Acórdão nº 4173/09.9TJCBR.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 30 de Novembro de 2010
| Magistrado Responsável | CARLOS GIL |
| Data da Resolução | 30 de Novembro de 2010 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam, em conferência, os juízes abaixo-assinados da segunda secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra: 1. Relatório A 12 de Novembro de 2009, nos Juízos Cíveis do Tribunal Judicial da Comarca de Coimbra, CA (…) instaurou acção declarativa sob forma sumária contra a Associação de Moradores (…) pedindo que o regulamento do condomínio do Lote C do prédio urbano sito na Rua ..., em Coimbra, constituído em propriedade horizontal, inscrito na matriz predial sob o artigo ..., da freguesia de ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o nº ..., da mesma freguesia seja declarado ineficaz, sendo a Associação de Moradores (…) condenada a administrar o condomínio do Lote C de acordo com o título constitutivo de propriedade horizontal desse prédio e a fazer a administração desse condomínio em separado de qualquer outro Lote, nomeadamente do Lote A um.
CA (…) fundamenta as suas pretensões alegando, em síntese, que é proprietário da fracção autónoma P do Lote C do mencionado prédio, sendo a Associação de Moradores (…) administradora desse prédio, que quando ainda não havia título constitutivo da propriedade horizontal dos Lotes C e A um, ambos sitos na Rua ..., foi aprovado um regulamento do condomínio desses lotes, regulamento que colide com o título constitutivo da propriedade horizontal em virtude das permilagens nele mencionadas não corresponderem às que constam do referido título constitutivo e ainda porque é exercida conjuntamente a administração dos Lotes C e A um, como se de um único edifício se tratasse, quando nem sequer se trata de edifícios contíguos ligados entre si nem têm partes comuns afectadas ao uso de todos ou de algumas fracções que os compõem.
Efectuada a citação da Associação de Moradores (…), esta contestou por excepção alegando que é inepta a petição inicial por insanável contradição entre os pedidos e a causa de pedir em virtude do CA (…) não peticionar a anulação de nenhuma das normas estatutárias e do regulamento do condomínio, que caducou o direito do CA (…) impugnar o regulamento do condomínio, alegando ainda que CA (…) compareceu na assembleia geral realizada a 31 de Maio de 2003 em que foi aprovado o regulamento do condomínio impugnado nestes autos, com seu voto favorável, que a permilagem constante do regulamento do condomínio não altera a permilagem do título constitutivo da propriedade horizontal, apenas sendo um critério para o cálculo da participação dos condóminos nos custos e despesas do condomínio, que não é proibida a associação de condomínios, concluindo pela total improcedência da acção.
CA (…) respondeu pugnando pela inverificação das excepções invocadas pela Associação de Moradores (…).
Após convite à ré para esclarecimento da alguma factualidade alegada na contestação, realizou-se audiência preliminar no decurso da qual as partes acordaram nalguns esclarecimentos de ordem factual e, após isso, foi proferida decisão que julgou a acção totalmente improcedente, considerando que CA (…) por ter votado favoravelmente o regulamento do condomínio impugnado, não tem o direito a impugná-lo com fundamento em vícios integradores de mera anulabilidade e que, a existir esse direito, estaria caduco.
Inconformado com a decisão final proferida, CA (…) interpôs recurso de apelação contra a mesma oferecendo as seguintes conclusões: “1ª- O estado dos autos permitem conhecer do mérito da causa, pois o cerne do litígio se reconduz a matéria de direito.
2ª. No entanto, na nossa opinião, a solução de direito encontrada para o caso em análise não é a correcta, sendo, até, contrária à lei e à sua interpretação.
3ª. Aquando da aprovação do regulamento do condomínio por uma assembleia de sócios, a única diferença entre a ré e o autor, era que a primeira já sabia do teor do futuro título constitutivo da propriedade horizontal, que veio a ser celebrado três dias depois dessa assembleia, e o segundo nada sabia sobre a data da sua feitura e, muito menos, do seu teor.
4ª. Não é pelo facto de terem decorrido quase sete anos sobre a assembleia que aprovou o regulamento de condomínio, que o direito do Apelante impugnar tal regulamento caducou.
