Acórdão nº 2991/05 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 22 de Novembro de 2005 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | FREITAS NETO |
| Data da Resolução | 22 de Novembro de 2005 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra A...
intentou pelos Juízos Cíveis desta cidade e comarca acção declarativa com processo sumário contra B...
e mulher C...
pedindo a respectiva condenação no pagamento de € 2.493,99, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até efectivo pagamento, pelo facto de estes Réus, sem cumprirem o prazo legal e contratual do pré-aviso de denúncia, terem comunicado a extinção para o dia 30/10/2002 do arrendamento urbano para habitação que, por contrato escrito de 1/07/2000, pelo prazo de 5 anos, fizeram, nas qualidades de inquilino e fiadora, com a A., incorrendo desse modo na obrigação de pagar a cláusula indemnizatória prevista no contrato para a rescisão pelo arrendatário antes do termo daquele prazo.
* Citados os RR. contestou apenas o R. B..., arguindo a incompetência territorial do tribunal; a nulidade da cláusula do contrato de arrendamento que fixou antecipadamente a indemnização a favor da A. no caso de os RR. não respeitarem a data de 31/07/2005 como termo do período inicial daquele, por força do regime imperativo do disposto no nº 4 do art.º 100 do RAU; e ainda o abuso do direito da A. por ter aceite a revogação do contrato e inclusivamente ter voltado a arrendar o locado a terceiros a partir de 1 de Novembro de 2002 até 2007. Conclui, assim, na procedência destas excepções, pela improcedência da acção.
* Respondeu a A. impugnando a matéria excepcionada e rematando como na petição, mas pedindo também a condenação do R. como litigante de má-fé.
* Dirimida a excepção da incompetência territorial, a Mma Juiz designou audiência preliminar onde em despacho saneador-sentença conheceu do mérito da causa e, julgando a acção improcedente, absolveu os RR. do pedido.
* Inconformada apelou a A. concluindo as suas alegações da seguinte forma: 1º - Na douta sentença conclui o tribunal “a quo” julgar o contrato em causa como de arrendamento urbano para habitação de duração efectiva ou limitada e não se impor aos réus a cláusula penal convencionada nesse contrato.
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- Entre a autora e o réu marido foi estabelecida uma relação locativa, de arrendamento para habitação, conforme definição das normas dos art.º 1 e 3 do RAU, aprovado pelo DL 312-B/90 de 15 de Outubro e art.º 1022 e 1023 do Código Civil.
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- No acordo/contrato escrito está convencionado na cláusula 8º que: “As rendas serão actualizadas anualmente, tendo aplicação o artigo n.º34 RAU.”, facto não impugnado pelo réu e que o douto tribunal “a quo” devia ter considerado assente por acordo, por ser uma cláusula contratual a considerar para efeitos de interpretação da vontade negocial das partes.
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- Nos termos do art. 98º, nº1 do Regime do Arrendamento Urbano” as partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes. Nº2: o prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos”.
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- A lei, no art.º 98º nº1 do RAU, impõe que no texto escrito do contrato exista uma cláusula escrita no sentido que pretendem celebrar no regime de duração limitada e indicar o prazo para a duração efectiva, que não pode ser inferior a 5 anos.
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- Pelo que, deverá constar no texto uma convenção expressa, que não terá que ser a sacramental (“duração limitada”), mas semelhante ou que no mínimo a mesma conste do cabeçalho do documento.
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- O facto das partes fixarem o termo do contrato de arrendamento de 5 anos, não pode significar ser um contrato sujeito ao arrendamento limitado, já que também os contratos de arrendamento sujeitos ao regime vinculativo podem ser celebrados pelo prazo de 5 anos (art.º 1055 CC e 10 do RAU).
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- Por força do nº2 do art.º 99 do RAU, não se aplica ao contrato de duração limitada, a convenção do regime de actualização anual das rendas, quando o contrato tenha um prazo de duração efectiva inferior a 8 anos.
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- O tribunal “a quo” a fim de interpretar a vontade negocial das partes devia considerar todas as cláusulas introduzidas na convenção negocial, porém ignora o clausulado no nº8 do contrato de arrendamento, junto aos autos, onde as partes convencionaram a actualização anual das rendas.
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- É facto assente estar clausulado ter a denúncia de ser comunicada ao senhorio, por carta registada com a antecedência mínima de sessenta dias.
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- Porém o tribunal “a quo” para qualificar o contrato de arrendamento como de duração limitada, fundamenta a decisão em terem as partes querido fixar em concreto, face à omissão legal no regime dos contratos de duração...
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