Acórdão nº 98B863 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 03 de Dezembro de 1998 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | FERREIRA DE ALMEIDA |
| Data da Resolução | 03 de Dezembro de 1998 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça 1. "O Banco A", com sede em Lisboa, propôs contra B, residente em Alcabideche - Cascais, acção especial de posse judicial avulsa alegando resumidamente o seguinte: - adquiriu por arrematação em hasta pública a fracção autónoma designada por letra "B" a que corresponde o r/c direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal designado por "Edifício Mira Serra", sito na R. Padre Mota nº 173-A - Alcabideche; - a dita aquisição, porque de venda judicial se tratou, foi feita livre de ónus ou encargos, de harmonia com o art. 824 do C. Civil, por força do disposto no art. 907 do CPC; - a R. permanece na fracção referida, apesar das instâncias da A. para a desocupar; Concluiu por pedir que a A. seja investida na posse real e efectiva da aludida fracção e a R. condenada a entregar-lha livre de pessoas e bens.
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Por sentença de 11-12-96, o Memº Juiz da Comarca de Cascais julgou a acção improcedente e, consequência, absolveu a Ré do pedido.
E isto, per "summa capita", porque considerou subsistente um contrato de arrendamento de que a R. era titular sobre a aludida fracção, situação a que se aplicaria o disposto no art. 1057 do CCIV por força do qual o "novo proprietário se encontra vinculado ao arrendamento celebrado pelo seu antecessor, a menos que a locação estivesse sujeita a registo e este fosse posterior àquela aquisição". E - continua a sentença - "tal regra não se encontra excepcionada pelo n. 2 do art. 824 do Cód. Civil, pelo que o contrato de arrendamento, tendo natureza obrigacional não caduca nos termos do referido artigo, em caso de venda judicial... "(sic).
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Inconformada com tal decisão, dela interpôs a instituição bancária autora recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa, o qual, por acórdão de 18-12-97, lhe negou provimento.
E isto substancialmente pelo seguinte: " - não sendo, como não é, um direito real o direito do arrendatário não se pode incluir na previsão do n. 2 do art. 284 do C. Civil; - na enumeração das causas de caducidade fixadas pelo art. 1061 do CCIV, aplicável "ex-vi" do art. 66 do RAU 90, não consta a venda por arrematação em hasta pública...".
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Ainda inconformada veio a A. interpor desse aresto recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões: " 1. É meramente exemplificativa a enumeração das causas de caducidade do contrato de locação contida no art. 1051 do Código Civil.
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O disposto no art. 1057 do Código Civil não se aplica aos casos de venda em processo executivo do imóvel hipotecado e arrendado por contrato não registado e celebrado após o registo da hipoteca.
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A expressão "direitos reais" utilizada pelo legislador no art. 824 do Código Civil abrange o arrendamento sujeito a registo, sendo que, 4. Nenhuma razão válida existe para que o arrendamento não sujeito a registo seja tratado de forma diferente do sujeito a registo, no que tange à oponibilidade a terceiros e à caducidade.
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O arrendamento constitui um gravame que em nada se distingue dos restantes que foram considerados no art. 695 do Código Civil e, como estes, não pode deixar de caducar no caso de venda em execução.
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O art. 695 do Código Civil tem como natural complemento o art. 824 do mesmo Código, donde resulta que as onerações admissíveis são as que caducam nos termos deste segundo preceito.
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O arrendamento de bem hipotecado, constituído depois do registo de garantia - como no caso vertente - caducou nos termos do n. 2 do art. 824 do Código Civil.
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Em todo o caso, a oneração do prédio urbano através da celebração posterior de contrato de arrendamento impede ou dificulta, na medida em que se reflecte no respectivo preço, o completo ressarcimento do credor hipotecário.
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Daí que só designadamente através da ineficácia referida no art. 819 do Código Civil se cumpra a hipoteca (entendida esta como espécie de penhora antecipada), conferindo-se efectivamente ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas (art. 686 n. 1 do mesmo Código).
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O douto acórdão em recurso, ao confirma a douta sentença de 1ª instância, absolvendo a ora recorrida do pedido, violou, depois de fazer uma inadequada avaliação dos escassos e poucos relevantes factos provados, o disposto nos arts. invocados nas conclusões que precedem".
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A R. não contra-alegou.
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Colhidos que foram os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar.
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Em matéria de facto relevante, a Relação deu como assentes os seguintes pontos: a) - por arrematação em hasta pública realizada em 17-10-89 nos autos de execução hipotecária ns. 4632, que correu seus trâmites pela 2ª Secção do 10º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, o Banco A. adquiriu a fracção autónoma designada pela letra "F" correspondente ao r/c dtoº do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na R. Padre Mota nº 173-A (Edifício Miramar), Alcabideche-Cascais; b) - a aquisição foi definitivamente registada a favor do banco pela inscrição G-2 apresentada em 30-8-91; c) a R., que ocupa o imóvel, pagou, no mês de Maio de 1987 a C a quantia de 10000 escudos, no mês de Junho de 1997 a D igual quantia e no mês de Novembro de 1994 a este último a quantia de 20231 escudos; d) - em Janeiro de 1994 e Janeiro de 1996, a R. pagou a D as quantias de 20231 escudos e 22396 escudos respectivamente.
Passemos ao direito aplicável.
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A questão central posta à consideração do tribunal consiste...
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