Acórdão nº 05A3593 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 21 de Fevereiro de 2006 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | BORGES SOEIRO |
| Data da Resolução | 21 de Fevereiro de 2006 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. "AA", residente na Rua ..., n°..., em Espinho, intentou acção declarativa, sob a forma ordinária, contra Empresa-A, com sede na Rua João Pedro Ribeiro, ..., no Porto.
Pede que se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o R. em 15-5-00, e relativo ao prédio urbano sito na Rua João Pedro Ribeiro, ..., no Porto.
Alega falta de pagamento de rendas.
Na sua contestação a R. alega que o objecto mediato daquele contrato engloba uma loja e cave; todavia, a referida cave, designadamente por infiltrações de água, não satisfaz o fim para que foi arrendada.
Em reconvenção, e atento o supra referido, pede a redução da renda para o valor de 884,42 euros mensais.
A A. replicou, impugnando o pedido reconvencional.
No despacho saneador não foi admitida a reconvenção.
Prosseguiu o processo, realizando-se a audiência de discussão e julgamento, tendo, a final, o Ex.mo Juiz da 1ª Vara Cível da comarca do Porto julgado a acção improcedente, por não provada dela absolvendo a Ré.
Inconformada a Autora veio a interpor recurso de apelação para a Relação do Porto, o qual foi julgado improcedente.
De novo, inconformada, interpôs, agora, recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, concluindo a sua alegação pela seguinte forma: 1 - A "exceptio non adimpleti contractus" não é aplicável, nos contratos de arrendamento, à obrigação de pagamento da renda por parte do inquilino após a entrega do locado.
2 - A recorrente entregou o locado à recorrida contra o pagamento das duas primeiras rendas, e a partir de então, a renda vencia-se, e venceu-se sempre, no primeiro dia útil do mês anterior ao respeitante.
3 - São obrigações principais do locador proceder à entrega do locado ao locatário e assegurar-lhe o gozo da coisa para os fins a que se destina.
4 - Esta última obrigação envolve a proibição de o locador praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa por parte do locatário, o que no caso não vem sequer posto em causa.
5 - A ora recorrida, com a celebração do contrato de arrendamento aqui em causa passou a fruir o locado e a explorar nele um estabelecimento comercial no rés-do-chão.
6 - Perante a verificação posterior da existência de infiltrações de águas da chuva que impediam a utilização da cave para a comercialização de produtos, a obrigação de entrega do locado foi cumprida de forma defeituosa, mas o cumprimento teve já lugar.
7 - Por isso mesmo, não haverá lugar à aplicação da exceptio ora em causa, dado que se está no domínio do seu não cumprimento, definitivamente concretizado, e das consequências desse não cumprimento.
8 - Entre tais consequências está a faculdade de ser a recorrida a realizar as obras de reparação que tivesse por necessárias à evicção do vício, com direito ao reembolso das despesas respectivas.
9 - E ainda, em cumulação ou em alternativa, o direito à redução da renda, proporcional à extensão e duração da diminuição ou perturbação da fruição plena do locado.
10 - Esse direito à redução não significa, na falta de acordo entre recorrente e recorrida, que esta pudesse, como fez, fixar unilateralmente o montante da redução e o valor da renda a pagar.
11 - Admitir tal possibilidade seria aceitar que a recorrida pudesse ser juiz em causa própria, o que contraria o principio constitucional segundo o qual cabe aos tribunais dirimir conflitos públicos ou privados.
12 - Como seria, no limite, aceitar que a ora recorrida entendesse não ter que pagar renda nenhuma enquanto o vício não estivesse sanado, continuando tranquilamente a explorar o estabelecimento no rés-do-chão, utilizando a cave apenas para armazém de apoio, e sem sequer haver a certeza de que as infiltrações de águas da chuva têm solução técnica que a recorrente, como proprietária apenas da fracção respectiva, possa levar a cabo.
13 - A recorrida deveria ter requerido, através de acção própria ou de pedido reconvencional deduzido nos presentes autos, a redução da renda devida e a fixação do seu montante, ónus este que não cumpriu.
14 - Desse não cumprimento decorre, como consequência, que a renda em vigor é a que foi contratualmente fixada, e que a recorrida não a paga desde Maio de 2001.
15 - Tal comportamento constitui violação da obrigação contratual que justifica a resolução do arrendamento, tal como vem pedido nestes autos.
16 - O douto acórdão recorrido violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos artigos 202º n° 2 da Constituição da República Portuguesa e 428º n° 1, 1031º, 1036º nºs 1 e 2 e 1040º n° 1 todos do CC.
Nas contra alegações, a recorrida...
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