazendo, ter de indemnizá-la dos prejuízos daí resultantes, desde já computados em quantia igual ao triplo do valor da última prestação contratual, calculada nos termos da cláusula quinta, vezes o número de meses, ou a sua fracção de atraso na sua desocupação e ou entrega do estabelecimento; - serem obrigações da cessionária responder por toda e qualquer deterioração que a loja e o respectivo equipamento venham a sofrer, devendo proceder à sua substituição por outro e de igual qualidade, de modo que, findo o contrato, todo o existente esteja em bom estado de conservação; não fazer obras nem benfeitorias no estabelecimento sem autorização escrita da primeira ou de quem legalmente a representar, que indicará as condições em que as mesmas poderão ser feitas, as quais ficarão pertença daquela, não podendo a cessionária exigir qualquer pagamento ou indemnização pelas ditas benfeitorias, nem alegar direitos de retenção; executar as obras com ou reparações necessárias ou convenientes à manutenção e conservação das instalações e equipamentos, por conta e risco da cessionária; assumir o risco de exploração do local cedido, assegurando o cumprimento pontual de todas as obrigações fiscais respectivas, licenças camarárias, seguros, e, bem assim, todas e quaisquer obrigações derivadas da actividade que vai ser exercida pela cessionária; - o incumprimento pela cessionária de...

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