Acórdão nº 1738/05 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 21 de Junho de 2005 (caso NULL)
| Data | 21 Junho 2005 |
| Órgão | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra: I- Relatório: 1-1- A Herança, aberta por óbito de A..., representada pela cônjuge meeira, B.., viúva, residente na Rua Daniel Comboni, 124, Viseu, e pelos seus filhos C..., casado com D..., residente na Rua dos Moinhos, n.º 65º, S. Mamede Infesta, Matosinhos e E..., divorciada, residente na Rua Dr. Francisco Vale Guimarães, 16º, 1º Aveiro, propõe a presente acção com processo ordinário, contra a Sociedade “F...
, com sede na Rua Miguel Bombarda, n.º13, 4º E, 3510 Viseu, representada pelos sócios G... e H..., pedindo a condenação da R. a efectuar as reparações necessárias à conservação e consolidação do local arrendado, aos fins comerciais a que se destina, ao nível, da estrutura de armação e telhado, das estruturas das paredes e tecto, a eliminação das infiltrações de águas, no locado e ainda a condenação da R. no pagamento de todos os prejuízos, a que deu casa, por falta de obras, no estabelecimento locado, a liquidar em execução de sentença.
Fundamenta o seu pedido, em síntese, dizendo que A... faleceu no dia 13 de Novembro do ano de 2000, tendo-lhe sucedido, na herança, ora A., como seus únicos e exclusivos herdeiros, a sua mulher B... e os filhos do casal C... e E.... Por escritura de trespasse, de 28 de Maio de 1948, lavrada no Cartório Notarial de Viseu o referido A..., adquiriu, a José de Almeida, um estabelecimento comercial de mercearia, vinhos e análogos, instalado no rés-do-chão e cave do prédio urbano, sito na Rua Miguel Bombarda, n.º15, e Rua Paulo Emílio, n.º2, freguesia de Ocidental de Viseu ( hoje, freguesia de Coração de Jesus ). Por escritura pública lavrada no 2º Cartório Notarial de Viseu, em 1 de Março de 1993, a R. adquiriu o prédio onde se situa o referido estabelecimento comercial. Esse prédio foi sofrendo, ao longo dos anos, deteriorações a nível da sua estrutura e construção. Nesse estabelecimento ao nível do r/ch e da cave escorrem águas das chuvas, tais águas infiltram-se pelo telhado, descem ao andar superior do estabelecimento do lado sudoeste e também escorrem para o mesmo estabelecimento águas das chuvas pelo lado noroeste da cave, chegando mesmo a cair aí pingas. Todas as paredes e tecto encontram-se rachadas e com fendas, a estrutura do prédio encontra-se deteriorada e o seu telhado não suporta o peso das telhas e não dá escoamento devido às águas pluviais. Em consequência existem ao nível da instalação eléctrica problemas há anos. No Inverno de 2000 a mercadoria ficou inutilizada devido às infiltrações de água, a arca frigorifica ficou queimada e a máquina registadora teve de ser reparada. Além disso, a A. não pode ter mercadorias em “stock” por que se estragam. A R., apesar de ter sido notificada para isso, nunca efectuou obras no locado.
1-2- A R. contestou, referindo, também em síntese, que não reconhece a A. como arrendatária, pois a mesma nunca pagou quaisquer rendas à proprietária da loja e o arrendamento comercial não se transmite aos herdeiros do arrendatário comercial. Invoca, ainda, a excepção do abuso de direito, alegando que a R. recebe pelo arrendamento da loja onde está instalado o dito estabelecimento 8,23 euros mensais e que a reparação do edifício tem de ser ao nível de todo ele o que importa um custo superior a 249.398, 95 euros, ou de, pelos menos, 99,759,58 euros. Acresce que nunca o arrendatário fez qualquer obras de conservação no local arrendado, sendo que quando adquiriu o trespasse, já o prédio apresentava defeitos e deteriorações.
Termina pedindo a procedência das excepções alegadas, absolvendo-se da instância e, caso assim se não entenda, deve a acção ser julgada improcedente, com a sua absolvição do pedido.
1-3- A A. apresentou réplica, onde responde às excepções, sustentando a sua não verificação, terminando pedindo a condenação da R. como litigante de má fé.
1-4- O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido despacho saneador, em que se julgou improcedente a excepção de ilegitimidade da A. invocada pela R. e se relegou para a sentença final o conhecimento do abuso de direito, após o que se fixaram os factos assentes e a base instrutória, se realizou a audiência de discussão e julgamento, se respondeu ao questionário e se proferiu a sentença.
1-5- Nesta considerou-se julgar a acção procedente por provada e, consequentemente, condenou-se a R., a efectuar as reparações necessárias à conservação e consolidação do local arrendado, aos fins comerciais a que se destina, a nível da estrutura de armação e telhado e das estruturas das paredes e tecto, a eliminar as infiltrações de águas no locado e no pagamento à A. dos prejuízos referidos de 32 a 35 dos factos provados, a liquidar em execução de sentença.
1-6- Não se conformando com esta sentença, dela veio recorrer a R., recurso que foi admitido como apelação e com efeito devolutivo.
1-7- A recorrente alegou, tendo dessas alegações retirado as seguintes conclusões, que se resumem: 1ª- Dado o estado de degradação do edifício onde se encontra o locado, a demolição do mesmo é necessária, pelo que não é possível proceder a qualquer reparação do prédio, razão por que uma vez demolido, desaparece o objecto do arrendamento.
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- A razão da existência dos vícios, das deteriorações graves e anomalias calamitosas do edifício, não é da responsabilidade da R., dado que o prédio é muito antigo, sendo construído na sua quase totalidade em madeira, sendo que o tempo decorrido desde a construção leva ao colapso desse material, tendo-se até provado que o prédio se foi degradando ao longo do tempo.
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- Apesar da gravidade das deteriorações que o prédio apresenta, a A. só em 1998 é que reclamou junto da R. a existência dessas anomalias, apesar de se verificarem há mais de 20 anos.
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- Além disso, há mais de 8 anos que no interior do locado vinham caindo pingas de água e mesmo água da chuva, mas apesar do correspondente conhecimento directo, nunca a A. avisou a R., razões por que violou a obrigação que o art. 1038º al. h) do C.Civil lhe impõe.
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- A R. violou também os deveres de arrendatária, uma vez que se encontra provado que nunca fez...
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