5ª. No que toca à caducidade do direito de impugnar o regulamento do condomínio, os regimes previstos nos artigos 1433º, 177º e 178º do C.C. não têm qualquer aplicação ao litígio em questão nos presentes autos.
6ª. O regulamento de condomínio compete elaborar à assembleia de condóminos ou ao administrador (art. 1429-A do C.C.).
7ª. A deliberação da assembleia de sócios da ré, realizada no dia 31 de Maio de 2003, não tinha competência para decidir sobre questões de condomínio e, muito menos, para elaborar um regulamento de condomínio.
8ª. Tal deliberação, para além de ser nula, é ineficaz.
9ª. É nula porque contrária à lei, nomeadamente dos artigos 1429º-A e 1415º do C.C., bem como por o seu objecto ser física e legalmente impossível 10ª. A deliberação da assembleia de sócios que aprovou o regulamento de condomínio é afectada pelo vício da ineficácia, pois pronunciou-se sobre questões para as quais não tinha competência.
11ª. A deliberação social que alterou os estatutos da ré, em nada abona a favor ou a desfavor da tese de que o regulamento do condomínio é válido.
12ª. A assembleia em causa poderia deliberar sobre tal assunto, mas não podia era aprovar um regulamento de condomínio sem ter competência para tal.
13ª. Como a assembleia de sócios não tinha competência para aprovar o regulamento de condomínio, essa deliberação é nula e pode ser invocada a todo o tempo, nos termos do art. 286º e nº 1, do artigo 268º do C.C..
14ª. O Recorrente não ratificou a deliberação que aprovou o regulamento de condomínio pelo facto de ter votado favoravelmente tal regulamento.
15ª. É um absurdo dizer-se que o Apelante ratificou a deliberação que aprovou o regulamento de condomínio, quando a referida assembleia não tinha competência para aprovar tal matéria.
16ª. Por outro lado, para haver ratificação tinha de haver um acto ou negócio anterior, que precisava de ser validado ou confirmado.
17ª. O regulamento de condomínio além de ser aprovado por uma assembleia sem competência, não coincide em muitos aspectos com o título constitutivo da propriedade horizontal, que foi elaborado três dias depois.
18ª. Não é possível ratificar-se uma deliberação de uma assembleia sem competência para aprovar o regulamento de condomínio, quando ainda não havia condomínio.
19ª. Não se pode ratificar um acto ou negócio que ainda não existe.
20ª. Não estando constituída a propriedade horizontal, é impossível ratificar qualquer deliberação social realizada anteriormente e que aprovou um regulamento de condomínio sobre o prédio em questão.
21ª. Nada se pode confirmar ou validar, quando ainda não existe o negócio que se quer ratificar.
22ª. A questão da permilagem não se resume só ao regime previsto no artigo 1424º do C.C..
23ª. O valor da permilagem é muito importante para qualquer condómino, pois pode influenciar a vida do condomínio com o peso do seu voto.
24ª. O título constitutivo só pode ser alterado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
25ª. As estipulações do título constitutivo não coincidem com as do regulamento do condomínio, nomeadamente a permilagem, a destinação da fracção E, do bloco C, e a administração conjunta do condomínio dos dois blocos.
26ª. A diferença de permilagem entre os documentos em análise não é o facto mais relevante para determinar a invalidade do regulamento do condomínio, tendo em conta que o mesmo contraria o título constitutivo.
27ª. Além desta não coincidência, há outras ilegalidades cometidas, como seja a administração conjunta do condomínio dos dois blocos e a destinação da fracção E, do Bloco C, que foi transformada pelo regulamento do condomínio em parte comum.
28ª. A douta decisão violou o disposto nos artigos 1419º, nº 1, 1430º, nº 2 e 1432º, nº 3 do C.C..
29ª. Para haver administração conjunta do condomínio dos dois blocos, é necessário que os mesmos sejam contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que as compõem (art. 1438º-A do C.C.).
30ª. Os dois blocos não são contíguos e não têm partes comuns entre si.
31ª. O título constitutivo de propriedade horizontal não prevê a administração conjunta do condomínio dos dois blocos.
32ª. Se assim fosse, tal cláusula estaria escrita no referido título.
33ª. A douta decisão recorrida, na sua fundamentação, não teve em conta nem a doutrina e nem a corrente jurisprudencial sobre as matérias em causa.
” A recorrida...
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