Acórdão nº 4230/03 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 27 de Abril de 2004 (caso NULL)
| Data | 27 Abril 2004 |
| Órgão | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra 1. AA demandou, na comarca de Alcanena, o BB , pedindo a resolução do contrato de arrendamento do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida Marquês de Pombal, freguesia e concelho de Alcanena, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcanena sob o n.º 631 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 2491.º e a condenação do réu a: a) entregar ao autor o locado totalmente devoluto e desimpedido de pessoas e bens; b) restituir ao autor o locado no estado em que o recebeu, ou indemnizá-lo pelos valores de mercado, a apurar, correspondentes ao custo das obras que o mesmo necessite para o efeito; c) pagar ao A. a dívida referente aos acertos das rendas pagas por defeito e, bem assim, as rendas em falta, na totalidade, desde Julho de 2000 até efectiva entrega do locado, nas condições peticionadas, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 7% ao ano, vencidos e vincendos até integral pagamento.
Alega, em síntese, que deu de arrendamento verbal ao réu as fracções supra referidas para aí instalar uma agência bancária. O acordo foi efectuado em 1 de Julho de 1990, por um ano, sucessiva e automaticamente renovável por iguais períodos de tempo, com uma renda mensal de 150.000$00, que foi sendo sucessivamente actualizada.
Para permitir a utilização do locado para os fins pretendidos, o réu efectuou obras de adaptação, à sua custa e de acordo com o autor.
Acontece que, pretendendo mudar de instalações, o réu, em 12 de Março de 1999, enviou ao autor uma carta a denunciar o contrato de arrendamento para 30 de Abril de 1999. O autor advertiu-o de que a denúncia só poderia referir-se ao fim do contrato, que ocorreria em 30 de Junho de 1999, e daí o réu continuou a efectuar o pagamento das rendas até Julho de 2000.
Não obstante, o réu continuava de posse das chaves e a partir de Janeiro/Fevereiro de 2000 conserva o locado encerrado, nele deixando de exercer qualquer actividade.
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O réu contesta, opondo, também em síntese, que havia combinado com o autor a continuação do pagamento das rendas para o compensar das obras de restauração do locado, referentes à retirada do cofre e caixas multibanco; alegando ainda que, ao deixar o locado, colocou as chaves à disposição do autor que as recusou, alegando a obrigação do réu de efectuar obras no locado para o fazer reverter à situação que existia antes da adaptação inicial.
Houve resposta à contestação e, na audiência de julgamento, o réu excepcionou a nulidade do contrato de arrendamento, cujo conhecimento foi relegado para final.
Julgada a matéria de facto, foi proferida sentença que julgou a acção procedente, exceptuando o diferencial de rendas que o autor alegava ter recebido a menos e não conheceu da nulidade, por julgar precludido o direito, uma vez ultrapassada a fase da contestação.
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O réu não se conforma e apela a esta Relação concluindo: a) A obrigação do senhorio, no caso de cessação do contrato de arrendamento, está delimitada pela restituição da coisa locada (art° 1038°, al. i) do C.C.), b) O senhorio não pode impedir a produção de efeitos da cessação do contrato: entrega da coisa locada e cessação da obrigação de pagamento de rendas; c) Questão diversa é a relativa ao eventual dever de indemnizar o senhorio pelos danos causados no locado, quando tal dever exista; d) No caso dos autos não existe tal dever: sem a realização das obras de adaptação do locado à finalidade a que o contrato se destinava - agência bancária - este não teria sido viável; e) As obras de adaptação a agência bancária, foram realizadas no interesse do senhorio; f) A douta decisão recorrida interpretou mal o preceito do artigo 1043.º do Código Civil, quando dele extraiu uma norma com o sentido de que, em todos os casos, "o arrendatário tem o dever de restituir a coisa no estado em que a recebeu"; g) Como bem entendeu o douto Acórdão do STJ de 7/12/92 (documento JSTJOO026088) "as obras feitas no locado pelo inquilino com vista a adaptá-las ao fim do contrato, em resultado de cláusula inserida no mesmo, não tem outro significado que não seja o de as ditas obras passarem a ser parte integrante da fracção arrendada" .
h) Nestas situações não há lugar à realização de obras de reposição por parte do arrendatário; i) No caso dos autos inexiste para o ora recorrente a obrigação de repor o locado no estado anterior: o arrendatário não fez as obras nas lojas, atendendo à sua "eficiência/rentabilidade", como vem referido na douta decisão recorrida, mas porque tais obras eram essenciais para o desenvolvimento da actividade a que o contrato de arrendamento se destinava: agência bancária.
j) O recorrido teve interesse na realização das obras, já que sem elas o arrendamento nunca teria sido celebrado.
k) Em tese, sempre a condenação do arrendatário em indemnização ao senhorio pelos correspondentes ao custo das obras de reposição do arrendado no estado anterior, seria bastante para salvaguardar o interesse do senhorio, não podendo resultar da não realização das obras, acompanhada da recusa do senhorio de receber as chaves, a manutenção para o arrendatário da obrigação de pagar as rendas, quando o contrato já se extinguiu; l) Carece de fundamento a conclusão contida na douta decisão recorrida quando atribui ao ora recorrente uma manifestação de vontade de revogar a denúncia do contrato, ainda que tacitamente. Que interesse poderia ter o recorrido em efectuar tal revogação quando, como decorre da resposta aos quesitos 30°, 31° e 57°, tinha deixado de exercer no locado qualquer actividade, desde Março de 1999, tendo transferido as suas instalações para outro local (resposta ao quesito 32°) ? m) A existência dos depósitos efectuado na conta do senhorio (resposta ao quesito 50°) pressupunha, assim, uma resposta afirmativa à matéria do quesito 55°.
n) Deve, pois ser alterada a resposta dada ao quesito 55° da Base instrutória; o) No caso dos autos está em causa não o cumprimento de "uma prestação" por parte do arrendatário, mas o efeito directo e necessário, da cessação do contrato de arrendamento, pelo que carece de fundamento a aplicação do artigo 813° do C.C., nos termos em que o faz a douta decisão recorrida; p) A...
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